（终稿）住宅小区新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

本工程为中高档房地产开发项目，参照目前市场价 位定价，据此进行的财务分析，项目所得税后全部投资财务 内部收益率为，全部投资回收期为年，税后净 利润万元。

项目盈利可观，财务上是可行的。

湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 第二章市场研究 城市经济发展概况 湘乡是近代湘军文化的起源地，也是是长株潭城市 群经济辐射圈内最近的县级市之下辖乡镇个城 区办事处，其中城区有望春门新湘路昆仑桥东山个 办事处现全市总面积平方公里年年末总人口 万人，城市化率为。

二城市发展规划 进入新世纪后，湘乡制定了城市发展总体规划方案。

该 方案的指导思想是按照高超点规划高标准建设高效能 管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础， 高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体， 把湘乡建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场 繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次 中心城市。

到年城市建成区面积达万平方公里，城 市人口达万，镇区人口达万。

开发城市四区，南部把东山建成全市政治文化生 活中心区东部东郊皮革工业区北部红仑高新技术区 中部完善工贸新区。

健全城市交通网络，拉通东台路起 凤路滨河南路滨河北路车站路红仑路高速公路连 接线望春路等八路，架通湘乡大桥公园桥望新桥杨湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 金桥，建好汽车北站西站南站。

建设特色街道，南正街 的商业步行街，壕塘的小吃条街。

建设好九个专业市场， 建材农贸烟酒交电副食汽配服饰电脑皮革 市场。

加强环境保护，建成个日处理万吨的污水处理 厂和能够容纳万吨垃圾的垃圾消纳场配套建设好批 教育卫生文化体育供水通讯等社区基础设施维护 恢复好云门寺褚公祠洗笔池伏于房地产市场及基础设施建设的升温，近段时间以来 建材价格有所上涨，这就必将直接增加建安成本，给项目开 发带来了增加投资成本的风险。

建设工期风险 由于项目建设资金需要较大，如果资金落实不到位或其 他管理方面原因而导致建设工期过长，必将增加项目的开发 成本，从而加大项目开发风险。

目录 第章总论 项目概况 二项目背景 三可行性研究的依据及范围 四项目建设单位基本情况 五项目位置及周边情况 六主要技术经济指标 七研究结论及建议 第二章市场研究 城市经济发展概况 二城市发展规划 三湘乡房地产市场发展总体统计分析 四湘乡市房地产市场总体分析 五湘乡市房地产市场后市展望 六项目区域房地产优劣势分析 七项目附近区域年楼盘销售情况 八可能的目标客户分析 第三章建设地点及建设条件 建设地点 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二建设条件 第四章建设内容与建设规模 建设规模 二宗地状况 第五章专业技术方案 总体规划 二建筑结构方案 三电力工程 四弱电工程 五给排水工程 六消防 第六章环境保护与节能 环境保护 二绿化 三节能 第七章项目实施进度 建设工期 二项目招标方案 第八章投资估算及资金筹措 投资估算 二资金筹措 第九章财务评价销售收入及销售税金估算 二财务效益分析 三风险分析 四财务评价结论 附件 企业法人营业执照 中华人民共和国组织机构代码证 中华人民共和国房地产开发企业资质证书 附图 总规区位分析图 总规用地规划图 项目位置图 项目修建性详细规划图 湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 第章总论 项目概况 项目名称 湘乡市博雅苑住宅小区 承办单位 湖南省湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司 报告编制单位 编制单位湖南省农林勘察设计研究总院 证书编号国家发展和改革委员会甲号 二项目背景 为盘活城市存量资产及对欧家港河进行综合治理改选， 改善联盟村壕塘村带居况良好， 项目周边没有污染环境的工厂，空气质量良好。

噪音情况 项目周边没有产生噪音的工厂。

污染情况 项目周围公里范围内没有工业污染源。

危险源情况湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 项目附近没有高压线通过，周围公里内没有放射源和 易燃易爆的生产间和储存间。

周边景观 项目周边有充满时代气息景观别致的商业步行街，有 新建火车站大型绿化广场。

交通状况 经过项目的公交路线有路路路，离项目仅 米远的城乡客运中心有路和路等开往湘乡各个区域的公 交路线，项目往北有云门商业步行街新建火车站商业中心， 商业比较繁华建设银行农业银行邮政储蓄湘乡市二 医院等金融和医疗机构都在公里辐射范围内项目米 内有望春中学联盟农贸市场云门商贸市场。

湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 六主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号指标名称单位指标备注 总用地面积合亩 规划总建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 大型商场建筑面积 物管建筑面积 车库建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 建设总工期月 建设投资万元 销售收入万元 总成本费用万元 利润总额万元 税后利润万元 投资利润率湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 净利润率 全部投资财务内部 收益率 税后 全部投资回收期年税后 七研究结论及建议 本项目为湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司 投资建设的中档房地产项目，对完善湘乡市火车站周边环境 建设和加快老城区提质改造，及为广大农村入城务工经商 人员提供高品质住宅均有积极意义，通过项目建设，也将有 利的提升湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司在湘乡 市的形象和地位。

本项目位于湘乡市新建火车站南侧，总用地面积 合亩，总建筑面积，其中 住宅面积，商业面积，大型商场面 积，物管用房，并配有相应的车库 。

是个地理位置好功能齐全配套设施完善的住宅小 区。

工程估算投资总额万元，其区居住条件，根据湘乡市的城 市整体规划，成立湘乡市东山建设投资开发有限公司，由公 司负责湘乡市云门商贸步行街项目的开发。

随着这带基础设施的逐步完善，云门商贸步行街的日 趋繁荣，顺应湘乡火车站的改造升级，火车站片区土地规划 性质的转变，东山建设投资房地产开发有限公司征收了原华 博电子厂和回收公司的土地，进行建设开发。

湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 三可行性研究的依据及范围 可行性研究的依据 项目修建性详细规划图 湘乡市国民经济和社会发展十五规划 国家发改委建设部联合颁发的建设项目经济评价 方法与参考第三版 工业与民用建筑可行性研究深度要求 各专业技术规范 建设单位提供的各项基础资料。

可行性研究的范围 依据国家有关政策法规，对项目建设的必要性建设 内外部条件市场研究建设内容与规模专业技术方案 投资估算及经济效益等方面进行研究。

四项目建设单位基本情况 湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司成立于二 四年十月，注册资本万元。

公司主营房地产开发经营， 开发资质为肆级房地产开发企业。

公司现有员工期人， 其中高级工程师人，高级会计师人，结构经济统 计等其他相关专业人员人，大学学历人。

曾获 年度房地产开发先进单位，年度先进纳税 人等荣誉称号。

湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 公司前期开发了湘乡市云门商贸步行街项目，占地面积 万平方米，投资金额万元，开发建筑面积万 平方米。

公司为进步优化步行街项目周边环境，对周边地 块开发的项目有安居楼项目永康家园项目桂花苑项目和 博雅苑项目。

五项目位置及周边情况 项目地理位置 本项目位于湘乡市火车站南侧，东临城市主干道东风北 路，西接市城乡客运中心和云门寺商城，北倚漂亮繁华的云 门商业步行街，南靠湘乡市教育局和文化旅游局。

项目中央 有条连接火车站与城乡客运中心的城市支路通过。

项目地块地下无管线电缆暗渠等城市基础配套设施， 也没有历史文物古迹和名贵树木。

周边环境 空气状况 地块紧邻新建火车站大型绿化广场，周围绿化单位的扩大估算指标或类似工程实 际进行估算。

其他费用包括土建费用水电增容费勘察设计费， 按实际发生额和国家相关规定进行估算。

估算结果 整个工程估算投资总额为万元，其中土地费 用万元，工程费用万元，其它费用 万元，预备费万元，建设期利息万元，详见 工程投资估算表。

湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 工程投资估算表 单位万元 序 号 项目内容数量单位单位估价单位金额 土地费用亩万元亩 二工程费用 土建工程万元 土方及基础配套工程 水电路等配套工程 平整场地万方元方 绿化环卫 三其他费用 项目单位管理费二 规划设计勘察费二 招标代理费二 工程监理费二 开办费二 报建及审查费二 四项目预备费二三 五贷款利息万元年 六总投资二三四五 湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 二资金筹措 本项目资金来源主要来自以下几个方面 公司首期投资万元。