，拟配备部电 梯 空调中央空调，可分户开关，分户计量 自动控制空调新风给排水配电照明消防紧急警报 手机直放闭路监控车库管理同声传译等 信息点密度平米个 停车面积地下三层，保证每个车位服务的面积不大于平方米， 预计将提供个地下车位。 第三章公司及运作团队介绍 新希望集团简介略 二新希望集团的组织结构略 三项目运作的主要人员的介绍略 第四章市场分析与需求预测 近年成都市办公物业市场供求状况描述 成都市办公物业开发状况 指标 房地产 开发投资 额 亿元 办公 投资额 亿元 办公 投资比重 办公 施工面积 万 办公 竣工面积 万 办公 新开工 面积 万 年 年 年 年 数据来源成都统计年鉴成都市统计局 注表中办公物业数据仅包含以办公物业报建的项目数据，下同。 成都近年来办公物业投资额变动情况 办公用房投资额变动情况 年年年年 亿元 办公物业投资规模在年度上扬幅度较大，比年净增亿元， 上涨幅度为年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业 的投资额同比增长。由此可见，从年起，成都的办公物业市场 开始步入了快速稳定的发展期。从年即将的动工的项目看，数目众 多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨的势头。 成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况 办公用房施工面积及竣工面积变动情况 年年年年 单位万平方米 施工面积 竣工面积 从上表可看出，从年以来，办公物业的施工面积在不断增加，且增加 的幅度较大，尤其是年，比上年增加万平方米，增长幅度达到 另方面，办公物业的竣工面积变化相对不大，从年开始还 有略微下以及在城 南这个富贾聚居商业发达的区域酒店业却并不发达的状况，在条件 允许的前提下，建议开发机构再详细地研究城南酒店业的现状及发展 特点，然后选择个具有比较优势的方案来进行开发，以避免因首因 效应而丧失最优决策，从而为投资方提供尽可能大的盈利机遇。 年月 第章概要第页 第二章项目介绍第页 第三章公司及运作团队介绍第页 第四章市场分析与需求预测第页 第五章竞争分析第页 第六章财务评估及风险分析第页 第七章结论及建议第页 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 目录 第章概要 项目名称 新希望大厦项目暂名 二开发机构 四川新希望房地产开发有限公司 三建设地点 成都市武侯区人民南路四段号 四项目性质 甲级写字楼 五研究范围 市场分析与需求预测竞争分析财务评估风险分析等。 六可行性研究工作的目的依据和范围 研究目的 针对项目区域地块各类特征，结合写字楼市场客观分析及走势预测，通 过上述结论及同档次物业的比较分析，估算项目成本费用及收入，进而 提供较为客观真实的数据及建议，以探讨项目实施的各类风险和可行性 的高低，从而达到为开发机构作出是否进行项目开发决策而提供的具有较 大参考价值的建议的目的。 二研究依据 政府相关政策指标，成都国民经济运行状况，近年来成都写字楼市场供 给与需求分析及预测，同行业项目产品定价及营销策略，成都市高档写 字楼物业调研报告。 三研究范围 市场分析 财务评估 风险分析 结论及建议第二章项目介绍 项目概述 项目主要经济技术指标 用地性质商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于 净用地面积平方米 代征地面积平方米 总建筑面积平方米 容积率 建筑密度 建筑高度米 绿地率 办公物业产品聚集在起而享有成本节约区域品牌等好处，后者般 为大体量产品享有的规模优势完善配套优势等。 小结 从项目的区位条件看来，较为符合打造办公物业市场的需求 条件。三项目区域交通布局 诠释 项目周边路网密集，交通便捷。南北向有人民南路红星路延线两条城 市交通主动脉，机场路在火车南站处与人民南路交汇，沿人民南路或红 星路延线可快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中 心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场东西向有二环路 三环路两条城市交通主动脉，领事馆路航空路桐梓林路等城市交通 辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉 及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林紫荆玉林等重要生活 商业区。 北 世界四川机械设计院项目 数码广场 华辉广场 威斯顿联邦 国航大厦凯莱帝景 锦绣八期丰德国际 曼哈顿三期 新希望大厦本案 央扩新项目 环路 三环路 长寿路 倪家桥路领事馆路锦绣路 人 民 南 路 科 华 路 玉 林 路 新 光 路 二环路 桐梓林北路 机场路 航空路 规划中的地铁Ⅰ号线沿人民南路由天府广场至华阳，途经项目地，并设 有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。 小结 鉴上述，项目区域人流量较大交通便捷，从项目交通条件 及状况来说，具备打造高品质商用物业的基础。 四项目拟发展方向纯甲级写字楼 建筑层数层。 诠释 层米的高楼，在彰现楼宇非凡的品质的同时，也降低了建筑 的密度，为商务企业营造了现代感和舒适感兼容的办公环境。 层高 塔楼部分的层高为米，保证吊顶后的净高不低于米 裙楼部分的层高为米，米 大堂挑高米 诠释 米的层高充分考虑了人们对空间的感受，在这样的环境下办公， 不会有压抑感，显得较为人性化 米高的接待大堂则体现了楼宇的恢弘气度，彰现项目的品质及入 住企业的身份。 项目功能 塔楼功能纯办公 裙楼功能商务配套二项目环境概述 项目东侧为在建的丰德国际广场南侧为华能大厦西侧为拟建的锦 绣八期西南部为凯莱帝景和凯宾斯基酒店北侧为拟建的国航大厦。 项目地毗邻桐梓林玉林生活区，位于城南高品质社区的新棕树片区 内，在新棕树的整体规划上，将项目紧邻的航空路打造成城南春熙 路，建成后将代替棕北领事馆路带临时的商业建筑，与大世界商 业广场商圈相呼应。因而，项目区域的商业及住宅配套极为完善，商 业业态也非常完整。 项目毗邻火车南站，由于其影响，火车南站附近形成个发展断裂带， 将会对项目区域的未来继续扩张有定制约。 项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺的时期，但 随着时代广场和开行国际广场的销售期结束，成都未来年内建设竣 工的高档写字楼很少，而与本项目同期建设的高档写字楼比较多，竞 争力很强，如特拉克斯大厦三峡大厦等，从这种意义上说，项目的 开发时机并不太理想。 二项目区位 项目区域示意图 诠释 项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。 项目区域附近有成熟的桐梓林玉林新棕树等住宅小区，生活商业 配套均较完善但项目区域内酒店寥寥可数，知名的仅凯宾斯基等。 二环路 人 民 南 路 桐梓林北路航空路 机场路 三环路 新希望大厦 火车南站 北 项目区域毗邻未来城南副中心其南北界为火车南站至外环路绿化带。 城南副中心定位为政务金融商贸会展中心，在区域经济活动中扮 演极点的角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。项目所在人民南 路作为连接城南副中心及市中心这两个极点的交通主动脉，接受极点的 辐射效应最为直接最为完全，未来对办公物业的需求将会逐步上升。 当然，基于极点的辐射在空间传导中将会弱化，般为梯度转移而非均 衡发展，因而项目区域与市中心以及城南副中心相比，其在办公物业市 场的吸引力上可能会处于弱势地位这是因为，城南副中心旦成熟， 其对办公物业的需求将是巨大的，各类办公物业产品届时将会先后开发 出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类 租售并举 写字楼部分按元平方米定价，按照销售计算，商场及车库 全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。 假设写字间第年预售，第二年销售。 财务评估结果 从静态指标来看，项目总成本为万元，前十年息税前 总利润为万元，经营期会计会计收益率为。 从动态指标来看，以的贴现率计算的净现值为 万元，内含报酬率接近于零，比基准贴现率及 同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过 十年，期限较长当然，上述数据不理想也有出租体量较大的原 因，因而其经营期会计收益率达到。 小结 从第三提案财务评估结果分析可得知，前三年项目的现金流量分别 为万元万元万元，三年累计现 金净流出达万元，对项目开发机构的资金实力要求较高， 项目的主要收益还是要依赖经营期的租金收入，因而租金及出租率 的变化对项目的投资回收期及投资收益率的影响就显得比较重要。成都汇高行市场研究咨询有限公司 第页共页 全售模式 写字间售价为元平方米，商场均价为元平方米根据 楼万元平方米，楼万元平方米，楼万元平方米加权 平均计算所得，计算过程略，车位售价为万元个，所有物业销 售