（终稿）明珠雅苑开发新增项目(房地产)新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

如在国际上，纽约成为了世界政治中心，瑞士成为了世界金融中心，巴西成 为了足球王国，维也纳成为了音乐之都，在国内有春城昆明绿都长春冰城哈尔滨 牡丹王国洛阳东方圣城曲阜„„。

那么，位于湘黔渝边陲的花垣在城市建设方 面举什么旗帜，创什么品牌，彰显什么风格 用前任县委吴彦承书记的话来说历史上从没有像今天这样，县委县政府对 城市建设认识更清楚思想更统目标更明确效果更显现。

的确，思想上的解 放，带来的是观念上的更新和城建理论的创新。

把握苗疆边城历史文脉。

花垣是个以苗族为主的少数民族聚居山区，浓烈的苗族 风情令人陶醉，文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，更是令花垣充满了无限神秘之感。

历经近现代两百来年的风雨洗礼，凝练了丰富多彩的苗族文化和边城文化，这些文化 渊远流长，是城市建设的内在品格，该县的切建设活动都要与之相近，以其为蕴。

科学调整城市布局，合理确定城市分区。

在考证城市发展沿革史的基础上，该县 广泛征求城建专家社会各界的意见和建议，在城市总体规划布局中结合地域人口 交通资源产业特点，十五期间提出了依托区位优势，着力推进城镇化建设，打造 湘黔渝边区明珠县城的口号，按照山区县城，都市标准的要求，确定了打 通东西拓展南北，小县建大市的思路和目标。

实现了城市建设发展的战略性转移。

推进市场经济以来，城市发展面临许多新情 况新问题新挑战，如何主动适应市场经济规律，县委县政府高瞻远瞩地提出了 五个战略性转移是由旧城改造向新区开发转移，吸纳农村剩余人口，提高城市化 水平二是由单纯建设城市向全面经营城市转移，整合城市资源，着力突破困扰制约 城建发展的资金瓶颈三是由被动解决历史遗留问题还历史欠债向完善城市功 能转移，提升城市建设品位四是注重由局部区域建设向综合整治体现特色转移， 突出城市个性，向建设品牌城市迈进五是由改善居住条件向改善人居环境转移，改 善城市面貌，尤其是改善生态环境。

谋划了城市化进程发展蓝标 小区道路及基础设施施工招标 重要设备建筑材料等物资的采购招标 项目监理招标 招标方式 项目招标均采用公开招标的方式。

项目的勘察设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程， 绿化景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备材料等物资的采购，项目监 理宜采用委托招标的组织形式。

第章总论 项目背景与概况 项目名称 明珠雅苑商住两用开发 承办单位概况 单位名称生物科技有限公司 单位性质有限责任公司自然人独资 注册资金人民币万元 业务范围生物技术富硒大豆 法定代表人 建设单位简介生物科技有限公司的前身为太坤生物科技发展有限公司， 成立于年月日，后因公司业务发展需要经省工商行政管理局备案，于 年月日经花垣县工商行政管理局批准变更为生物科技有限公司，公司 的经营范围经营办公地址注册资金等基本情况均未发生变化。

公司注册资金为万元，办公地址位于花垣县建设东路号，占地面积近 亩，现任法人代表为公司唯股东，公司性质为人有限公司。

年末，该 公司资产总额万元负债元，资产负债率为。

公司现有富硒蛋白加工厂处， 千亩富硒大豆标准种植基地二处分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇，百亩 富硒大豆标准种植基地三处龙潭镇张匹马板塘村共亩，麻栗场镇亩。

公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发生物技术生物制品的研究与开发 以及相关农副产品的开发等。

可行性研究报告编制依据 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用 版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。

编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对明珠雅苑项目建设的目的必 要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案 投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研 究。

项目提情风俗„„如山花烂漫群星闪烁，展现 在人们面前。

花垣县系雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游风 光。

文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，吊脚楼鳞次栉比，清澈剔透的清水河绕 城而过，那情调俨然幅美丽的画排吾的石栏杆，怪石嶙峋，鬼斧神工，形态各异， 蔚为壮观弯曲幽静的古苗河盘山流淌，青松翠柏倒映水中，犹如首流动的诗麻 栗场的尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，小龙洞瀑布和大龙洞瀑布从悬崖上 直泻而下，恍若天上银河落九天„„ 目前，花垣县虽然经济发展很快，人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头，但现 有的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与省住宅与房地产业发展规划 相差甚远。

因此，改善花垣县人民的居住条件已经成为花垣县政府特别关心的问题之 。

同时，随着花垣县城经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等 方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使花垣县城城市居民 的生活环境居住环境不断得到改善。

如今，当你徜徉在被誉为城市心脏的边城广场，休憩在花草芬芳恢宏雅致 的边城花园，入住在花园式的城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为花垣王府 井的边城步行街，登上四方宾馆古苗河度假村等高楼大厦俯瞰花垣全景时，展现 在眼前的是宽敞整洁的环城公路鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街巷„„ 可以期待的是，座花园式的花垣新城区正崛起于湘黔渝边陲。

见证城市建设的历史，我们不妨翻开历史那册厚重的长卷，来检视沉淀了的沧 桑世故。

据有关史志记载，清嘉元年因原永绥厅治吉多坪孤悬苗地，经常 遭受苗民义军的袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建石城 座，名曰花园石城。

嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年，永绥厅署由吉多坪迁 往花园石城。

这座新石城周长丈，高丈，底宽丈，顶宽丈，开东 南西大北小北座城门，分别刻有太平归化迎恩等门号，并 建有城楼，城有垛口炮台。

嘉庆五年，在东西门外又各增建座护城，俗称小 城。

论文曰垣，墙也。

壁垣也。

墉，城垣也。

于是，花园的 园便逐渐演变为了花垣的垣。

花垣的城市建设怎么发展是躺在老祖宗留下的遗产簿上看园子守摊子还是 出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健 康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支 柱产业之。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 个百分点。

目前，花垣县正处于改造旧城，发展新城，扩内需调结构的关键时期， 住宅与商业房地产将进步提升县域经济的快速发展，房地产占的比重也将快速 上升，对的贡献率必将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向 转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套 功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到 左右。

我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室，力争年达到人 均建筑面积平方米，主导户型为四室两厅和三室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发 展，将房地产业列为国家的支柱产业之。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需 要。

项目对城市建设将起到促进作用 对于花垣县城未来的建设发展蓝图，花垣县委县政府有着清晰的认识与战略定 位。

提出要把花垣县城打造成为功能互补的商贸中心区高新产业聚集区发展布局 合理的新型城市连绵区武陵山区特别是大湘西领先的现代商业区环境优美的生态 宜居综合生态区。

武陵山中的颗璀璨明珠花垣县，地处湘渝黔边陲，总面积千百多 平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主的少数民族聚居山区。

花垣县始建于 清嘉庆三年年，县城辐射规划控制范围平方公里，其中城市中心区 平方公里。

古代为辰阳县地，定名永绥县，九五三年改名花垣县，属湘西土家 族苗族自治州管辖。

地势由南向北倾斜，形成高山台地丘陵地带和沿河平川。

平均 海拔五百米，最高的莲花山海拔千百五十九米，最低的狮子桥海拔二百十二米。

这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量千四百十八毫米，年 平均日照千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。

新中国成立后，特别是改革开 放以来，这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象， 灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民 招标投标是国际上通用的交易方式，是种规范化的竞争手段。

在建立和完善社 会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金 得到经济的有效的使用，确保招标项目质量优化。

招标制度有助于技术引进的成功性实用性，激发企业的活力。

改革开放以来，我国经济有了飞速发展。

企业原来在生产销售过程中建立的优势 已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先 进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新轮竞争。

招标是企业提高投资效益，无偿获得经济科技信息，与国内外市场接轨的 有效途径。

改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为 导向。

由此，会产生系列弊端投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重