容积率 建筑密度 绿化率 五项目研究结论 本项目属宜昌市重点招商引资开发项目，符合国家开发建设产业 政策，建设单位实力雄厚，项目建设规划手续已在办理，建设资金通 过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件 具备。针对商品房升级换代的需求，住宅建设由低档走向高档的发展 趋势和宜昌市已有大部分收入较高的消费群体，住宅用地部分规划 为中高档住宅，根据对宜昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销 路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率 较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔， 投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是个值得投资的好项 目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险 能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量的贷 款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。因此本项目作为个贷 款项目是可行。 第二章项目开发经营环境分析 第部分城市经济环境 城市概况 人口结构宜昌，古称夷陵，因水至此而夷山至此而陵得名，是三国 古战场，是楚文化发祥地之，是伟大的爱国诗人屈原民族和睦使 者王昭君的故乡。 宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有川鄂咽喉三 峡门户之称。宜昌市内辖个城区夷陵区西陵区伍家岗区 点军区猇亭区个县级市宜都市当阳市枝江市和个 县秭归县远安县兴山县长阳自治县五峰自治县，市域面 积平方公里，人口万，其中城区面积平方公里， 建成区面积平方公里，城区人口万。市域内水电矿产 林特旅游资源富集，自然风光人文景观中外闻名。 便捷的交通环境 中国成立多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了批 对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程 工程施工进度详见附表 三项目总投资估算 本项目会展中心投资总额为万元详见附表。总投资 构成为 土地费用及税费 本项目会展中心土地的取得费用，包括土地取得成本及契税。根 据土地出让合同，土地取得成本为万元，加上的契税，约 万元，加上有关审批报建手续费用等，则土地费用及税 费为万元。 目录 第章项目总论 项目概况 二报告编制的目的 三报告编制的依据 四项目主要经济技术指标 五项目研究结论 第二章项目开发经营环境分析 第部分城市经济境 第二部分城市地产境 第三章项目周边物业市场调查分析 项目区域定位发展分析 二项目区域房地产发展趋势分析 三项目周边主要楼盘分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 项目开发经营机会形成模式 二项目地块地产因子分析 三项目地块分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第五章项目定位分析 项目所具备的地产因子 二项目市场定位 三项目目标客户定位 四项目价格定位 第六章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略 二项目实施进度安排 三项目投资估算 四项目投资与筹资计划 第七章项目开发经营效益分析及财务评价 项目销售计划机场和世界著名的三峡坝区约多公里的里程。三峡 国际会展中心更是占据了风景独好的宜昌市的绝版位臵，项目坐落在 山环水绕的半山坡地上，背靠梅子湖，这个湖是运河的过道 调节水库，风景优美，水质良好，西望郁郁青山。整个建筑 将在充分保留原始地块原生态的前提之下，依山而建自然排列，并 与周边环境形成了个风景优美生态健康的高尚生活圈，是宜昌市 最后个绝佳居住领地。以其临山而居近水而栖，能够吸纳山水之 灵性，培养豁达之胸怀，成为宜昌市甚至全中国山水豪宅的典范。 三峡国际会展中心项目暂定总占地面积约亩，总建筑面 积约万平方米，总投资近亿元。本项目由国际会展中心五 星级国宾馆城市广场中心及三峡国宾山水园高档社区中心四大组团 块构成，建成后的三峡会展中心项目将集会议展览旅游度假 住宿餐饮休闲娱乐居住等系列化服务为体的高档次多功能综合性的商务和居住中心，将成为宜昌市湖北省标志性高档建筑组 团。必将为宜昌市的经济发展起到积极的推动作用，同时为宜昌市将 来升为省级城市奠定了坚实的基础。 二可行性研究报告编制目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础， 通过系统的研究，可依据宜昌市房地产市场的特征决定市场定位，可 依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算 项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事 实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，主要任务 是从技术及经济角度论证宜昌三峡国际会展中心项目投资的必要性 可能性有效性和合理性同时结合公司的状况和项目的特点，研究 本项目开发经营的可行方式并对本项目进行投资分析和风险分析。 三可行性研究报告编制依据 项目地形图及其设计范围 国家及宜昌市颁布的相关法律法规政策 宜昌市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要 宜昌市年国民经济和社会发展统计公报 宜昌市城市总体规划大纲年 夷陵区的经济和社会发展规划 宜昌市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 建设部房地产开发项目经济评价方法 国家 二项目总收入测算 三项目静态财务效益分析 四项目现金流量分析评价 五项目盈亏平衡分析 六项目敏感性分析 七项目偿债能力分析 第八章项目开发经营风险分析与对策 项目市场风险分析 二项目经营管理风险分析 三企业财务风险分析 第九章项目综合评价与建议 第十章附表 第章总论 项目概况 项目开发背景 随着宜昌市建设省域副中心城市和世界水电旅游名城战略的实施， 夷陵区与市中心区的距离在拉近，两者互融步伐加快成为城市发展的必 然趋势。这既为夷陵区经济发展带来了历史性的机遇，也为夷陵区的城 市建设注入了新的强劲动力。夷陵区梅子湖因有大量白鹭栖息，拟改 名为白鹭湖有着美丽如画的山水风光，得天独厚的自然资源。夷陵 区充分利用这些条件，注重人与自然的和谐相处，注重环境的营造，抓 住机遇，大力发展旅游商贸服务等第三产业，有力改善了城市环境， 大大提升了城市品位，使该区逐渐成为了宜昌市个高档的办公居住 的理想中心。 近年来，随着抢抓三峡工程建设对口支援国家实施西部大开发 战略等机遇，实施城市西进安居夷陵战略，夷陵区逐渐成为宜昌 市的旅游休闲娱乐区居民生态居住区现代商贸物流区。而随着宜昌主干道发展大道的兴建和扩建，夷陵区融入宜昌市中 心城区的步伐也在不断加快，个充满希望的宜昌市新中心区，个山 水与文化并重的古老而年轻的城区，崛起在宜昌城市上风上水的西部。 项目简介 项目地块位于夷陵区的东北角，紧临总投资亿元正在扩建的 发展大道上全长公里，路宽米，双向六车道，沥青混凝土 路面，为城市级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅配套 设施齐全，距汉宜高速公路处仅米距宜昌火车站约分钟的 车程离三机会 宜昌市作为付省级城市，由于地理和交通条件的优势，宏观市场整体向好，高档类物业正处于快速升温阶段，有效需求较大。使 项目的市场背景明朗，为项目的去化提供机会点。 项目高标准的定位规划建设，使项目档次提升，产品整体 竞争优势增强，为产品去化提供产品力支撑的机会点。 项目土地成本相对较低，投资回报比例增加，项目具备高利 润回报的机会增加。 威胁 本项目客源必然是社会中上层及收入较高的人群，客源层面 的相对狭窄使本案的存在定的市场威胁点。 项目周边区域土地已规划出让，有大量待开发地块，其规划 为中高档住宅。楼盘的竞争威胁是显而易见的，将对本项目形成直接 威胁。 宏观经济政策存在较多变数，使部分投资商持币观望的心态 加强。可能对房地产市场的走势产生影响，在定的程度上对本项目 造成定的威胁。 第五章项目定位分析 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就 必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域， 交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。同时依据市场 调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析。 本项目所具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子 有所不同，具体如下表 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的 依赖性很强强般弱 不宜闹市区人员混 杂区符合 对噪音环境干扰 的适应性强较强弱很弱 不宜紧临交通快干 道高压线工厂等。符合 对小区周边 市政配套要求高很高高高符合 小区物业管理 的要求低不高高很高可达到 建筑质量 设计要求低般高很高精品设计可达到 容积率覆盖率 要求无般低低可达到 对休闲空间， 绿化要求无般高很高 具有品味的专用康 乐商务会所及小区 内环境 可达到 景观要求无般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 从以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因 子，是较理想的中高档物业地块。 二项目市场定位 根据以上地产因子决定的本地块适宜建造的建筑功能和地形地 貌特征及产品差异化原则，同时结合政府对本项目规划要