（终稿）金色家园新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

增值潜力大。

本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增 长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京 的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目 之，土地升值潜力大。

环境好。

本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住 宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。

市场机会明显。

本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主 流市场，需求量大，市场供应不足。

第部分项目所属区域介绍 江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开 发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。

本项目位于江宁开发区。

江宁区简介 紧靠南京主城南部，紧邻环线。

年撤县设区。

面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。

到年持续高速增长，年均增长率。

年达亿元， 占南京总额的。

人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币， 约美元，相当于全市平均水平的。

二东山新市区简介 东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的。

东山新市区是南京城三区中的区 年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加 上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。

城三区的规划如表 所示。

东山新市区是人口导入区 东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约公里，承 担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区溧水县和高淳县的农 村人口城市化的功能。

年人口万，年规划人口万，年均导入人口万人。

远景规划 万人。

表南京城三区规划 功能定位规划面积规划人口不足，生活氛围还有待进步营造。

道路通畅，但目前公共交通数量少。

江宁区年底才撤县设区，还不是成熟的城区概念。

机场高速有定噪音影响。

二结论与建议 综上所述，该地块是江宁最好的地块，也是目前价格区位等综合地块质素最适宜万科 开发的项目。

建议参与挂牌。

目录 决策背景 内部因素 二外部环境 第部分项目所属区域介绍 江宁区简介 二东山新市区简介 三江宁开发区简介， 第二部分项目概况 宗地位置 二宗地四至范围及规划要点 三项目渊源 四宗地现状 五宗地紧邻周边的环境 六交通出行 附件江宁及周边片区典型楼盘， 第五部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析 第六部分工程及销售计划 期开工时间确定 二开发销售计划 第七部分成本及投资收益预测 方案商业按万考虑，商业用地地价自己分摊， 方案二不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊， 第八部分竞争对手 第九部分综合分析与建议 优劣势分析 二结论与建议 决策背景 内部因素 本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略 南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要 求。

本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并 可为南京公司年提供主要利润来源。

本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型， 南京公司可以充分利用集团资源快速 七生活配套 八市政配套 九土地出让条件与程序 十地价分析 第三部分法律风险分析 项目的风险点及风险可能性预测 二风险控制手段 三总体评价 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四部分市场分析 南京房地产市场简述 二江宁住宅市场分析 三开发区商业市场分析 四项目产品建议书 五本项目在同价竞争市场中的优劣势分析 六本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析主体建筑工程费 四主体安装工程费 五社区管网工程费 六园林环境费 七配套设施费 八开发间接费 开发成本合计 九期间费费 管理费用 销售费用 项目总投资 二税务分析 应交营业税金及附加按计算为万元 企业所得税按计算，为万元 契税按地价合同额的计算为万元，记入地价成本 土地增值税，目前南京土地增值税采用预征方式，别墅销售收入按的预征率计算 为万，商业销售收入按的预征率计算为万，结算返还的可能性不大，所以预缴 的土地增值税全部计入经营税金。

普通住宅因有的免税空间，且预征率，即使 预征总额也不到万。

关于税收优惠，目前南京金色家园项目享受营业税返还优惠至年月，因 年南京市营业税由市区分享，如不注册新公司，营业税返还享受在上年实际入库营业税 的基础上有定返还，增加部分减半。

且不注册新公司，年以前可暂时不在国税登记， 缴纳所得税。

但不注册新公司，可能会与地方利益冲突，给项目顺利进展带来障碍，弊大于 利。

如注册新公司，按目前各区地方财政政策应可争取到部分优惠，因没有老基数，返还比 例较小。

所得税返还风险较大，不作考虑。

表税费标准 税项税率计税依据预计税额万元计算说明 营业税营业收入销售收入税率 城建税营业税营业税 教育费附加营业税营业税 土地增值税 别墅销售额预缴 商业销售额 地方基金营业收入 从去年开始部分基金已陆续取 消且免缴少缴的空间较多 印花税营业收入 按核定征收方式，以营业收入 为计税基数 契税中标地价地价合同额 企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整 三经济指标分析 成本及投资收益预测假设和前提 本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为 元平米，住宅销售均价元平米，商业销售均价为元平米，测算时不考虑 税收返还因素。

表项目售价 功能 建筑面积 可售面积 售价 元 营业收入 万元 双拼别墅 多层 小高层 情景洋房 商业 合计 主要经济指标 内部收益率为 销售净利率 总投开盘，明年全面封园。

总体开发水平般，但在江宁有较高知名度。

由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷的积极参与，方面反映出武夷对江宁市场依 然充满信心，另方面，其报价也最能体现地块的真实价值。

年月初，武夷竞买位于东山岔路口占地万平米亩的 汽车城地块其中，住宅用地亩，最高报价万元，合楼面单价元平米， 比中标价低。

年月底，武夷同时竞买和地块，其中地块以参与为 主，只报价次，报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低地块 为其主攻地块，最后轮才放弃，最高报价万元，合楼面单价元平米，比 中标价低万元。

第九部分综合分析与建议 优劣势分析 优势 启动快。

前期东南大学已花费近三年时间从事场地的拆迁基础配套设施的建设工 作，现场地已拆平，相关市政配套已通到地块周边，交地后可迅速投入开发，满足南京公司 年结算的需要，并可成为南京公司年的核心项目。

规模大。

为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利 用集团资源快速成熟开发此项目。

增值潜力大。

按照南京市政府的有关规定，国有土地协议出让的最低价江宁区为 元平方米，折合每亩约万元左右，加上拆迁基础设施建设及场地平整，该地块的 熟地成本也应在万元亩以上。

另外，东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发 展的增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区 在南京的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地 产项目之，土地升值潜力大。

环境好。

本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住 宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。

市场机会明显。

本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主 流市场，需求量大，市场供应不足。

劣势 江宁市场供应量大，市场竞争激烈。

未来年内，仅南京城南和江宁板块就有约 万平方米的供应量，且江宁地区在建项目的地价普遍低于本项目。

付款时间短，压力大，资金成本高。

商业规模大，现有居住人口尚不足以支撑，公司缺乏相关开发经验，有定的操作 风险。

目前周边社区配套人气资回报率。

各期利润体现 本项目分四期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面积 毛利元，单位面积净利元。

表各年利润体现 项目合计利润体现年年年年 结算面积 平均售价元 营业收入万元 营业税及附加万元 单位成本元 销售成本万元 项目利润万元 期间费用万元 其中管理费用万元 销售费用万元 税前利润万元 所得税 税后利润