（终稿）南京河西第壹区悬宫大酒店新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

餐饮主要是配合酒店度假休闲会议客人的需求，在菜肴用餐环境以及服 务质量上要秉承南京金陵饭店优雅尊贵的特点，全力塑造悬宫大酒店在南京市 高档文化艺术气息最为浓厚的餐饮形象。

南京的婚宴市场规模大，资料显示桌婚礼在南京是尚属于小规模。

南京许多高星级酒店周末的婚宴订单数目很多，即使在平时，婚宴预订也不错， 有些时候客人要提前半年才能预订到席位。

所以，未来悬宫大酒店要在菜肴种类 营销方式等方面做出特色，努力争取南京婚宴市场这块大蛋糕。

此外，餐厅和包间力争不仅要突出高档尊贵的特色，还必须在文化艺术氛 围的塑造上下功夫，强调客人在这方面的体验，力争做到精品文化餐饮的特征。

全面借鉴金陵饭店的经验和特长，力图对南京市政府机构企业的宴请分得个 较大的份额，大宴会厅主要以会议大型宴会政府宴会特色婚宴为主。

对于会议和康体娱乐等配套设施，要在现有规模的基础上，针对悬宫大酒 的目标客户的品味和需要，在布局和服务上做文章，完善酒店的功能，提高这些 设施的使用率，增加酒店经营的利润。

总体上来说，对于娱乐康体项目，酒店未来经营策划要能结合目标客户的特 征和所处商圈的市场条件，凸现悬宫大酒店高档文化底蕴深的特色，从而直接 促进客房餐饮的销售。

第二章项目的投资背景和意义 第节项目投资背景 根据江苏省及南京市将充满经济活力，富有文化特色，人居环境优良的 南京城市发展总体目标为指导，以概念规划为依据，以深化规划为基础，立足长 远，兼顾近期，优化完善，整合提高，力争以科学合理的流规划为先导，把河 西新城区建设成为个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代 化新南京的标志区这河西新城总体规划的设想，南京河西新城的建设开始全面 进行。

为了突出将河西新城区打造成为滨江特色突出公共服务设施完善的发展做出贡献。

随着保利广场大酒店项目的逐步展开，其市场前景广阔，经营利润空间巨 大。

此外，该房地产项目还有着巨大的隐性增值潜力，更提高了本项目的综合经 济效益。

作为保利广场的重要支柱，该项目具有独特的竞争优势和良好的发展前 景，将会给投资者带来预期的回报。

我们认为投资该项目具有积极的可行性。

第八章附件 目录 绪言， 第章项目总论 第节项目简介 项目名称 二项目投资方 三第壹区项目整体概况 四第壹区悬宫大酒店概况 第二节项目的功能布局 第三节酒店主要产品的目标市场 第二章项目的投资背景和意义 第节项目投资背景 第二节项目投资的重要意义 第三章市场分析 第节中国旅游市场分析 第二节南京市经济及旅游市场分析 南京市经济概况及经济环境 二南京市旅游业发展状况 第二节悬宫大酒店的综合优势分析 区位优势 二分析 三南京市高星级酒店行业经营状况及评价 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 四市场预测 第三节价格和宣传策略 酒店定价策略 二酒店宣传策略 第四章项目投资及资金筹措 第节投资预算及资金的使用安排 第二节建设情况 第三节年月末酒店资金到位及使用情况 第四节资金筹措和还款计划 第五章经营测算 第节第年测算结果 第二节酒店前年的经营情况 第六章投资评价 第节财务盈利能力分析 第二节清偿能力分析 第三节不确定性分析 第四节财务敏感分析 第五节财务评价结论 第七章可行性研究结论 第八章附件 第章项目总论 第节项目简介 项目名称 项目全称南京河西第壹区悬宫大酒店 二项目投资方 第壹区是由江苏滨江第壹区投资有限公司以下简称滨江公司投资建设， 并独立持有产权及经营权的综合性文化及配套商业物业项目，是滨江第壹区公司 成立以来的第个项目。

本报告的标的物是第壹区项目中的个子项目悬宫 大酒店。

江苏滨江第壹区投资有限公司作为新崛起于南京地产界的家专业房地产 开发公司，经营状况良好，目前正处于迅速扩张的战略发展阶段。

三第壹区项目整体概况 第壹区项目建设地点 项目坐落于南京市河西新城，在滨江大道餐饮部含娱 乐总经理办公室人力资源部财务部销售部工程部等经营和行政管理 职能部门。

组织机构图如下 根据酒店个自然间及个餐位的规模，拟定员工编制如下 部门人员编制 总经理 客 房 部 前 厅 部 安 全 部 餐 饮 部 销 售 部 工 程 部 人力 资源 部 总经 理办 公室 财 务 部 总办 人力资源 财务 销售 餐饮 前厅 客房 工程 安全 其他 小计 第二节项目的功能布局 悬宫大酒店的整体功能布局须等装潢设计师进驻本项目时，再行确定。

第三节酒店主要产品的目标市场 南京市经济快速持续的增长，对酒店行业的发展有巨大的推动作用。

南京作 为旅游胜地我国著名的文化名城长三角区域中心城市之和外向型经济蓬勃 发展的城市，每年都有高端会议商务旅游休闲度假客人。

依据这样的市场 条件，河西悬宫大酒店具体客源市场的定位如下 根据市场的调研情况，对客户群细分后，现阶段年悬宫大酒店将形 成以会议休闲度假客人为主，商务客人高档旅游团队为辅的客源架构。

长远 看以商务客人为主。

未来客户群的主要为会议休闲度假客人，其中会议客人，此外，度假 休闲客人的比例为，商务客人，常住客人。

高档旅游团队的比例为 ，整体定位于高档休闲体验型酒店。

未来将定位于高档文化商务型酒店 其中，南京乃至华东地区的高收入阶层著名国企及外企政府机关是酒店 未来经营时的主要目标客户其次，上海苏州无锡杭州等周边地区中商务 交往频繁的企事业机构也是酒店需要极力争取的目标客户群。

此外，悬宫大酒店还应该加强对南京市区内各主要写字楼的企事业单位订 房中心和旅行社市场，以及会议市场的销售攻势。

长住客以外宾为主，开业初期接待些旅行团队，增加人气，提高认知度， 磨合产品和服务。

休闲散客和综合型会议将是长久的目标客源市场。

根据上述的客源结构，酒店内部装潢的设计要凸现文化气息，要给客人以风 雅和艺术氛围的体验。

客房的设计必须更有针对性，客房以大床间为主，可分合房间和双床间为辅， 设置公寓楼层以满足长住客的需求设置行政楼层，包括行政酒廊和行政服务区， 充分满足高端客青石硬路上新河路之间，紧邻 地铁号线奥体中心站。

项目周边环绕奥体中心河西新城中央商务区 金陵图书馆江苏歌剧院明基医院南京新城科技园等城市功能性设施。

中国 房地产知名企业开发建设的高尚居住楼宇在此区域星罗棋布。

二项目建设规模及时间 项目用地为文化展览及附属配套商业用地，用地总面积为亩，总建筑 面积达万平方米，包括艺兰斋美术馆建筑面积为万平方米，其中地 上万平方米，地下万平方米影城，包括个座放映厅两 个座放映厅个座放映厅，总建筑面积达平方米城市酒店五 星级标准万平方米，约间客房国际时尚商务休闲街区，其地上 地下可营业的面积总计为万平方米。

地下停车场部分可布置停车位 个可改双层。

项目的建筑容积率为，占地率为。

本项目是南京市河西新城区标志性建筑之，计划于年月份全面竣 工验收并投入运营，以配合年月在南京举行的第十界全运会。

由于建筑 各单体体量都不大，地下仅为层，地质条件良好，又及各建设管理部门非常配 合，因此目前项目建设进展顺利，年月份全面封顶并进入设备安装及内 外装修装潢阶段。

四第壹区悬宫大酒店概况 酒店基本情况介绍 国际著名的荷兰设计机构小组的雅科布担刚了 酒店部分的建筑设计。

酒店有四层，功能层三层，层架空，架空高度近九米地下层为接待 餐饮商务健身等公共区域地面层是支撑上部两层的九个结构体，它们分 别被用作入口垂直交通或采光筒体，该层的开放空间可以用作室外的艺术活动 空间，又为整个街区提供了西侧沿江风光带的景观层为客房，共间 客房，周边圈客房直接对外采光，内部的客房通过庭院采光，并配有独立的园 林花园，布局设计独特。

酒店客房净面积平均达到平方米，配有平方米 泳池，人宴会厅，人会议中心，为豪华星级的酒店配备。

这是座设计别致的酒店，处处洋溢着艺术的气息，酒店外形飘逸俊秀，结 构的呈现清新独特，建筑理念充满了现代与时尚的精神。

与周边的美术馆歌剧 院体育中心图书馆时尚街区等文化场所和谐为邻，并成为文化艺术区域的 必不可少的功能与服务提供者。

二预计机构设置和人员配备 悬宫大酒店预计设置客房部含洗衣场前厅部安全部气 酒店排水 酒店中央空调 酒店燃气工程 酒店弱电 酒店消防系统 酒店生活热水 酒店电梯 安装工程造价合计 至层 灯光及环境景观 小计 装饰工程造价合计 土建安装装饰工程总造 价 注装饰工程已含家具 第二节建设情况 年月末已完成的主要工程量 酒店主体及外立面装饰已全面完工，电梯已安装到位并可以运行。

部分设备 采购合同已签订。

已动工进行的工程项目 大型设备已进场安装包括配电水泵制冷机冷却塔给排水等以及上 述系统的调试 准备动工的主要工程 进行内部装潢设计部份图纸已完工，装潢预算初稿已完成，准备进步细 化，准备工作完成即将开始全面装潢。

酒店开业筹备工作尚未正式展开 月下旬开始酒店筹建工