境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心从 年开始开发建设，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区 。 普通型养老院 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿 意或者被社会工作动员住进养老院。因此，国内外住养老院的， 主要是单身老人。 在改革开放前，我国各地就办有定数量的养老院。改革开放以 后，养老院的数量又有新的发展。据不完全统计，截止年末，城 市有养老院或敬老院多个，农村乡镇有敬老院多个。总的 说来，是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三四个老人 合住间房，有的甚至六个老人合住间房。目前我国城市的居住水 平已经显著提高，老年人般都有套自已的住房，他们都有自已的 私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人 合住间房，很多老人就不愿意去住。据出国调查资料显示，美国和 英国的养老院，都是个老人住套居室，包括间卧室间客 厅厨卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外 ，还有软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳 步地适度地增加数量，而且更要注意提高水平。也就是要从硬件条 件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里 住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。 医护型养老院 在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类 似，这种养老院已经有了定数量。有些老年人，因患了些生活不 能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养 老院，多为每个老人住间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在起 。因为这些老人天到晚躺在床上不能行动，般不需要带有客厅和 厨房。养老院对这些老人进行小时的医护，包括诊断治疗吃药 打针穿衣吃饭大小便洗脸洗澡直至睡觉翻身有的病人自 己无力翻身，都由医护人员进行护理。住这种养老院与住医院进行特 护差不 还具有饮食方面的管理经验，包括病人的营养需求配置日 常管理员工设备质量保障购买和成本控制。 ，采购 在采购方面的咨询包括餐饮服务药品床单，校服，责任 保险，雇员福利，耐用物品。 ，设施维护 的维护服务包括地基和设施的持续维 三，中国养老地产 中国老龄化 养老地产概论 养老地产的概念 养老地产的崛起 二美国养老地产发展状况分析 美国养老地产的历史 美国养老地产的开发现状 美国养老地产发展的社会环境 三美国养老地产开发模式分析 美国养老地产的开发主体 美国养老地产的运作模式 美国养老地产项目的赢利模式 美国养老地产的后续经营 美国商业养老社区公司的治理状况 美国商业养老社区公司的风险分析 四中国养老地产发展状况分析 中国养老地产的宏观环境 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,中国养老地产的需求分析 中国养老地产的开发现状 ，养老地产 ，养老地产的概念 养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这 社会主题和地产这商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经 济发展水平较高，才使得这特殊的产业诞生，并且随着老年人口的 进步增加和经济水平的进步发展，越来越成为人们关注的焦点。 因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在 上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产般称作 为老年住宅。 ，老年住宅产业化 老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的 重要标志。回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生发展的线索。 上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的章。人类先后经 历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每阶段的人口比例 失调，这是老龄化产生的个重要原因。二次大战结束，人类社会进 入了个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活 水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作 用老年产业，大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年 保健护理以及我们着重研究的老年住宅产业。 除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有部分老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各征上，老年公寓有较为完善配套系统的生活 娱乐保健医疗等服务。，在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权， 也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式。 ，在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供 无障碍的居住环境。 老年社区老年住区 以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开 发建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备 定城市功能或配套机能。 老年社区与般住宅小区相同之处是，都是个大小不等的住宅 小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带 亲人如子女住在起，。因为社区主要是为老年人服务的，因而老 年社区专门为老年人设置的医护家务服务社会交往和文娱体育活 动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠 。 老年社区特征 ，专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区， 其方式为居家养老。这是它区别于般地产的主要因素。 ，空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住 宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。如美国的金岁山庄安养住区退休新村老人们生活在专门老年住区要方便安全， 在规划设计上强调综合考虑居住与生活工作购物文化教育休 闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。 ，具备般社区的基本功能。除了本身构成完整的自成体系的 服务功能外，海域般房地产项目样具有从事细胞的功能，具有对 外的交通通讯商业网点公共设施和行政管理功能，与社会形成 共享的发展格局。 ，其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利 用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境。 ，专门老年社区往往有栋以租赁形式经营的老年公寓。使得 专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在起，难以区分。 在我国各地，已逐步建成批老年社区。例如，北京太阳城就是 迄今北京规模最大的老年社区，它的总建筑面积为万平方米。社区 以家庭式养老与社会化养老相结合的形式。为满足老年人的生活需要 ，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计， 并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复老年活 动国含我国的城市 都根据自己的经济实力和实际需要，建设和发展批专门供老年人居 住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形 老年公寓 强制性行业标准老年人建筑设计规范第条， 将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公 寓式老年住宅，具备餐饮清洁卫生文化娱乐医疗保健服务体系 ，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上由专门机构按 照市场原则开发和经营的内涵。 般的情况是，在住宅小区内，专门规划出两幢楼，按照适于 老年人居住的要求来进行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要 按老两口住在起来设计的，因而室厅厨卫的室户占有 定比重，又考虑老人有时要与亲人住在起或雇褓姆等需要，因而二 室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年 公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活 服务医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓 ，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积般会 比原来自已的住房要小些，但仍是家户，可以保证老年人的私 密性独立性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾和服务，必会受到不少老年人的欢。 北京的澳洲康都小区，就建设了幢这种老年公寓，定名为乐龄 公寓，并在老年人的生活服务医疗服务以及娱乐交往等各方面， 专门做出全面安排，是个重要的尝试。 老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强 调服务的质量。主要特征有 ，在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。它不同 于托老所的流动性。暂时性。虽然老年人入住老年公寓的时间长短， 由他们根据需要自愿决定，但多数入住老人相对稳定，居住时间比较 长。 ，在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。敬老院 福利院是以国家集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以 个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金子女的赡养费或 其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同 的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。 ，在社会特征上，老年公寓实行同吃同住同活动的群居生活 方式。 ，在服务特投资类型分布图。 与证券投资基金的分类相似，还可以分为有期限的 和无限期的，及分为开放型和封闭型等。 的发展历史 创立于年，创立初期发展缓慢，在年之前，大约 只有多家，总市值只有约亿美元。从年开始， 开始涉足房地产抵押贷款金融业务，在投资银行的推动下，出现 了第次高涨时期。年至年，的总资本从亿美元 增加到约亿美元，其中半数以上从事房地产抵押贷款业务。这些 为房地产开发建设企业提供了大量的短期建设贷款，对当时美 国出现的房地产开发建设热潮起到了推波助澜的作用。随着年办 公楼市场转弱，抵押投资类由于贷款烂帐全面崩溃，给投资者留下了很坏印象。虽然在这个时期物业投资型表现不俗，但受 抵押类的拖累，整个行业持续十多年萎萎不展。年 美国房地产投资信托协会成立并开始编制指数时，基数为， 但年