（终稿）商务区新增项目工程新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

加强土地集约利用的需要 土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况 如何，直接影响到城市发展的空间潜力和方向。

国务院颁布的关 于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管 理的最全面最明确规格最高的份文件。

决定从我国现实国情出 民，贯彻十分珍惜合理利用地和切实保护耕地的基本国策，坚 持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问 题，提出了深化改革严格土地管理的系列重大措施。

榆林市坚决 贯彻执行国家及陕西省的有关文件，实行统的地价格管理和用地指 标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定 性定量供地。

区域内目前分布着大量的居民宅基地，缺少科学规划，房屋多以 二三层为主，土地使用过程中存在着容积率低利用粗放布局零 乱效率不高等现象。

通过本项目的实施将充分挖掘区域内原有建设 用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限 土地资源的再生利用，达到从严控制建设用地总量土地节约集 约利用的目的，为市未来城市发展提供可观的用地保障。

第三章项目市场分析 项目发展战略环境分析 市宏观经济环境分析 年市经济社会继续保持了跨越发展的态势，三大产业经 济指标再创新高。

据年上半年市统计局的最新统计，市实现生产 总值亿元，同比实际增长，名义增长。

其中，第产业实 现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长 第三产业实现增加值亿元，增长排他性的品牌优势。

因此，面对行业内部的竞争风险，应该注意扬长避短，在管理上， 坚持全面的成本管理和成本控制，使项目获得价格竞争的筹码在理 念上，坚持以业主为本和顾客价值最大化的原则，不断追求产品的特 色和创新，宣传和强化项目及公司的优势，最大限度地降低项目的市 场风险。

三市场风险的对策 目录 第章概述 项目背景 二项目概况 第二章项目建设背景和必要性分析 项目背景 二项目建设必要性 第三章项目市场分析 项目发展战略环境分析 二项目区域市场分析 第四章项目建设条件选址 区域自然条件 二建筑材料来源及运输条件 三项目选址及建设条件 第五章工程进度安排 第六章项目的规模和性质 第七章工程设计和功能要求 工程设计 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 二功能要求 第八章消防环保和劳动卫生 消防 二环境保护 三劳动卫生 第九章节能节水措施 节能措施 二节水措施 第十章项目组织管理 项目组织机构 二项目监理 第十章投资估算与资金筹措 投资估算 二资金筹措 第十二章财务基础数据估算 概述 二计算期估算 三销售收入估算 四销售税金及附加估算 五开发投资估算 六利润及利润分配估算 第十三章财务效益分析 静态投资收益率分析 二现金流量分析 第十四章不确定性分析 敏感性分析 二盈亏平衡分析量本利分析 第十五章风险因素及对策 风险因素 二对策 第十六章结论和建议 附件中心商务区平面布臵图 第章概述 项目背景 项目名称中心商务区项目 承办单位概况 公司的主要经营范围包括 可行性研究报告编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目 的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有 陕西省建筑工程概预算指标及有关费用标准 ④建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 市城市总体规划 开发商提供的其它有关资料。

项目提出的理由与过程 安臵房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对 被拆迁住户进行安臵税后 第二章项目建设背景和必要性分析 项目背景 市城市建设背景 市政府决定全面推进城乡体化建设 年，是全面实施十五计划的关键年，也是城乡建设规划 系统继往开来，创新发展，实现跨越发展的重要年。

市城乡建设规 划工作的总体思路是以十七大和十七届三中四中全会为指导，深 入贯彻落实科学发展观，解放思想，开拓创新，锐意进取，依法行政， 进步强化服务意识，继续遵循环境优先和谐发展的规划建设理念， 以推进榆林城乡体化进程为目标，不断强化规划管理，狠抓建筑质 量安全，稳步推进建筑节能工作，为把城市早日建成文明富裕和谐 宜居的区域中心大城市而不懈努力， 强化规划引领，高质量编制各类规划。

二加强镇村规划建设，全力推进城乡体化。

按照省委省 政府和省住建厅下达的新农村规划建设任务，努力完成村庄总体规划 村庄建设规划和千村百镇建设整治工作任务。

根据省上安排，高质 量编制城乡体化发展规划，加快省级重点镇和百镇建设步伐，争取 市县区和省级重点镇设立村镇建设管理办公室，加强村镇建设管 理人员培训工作。

完成个县城的城乡体化规划编制，积极争取省 市配套资金，畅通多方融资渠道，全力支持重点镇和百镇建设。

积极 协调县区相关部门加大对农村危房改造工程建设的支持指导，探索农 村房屋节能改造的新路子，新方向。

进步推进城镇化进程，年， 全市城镇化水平达到。

二项目建设必要性 该项目的建设对改善人居环境加快城市化进程的需要 围绕市民安居社区主题，高标准规划建设集中的居住小区，该项 目的建设不仅可以为市引入规模企业提供发展空间，更是改善人 居环境，加快城市化进程的重要途径。

本项目范围内的居民为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全， 污水排放垃圾处理卫生环境医疗保障文化娱乐商业服务等 条件薄弱。

随着此次中心商务区地块的建设，对拆迁区民进了集中安 臵，高起点的规划建设集中居住小区，使居民群众生活水平明显提 高。

主要体现在以下几点是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施 十分完备，水电供应燃气供应污水收集垃圾处理公共卫生等 系列市政设施均步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活 建的房屋。

安臵的对象是城市居民被拆迁户， 也包括征拆迁房屋的农户。

随着城市化步伐的加快，现有部分建筑严 重制约项目区域内道路等基础设施建设和开发项目建设，必须进行拆 迁改造，为了解决被拆迁人的居住问题，政府准备在中段条件较 为成熟的地块修建专门的拆迁安臵房。

拆迁安臵房享受土地划拨 收费减免等相关政策，具有社会保障性质。

二项目概况 项目选址 项目选址于 建设规模与目标 占地面积平方米合亩 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 商业及配套建筑面积平方米 幼儿园建筑面积平方米 办公建筑面积平方米 地下车库建筑面积平方米 建筑密度 ④容积率 绿化率 建设内容住宅及相应的会所和商业配套设施 小高层高层住宅 高层住宅的总建筑面积约平方米。

商业及办公面积 商业平方米，办公平米米，幼儿园平方米。

共计 平方米。

公共生活设施 总建筑面积约平方米，包括地下室车库。

物业管理 实行封闭式现代化物业管理。

供电系统采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座 通讯系统每户客厅及主卧室分别设臵电话插口及 插口宽带网络 电视系统每户客厅及主卧室分别设臵公用闭路电视及卫星电 视 邮政系统每户设有信报箱并实行专递服务 周界防护系统周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开， 同时小区保安负责对小区周边进行巡逻 计算期年，其中建设期年 投资与收益概况 该项目总投资万元，预计销售收入万元售价按住宅平 均价格元商业销售平均价格元，扣除各项税费， 预计实现净利润万元。

序号指标指标值 全部投资利润率 全部投资利税率 资本金内部收益率 全部投资财务净现值万元税后 资本金财务净现值万元责施工 及监理，由于管理的不到位和承包商未能保证项目的开发进度和开发 质量，也会给公司带来产品质量风险。

筹资风险 该项目开发所需资金，除了公司的自有资金外，主要来源是银行 借款和施工企业垫资。

该项目的银行借款占全部资金来源的。

如果银行限制对房地产项目的贷款，将会影响工程进度和施工质量， 使公司有可能不能按期按质交房，从而承担违约责任。

二行业风险 产业政策限制的风险 房地产业与国民经济状况联系极为密切，房地产行业的发展与经 济发展周期有极大的相关性，国家的经济政策对房地产行业影响较大。

在经济高涨期，国家常常对包括房地产行业在内的基础设施建设进行 限制以达到宏观调控的目的。

另外，地方政府基于其整体规划和长远 发展考虑，对于不同行业在不同时期也有不同的产业政策。

因此，国 家和地方政府的经济政策对该项目的经营会产生较大的影响。

对其他行业和资源依赖程度高的风险 房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求较大，因而房地产 行业对金融业的依赖程度较高。

金融部门经常会进行业务调整，若改 变对房地产行业的贷款政策，将会明显地影响房地产行业的发展。

另外，房地产业与国民经济众多行业相关，特别是对建筑建材 电子机械和化工等行业有较大的依赖性，这些行业的产品质量产 品价格产品更新周期等均影响房地产业的发展。

房地产对自然资源 如土地资源建筑原材料水泥钢材木材石材等有严重的依 赖性，其中水泥钢材木材石材等建材可能由于环境保护的