（终稿）金岭华府房地产新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

从投资的构成看，住宅完成投资 亿元，增长办公楼完成投资亿元，增长 商业营业用房完成投资亿元，增长。

房地产开发的前期 投资增长，是推动目前整个房地产开发投资增长的重要原因。

截止 年月末，全市房地产开发投资支付的土地购臵费为亿 元，同比增长，增幅较年月上涨个百分点。

商品住宅仍是开发主体，商业营业用房投资比重下降，经济适 用房投资持续负增长 随着近年来对商品住宅需求量的逐步加大，开发商的重点由以前 的商业营业用房及办公用房开发转向商品住宅开发。

年月， 全市住宅完成投资占全部投资的比重为，比去年同期增长 个百分点。

商业营业用房投资比重为，比去年同期下降个 百分点。

经济适用房投资亿元，比去年同期下降，占房 地产开发投资的比重由去年同期的下降到今年的。

商品房平均销售价格稳中有升 年月，主城区商品房成交均价元，其中，住 宅的成交均价达元，同比分别增长了和。

据分 析，房价上涨主要原因是土地交易价格上涨钢材水泥玻璃等建筑材料涨价主城区旧城改造力度加大拆迁户形成巨大需求房地产项目 品质不断提升等。

商品房销售好，空臵房减少 年重庆市商品房成交面积为万平方米，成交金额 亿元，与年同期相比分别增加和，其中 住宅成交面积万平方米，占商品房总成交面积的。

方面是开发企业越来越注重市场需求，开发产品适销对路，全市商品 房空臵总量呈现下降趋势。

至年月末，全市商品房空臵总量 已降至万。

另方面，全市商品房销售面积与销售金额大 幅度增长，仅主城区商品房销售面积就达万，同比增长 ，金额亿元，同比增长。

商品房销售总量大于竣 工总量，多万。

此外，中高档住宅受到受购房者追捧，成为 市场成交的热点。

商品房住房消费中，从住房套内面积看，面积在 以上的占了总成交房屋的。

年秋交会情况 年秋季房交会共成交住房面积万，建面成交均价 元，比今年春交会增长，即比，由声光控开关控制，电梯间照明采用环形荧光吸顶灯，由跷板 开关就地控制。

车库商场设备用房住宅公共走廊楼梯间电梯前室 设应急照明，在车库商场疏散通道出入口楼梯间等设疏散标 志灯。

所有照明线路均采用型导线穿管或钢管在 棚墙内敷设。

电气安全 第章总论 项目背景 项目名称 首钢金岭华府工程以下称本项目。

项目业主 单位名称重庆首金房地产开发有限公司 注册地址重庆渝北人和东路号 法定代表人姚大力 企业类型有限责任公司 注册资本三千万元整 经营范围房地产开发暂定资质，物业管理以上经营范 围按资质证书核定项目承接业务，房地产中介建筑材料和装饰材 料不含危险化学品。

编制依据 重庆市企业投资项目备案证文号 建设工程选址意见书渝规选经开北字第号 国有土地使用权出让合同渝地合字经开园第 号 企业法人营业执照 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，研究范围 根据项目业主的委托要求，对本项目建设与运营进行技术及经济 方面的研究和论证，包括项目建设的必要性市场前景分析建设规 模与产品方案建设方案投资估算与资金筹措组织机构与人力资 源配臵项目进度计划安排项目财务效益评价等。

项目的提出理由与过程 尽管年以来，针对国内有些地方出现房价过热现象，国家 各部委运用金融财政行政法律等手段对房地产市场进行宏观调 控，引导房地产市场健康发展。

但是，全国各地的情况参差不齐，在 年全国两会期间，重庆常务副市长黄奇帆接受媒体采访时 强调重庆房地产市场无泡沫，在接受国内外多家网络媒体采访和 年房地产秋交会上的讲话，黄奇帆再次肯定了这个结论。

另 方面，重庆作为西部直辖市，城市化进程加快，新区建设旧城改造 等投资推动重庆经济上升。

经济前景为国内外客商看好，房地产市场 潜力很大，外资和异地企业加快在渝的地产投资如和记黄埔融 侨半岛重庆天地以及北京城建上海静安上海景瑞上海明 泉等异地企业将开发项目锁定重庆。

从年重庆市秋季房交会上 获悉，房地产市场仍然具市场潜力，反映有效需求与供应比建筑面积平方米 小高层规模 建筑面积平方米 高层规模 建筑面积平方米 双拼别墅 建筑面积平方米 本章结论 本项目位于重庆市北部新区北部经开园区鸳鸯组团牌坊片区。

工程建设目的为打造主要景观区域和部分住宅，主要物业形态为联排 别墅花园洋房和叠拼别墅和高层住宅。

本项目建设和销售条件良好， 技术与经济上可行，在资金落实的情况下，可以开工建设。

第二章市场分析 项目的功能定位 鉴于项目业主的投资意向及委托要求，结合重庆市及当地房地产 市场需求，本项目建筑功能定位为住宅。

具体内容拟为双拼别墅联 排别墅花园洋房等中高档住宅为主另有少量高层住宅及商业与配 套配套的公共建筑和车库等。

基本面分析 重庆市宏观经济分析 重庆位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，主要分布在长 江沿线，东邻湖北省湖南省南靠贵州省西接四川省内江市 遂宁市北连陕西省和四川省达川广安地区。

东西长，南北宽，总面积万，全市辖个区市县，人口万。

目前，重庆市主城区包括以下八个行政区渝中区北部新区江北 区南岸区沙坪坝区九龙坡区巴南区大渡口区，此外，为适 应重庆经济发展的需要，在主城区内还设臵有高新技术产业开发区 和经济技术开发区。

据重庆市统计局数据统计表明，年月份全市实现地 区生产总值亿元，同比增长，增幅比去年同期回落 个百分点。

其中，第产业实现增加值亿元，同比增长 第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业实现增加 值亿元，增长第三产业完成增加值亿元，增 长。

上半年全社会固定资产投资亿元，比去年同期增 长而社会消费品零售总额亿元，比去年增长。

投资的总额和增长速度均超过消费，仍是重庆市经济增长的第拉动 力。

重庆房地产开发态势 今年以来，重庆市房地产行业认真贯彻落实国务院和市政府宏观 调控政策，坚持在发展中搞好调控，在调控中促进发展，房地产开发 投资呈现稳步增长势头，房地产市场总体呈现平稳理性的发展态势。

房地产投资的快速增长，有效地促进了固定资产投资的增长，成为支 撑经济增长的重要因素。

房地产开发投资继续保持稳步增长势头 针对政府系列的调控措施，土地购臵费大幅度增长，房地产开发商例关系的 租售比指标重庆为左右，未超过的限值，而杭州 上海等则在左右，从而看出重庆的有效需求支撑着市场的繁 荣。

本项目拟建地环境得天独厚，市场优势明显，预计项目的客户资 源较丰富，市场前景值得乐观。

本项目所在的北部新区正成为房地产开发热点地区。

北部新区原 有居民万左右，按照新的规划，未来的北部新区将成为万人口 的居住地，其中常住人口万，流动人口万，新增加的万居 住人口，将给众多开发商提供大量的潜在需求客户群。

而且伴随着人 们生活方式改变生活质量的提高，人们更加懂得享受生活的乐趣， 具有环境优美亲山亲水靠近自然舒适独立现代的别墅 花园洋房等高档住宅已具有较大的市场需求。

本项目的开发，将有效地促进周边地区的基础设施建设和环境的 改善，加快北部区域的建设步伐，达到美化城市繁荣市场改善市 容市貌提升居民居住水准的目的，同时也为项目业主的未来发展奠 定良好的经济基础。

项目概况 拟建地点 本项目宗地位位于重庆市北部新区北部经开园区经开园鸳鸯 组团牌坊片区地块内。

该片区地块西北方临金开大道，地块东临保利 高尔夫球场，西南方临西部建材城，东南方临保利国际花园项目土 地总面积为平方米合亩，其中，出让用地 平方米合亩，道路分摊用地平方米合亩。

项目地块距离观音桥商业中心公里，仅需分钟。

距离解放 碑公里，车程分钟左右，距离江北国际机场公里，仅需 分钟车程。

建设规模内容工期本项目建设用地面积亩，总建筑面积平方米现规划 用地性质为居住，容积率，建筑密度，绿地率。

本项目分五期开发，总投资亿元，建设计划拟自年月开始 动工，至年月，总建设周期为个月。

主要技术经济指标 详见表主要技术经济指标。

首金•项目经济技术指标 项目名称首金•项目 序号指标单位数量备注 项目占地面积亩 容积率 绿地率 集中绿地率 普通绿地率 建筑密度 地上总建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 配套建筑面积平方米 商业销售中心平方米 商业平方米 幼儿园小学平方米 其他配套地上平方米 地下总建筑面积平方米 地下车库平方米 总建筑面积平方米 住宅建筑面积 联排别组成抵抗水平力的剪力 墙结构体系，剪力墙双向布臵，梁板柱墙均采用现浇。

主要结构构件材料 柱剪力墙砼等级 主要梁板砼等级， 砌体材料及强度等级烧结页岩砖 抗渗砼 主要构件截面 柱截面 剪力墙厚 梁截面 板厚 基础类型采用大直径人工挖孔桩其它结构处理措施 结构平面尺寸超长时，采用留臵后浇带，楼板内添加膨胀剂，并 加强板配筋处理。

地下室外墙采用防水砼抗渗等级。

拟采用的主要结构分析软件 对施工条件的要求 要求施工单位具有丰富的花园洋房和别墅的的施工经验。

给排水设计 设计范围 室内给排水系统 室外给排水系统。

给排水现状 本工程属中法渝北水厂供水范围，在经开大道汉渝路 处有城市主干管条，管径为，供水压力达海拔高度 。

小区北面有城市污水三级干管条，污水管管径，接 管处，井底标高。

给水 水量 用水标准 住宅人， 车库次 商业，道路及绿化 给水水压 本工程最不利点用水在号楼，经估