场主要指标运行情况 房地产投资持续稳定增长，投资结构趋于合理 统计数据显示，年以来，贵阳市房地产开发累计完成投资亿元， 年平均增长，其中住宅投资亿元，年平均增长，住宅投资占 房地产开发投资的。 商品房开工面积累计万平方米，年平均增长 ，其中住宅万平方米，年平均增长商品房竣工面积累计 万平方米，年平均增长，其中住宅面积万平方米，年平均 增长。 二房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增 年以来，贵阳市新建商品房合同登记销售面积累计万平方米， 年平均增长，其中住宅面积万平方米，年平均增长商品房 销售金额累计亿元，年平均增长，其中住宅金额亿元，年平 均增长随着商品房销售形势持续向好，商品房空置面积基本维持在个 较低水平，截止年底，全市商品房空置面积指年以上商品房空置面积 为万平方米，其中住宅万平方米。 表年贵阳市商品房销售情况统计表 单位万亿元 年份商品房其中住宅面积金额面积金额 合计 数据来源贵阳市房地产交易信息系统，表中年以前数据不含资分析报告立项申请报告可行性计划书 管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在 线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 项目概况 项目情况 项目名称苑 项目地址贵阳市云岩区 总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米,商业面积平 方米，地下停车位平方米。 建筑高度两栋栋层，栋层 建设单位情况 建设单位贵州房地产开发有限公司 企业性质中外合资 公司地址中国贵州省贵阳市大厦楼 可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范 贵阳市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 主要技术经济指标与研究结论 表苑项目主要技术经济指标表 序 号项目指标 单 位 建筑类 总建筑面积 占地面积 二投资类 项目投入总资金万元 土地取得费用 万 元 前期费用 万 元 城市基础设施配套费 万 元 建筑安装工程费 万 元 园区配套费 万 元 管理费用 万 元 销售费用 万 元 财务费用 万 元 预备费 万 元 资金筹措万元 项目资本金 万 元 银行借款 万 元 销售收入投入 万 元 三财务类 净现值税后万 元 内部收益率税后 静态投资回收期税后年 借款偿还期年 第章项目选址及建设条件 项目华城文昌大酒店 等 第章项目投资环境分析 贵阳市宏观经济环境分析 贵阳市是贵州省省会，简称筑，我国西南地区重要的中心城市之。 贵阳 市是贵州全省政治经济文化和科技教育中心是全省目前唯内陆开放城 市，我国西南地区重要的交通通信枢纽工业基地和商贸旅游服务中心。 贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业 城市初步核算，年贵阳实现生产总值亿元，比上年增长。 而 第三产业增加值亿元，增长。 全市人均生产总值达元，比上 年增长。 全市房地产开发投资亿元，比上年增长。 按工程用 途分，住宅投资亿元，增长，其中经济适用房投资亿元，办 公楼投资亿元，商业营业用房投资亿元，其他投资亿元。 年贵阳市的国民经济彻底摆脱了年金融危机的影响实现了较快增长。 随着社会 经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基本实现转型,未来城 市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。 贵阳经济发展与房地产业关系分析 随着自年贵阳市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市 经济增长的支柱产业之，房地产投资在贵阳市中所占的比重在不断加大， 对贵阳市的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。 年间，房地产开发投资年均增长，高于同期年均的增幅，房地 产开发投资对增长的贡献率也逐年增加。 表贵阳房地产市场主要指标状况 年份 房地产 投资总 额 亿元 房地产 投资占 固定投 资比重 商品房 新开工 面积万 平米 商品房 竣工面 积万平 米 住宅竣 工面积 万平 米 商品房 销售面 积万平 米 商品房 销售金 额亿 元 商品房 销售价 格元 平米 存量房 交易面 积万 平米 商品房 空置面 积万 平米 表贵阳房地产主要指标增长情况 年份 房地产 投资增 长率 商品房 新开工 面积增 长率 商品房竣 工面积增 长率 住宅竣工 面积增长 率 商品房销 售面积增 长率 商品房销 售金额增 长率 商品房 销处区域 云岩区是贵阳市中心城区之，位于市区北半部，东西北三面与乌当区 高新区接壤，南面与南明区相邻，西北部与白云区交界。 东西长千米，南北 宽千米，总面积平方千米。 云岩区工业以机械化工磨料汽车配件制药等为主。 农业以蔬菜水 果养殖业等为主。 第三产业为支柱产业，有小百货农副产品钢材家电等 个专业批发市场。 有大中专院校所。 川黔铁路，国道穿境。 年均 温摄氏度，年均降水量毫米，属亚热带季风湿润温和气候。 有中共贵州 省地下工委旧址古刹弘福寺等省级文物保护单位。 有清代的觉园尼庵天主教 堂黔灵公园等名胜古迹。 项目建设地点 项目位置 该项目位于贵阳市云岩区东新路东至贵阳市第粮油购销公司，南至东新路， 西至贵阳市市政工程管理处北至中建四局房开商品房，围合区内土地面积约 平方米，该地块属贵阳市四类地段。 项目周边及配套情况 项目位于贵阳东部东新路上，路况良好,周边大型饮食服务企业集中，周 边沿街有各类生活商业配套。 周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道东新路，同时公交交 通号线号线号线号线号线号线号线号线 号线号线号线号线号线号线均在本项目邻近区域设站， 借助交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影 响。 周边商业生活配套 该项目距离贵阳市中心商业街较近，可以满足般的购物需求。 沿线有大量 规模大型的餐饮店。 其他的小路上有些便利店和面包房等。 整个配套基本可以 满足普通居民的日常生活。 同时，本项目到达喷水池大十字等地区的车程般在分钟左右，因此 本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。 因此本项目较为齐全的商业配套为本 项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。 金融配套中国邮政储蓄商行工行建行交行 超市三汇超市家家乐红华舒普玛 学校粮食幼儿园七巧板幼儿园东山小学老东门小学新东门小学 黔灵小学十中实验三中中师大附中贵阳二十中医院贵州省邮电 医院省医贵阳中医附院 餐饮乡水源雅园新天地大雅园鲜花苑食府上岛咖啡梭鱼宫等 其他栖霞公园西南风书店农贸市场月光樱花浴城，因此在严格执行国家政策的 基础上，地方出台的细则更多以规范为主，而并非会主动出台更为严厉的地方细 则。 因此，相对于线城市的严厉政策形势，地方政策则仅限于国家政策的严格 执行和进步规范。 政府风险对策 时刻关注政策信号，根据获悉的信号，及时调整投资行为，从而规避风险。 政策的不确定性必然对项目地块的运做产生影响，从目前贵阳市政府在各领域政 策的开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通， 反馈及时的政策信息，紧紧把握目前的历史机遇，在短期内建立全面的竞争优势。 市场风险 市场风险分析 本项目市场风险表现在贵阳市区高层住宅竞争激烈。 由于在年至 年，贵阳市两城区高层住宅销售火爆，有的项目开盘就销售完毕，这极大地刺 激了众多开发商在主城区投资开发高档次楼盘。 目前，贵阳市主城区待建或正在 建设的高层住宅项目有较多，且大多数项目都将于今年下半年或明年上市销售， 再加上国家房地产政策的影响，可以预见，贵阳市高层住宅市场竞争将十分激烈。 目前在售项目中有的开始采用打折赠礼低开等方式来进行促销。 市场风险对策 制定尽可能周密详细的资金计划项目进度计划材料采购计划等，在项 目的实施过程中，及时的发现偏差并采取相应的纠正措施，以保持项目朝既定方 向发展，便可以有效的控制风险对项目的影响。 同时，对投资项目的财务经济活 动及有关的会计资料进行审查和监督，有效的评价项目的经营管理效益完善管 理制度等，将有效的规避和控制项目开发与经营过程中的风险。 资金风险 资金风险分析 本项目资金来源有三个方面自有资金银行贷款房屋销售回款。 从前面 的分析可以看到，自有资金万元，需要从银行贷款万元，其余的在靠 销售回款来补充。 因此，本项目资金风险在于是能否按时从银行贷取所需款 额，二是销售回款是否按预期进行。 在目前实施了房贷新政和贷款规模调控政策 的大背景下，能否按期筹措所需资金以及是否按期偿还本息尤其要更加重视。 资金风险对策 加强市场营销，重点突出项目的地理环境和区位优势，突出项目居家功能和 项目保值增值潜力，吸引更多的潜在用户关注。 同时，在控制成本的基础上， 可采用低价策略，使得本项目的性能价格的优势突出明显，使本项目项目的整体经济 效益。 平面设计建议因本案定位为新贵小资故在平面设计时应采用时尚，高档 的设计风格。 而面队的消费群体以年轻化为主，所以在设计上应简洁鲜明并富 有活力。 随着环境保护意识的提高，企业对生态环境的要求也越来越高。 因此，项目 应注重健全法律和法规体系，提高地区整体的生态意识，营造良好的生态氛围 同时，应该加快区域环境建设建设步伐，改善投资环境，提高的招商形象和吸引 力。 综上，本研究报告认为，贵州房地产开发有限公司在总体上应积极采取 增长性战略，抓紧落实项目融资施工单位选择等事宜，以利本项目的尽快全面 正式启动。 进而，在贵阳市云岩区房地产市场形势大好的机遇中，获得更大的 经济与社会效益。 附表