圈战略安徽省提出皖北崛起战略河南省提出豫东 大三角战略，这些战略对形成苏北鲁南皖北豫东四版块城市群将产 生重要影响。淮海地区正在成为四省经济发展的潜力所在。 在十届全国人大四次会议上数十位代表提出了关于将淮海经济区 作为全国区域综合试点区促进淮海经济区快速崛起的议案。建议国家把淮海经济区作为全国综合改革及区域经济整体开发试点区，列入国家 发展规划，予以优先扶持，确保重点推进建立跨省际区域经济联络协调 机制，对淮海经济区的各类资源进行集中整合，使其发挥出更好的效益， 促进区域经济快速健康可持续发展，实现与长三角珠三角和 环渤海三大经济区域的共同繁荣。 淮海经济区以徐州为中心。年江苏省政府正式批准了徐州都市 圈规划，规划的重点是培育发展协调，即突出对产业劳 动力政策环境等发展要素的有序培育择优培育和重点培育，加强对产 业发展的规划引导，深化对城镇布局交通网络区域基础设施和公共 设施旅游资源生态环境等重大问题的协调。规划推动人口产业向都 市圈核心节点和发展轴聚集，形成个特大城市徐州，个大城市 枣庄滕州宿迁和批中小城市小城镇的等级规模结构。依据点轴 开发理论，结合区域优势，以徐州为核心，重点发展陇海徐连线，京沪 京福线两条放射状轴线，将其培育成为点轴结合的产业轴和城镇带。 京沪京福产业轴城镇带纵贯徐州都市圈煤炭最丰富的煤带，包括徐 州枣庄滕州萧县等，城镇密集，应凭借能源区位交通和原 有基础等优势，促进产业集聚，逐渐形成以机电仪体化工业煤化工 精细化工新型建材电子工业等附加值和技术含量高的工业为主的产业 带。 市应主动承接辐射主动融入参与，将融入淮海经济区和徐州经济 圈作为接轨长三角的起跳板和突破口，坚持以规划对接为先导，以交通对 接为支撑，通过市场引导要素互动和行政推动，全面推进产业协作市 场联接科技交流和企业合休闲产业街区 城南区商业核心 从目前经济开发区的商业发展状况来看，尚未出现成熟的商业项目， 市场存在空白。而从经济开发的商业发展需要分析，确实也存在个区域 商业核心的需求，本项目的建成，将成为城南区域的商业龙头核心。 最具特色站式休闲产业街区 总述 建设项目概况 项目名称服装城 建设地点经济开发发区物流园南路东侧。 建设单位安徽投资发展有限公司 项目概况 位臵本项目地块位于经济开发区物流园南路东侧，外环路 与外环二路之间。 占地面积项目总占地面积约亩，其中市场用地地块规划用地面 积约亩综合配套用地地块规划用地面积约亩。 容积率地块综合容积率约为，其中商业市场地块容积率约为 ，综合配套地块容积率约为。 总建筑面积项目总建筑面积约平米，其中商业市场部分建筑 面积为约平方米，综合配套部分建筑面积约平方米，。 产品组合综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区 配套商业区商业市场用地区域，产品以城市综合体为主题，其它专业商业 服务区合理分布的大型，包含服装纺织品购物中心鞋帽饰 品主题商场小商品购物街餐饮风情街休闲娱乐广场及大型配套停车 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,场。 商业市场规划按照我国目前老百姓的购物习惯并结合国际商业的新型 模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场 的封闭结合半封闭开敞空间的现代模式形成独立的城市综合体，综合 体建筑中配备适合购物休闲的快餐饮食咖啡茶点影视游戏的点面状 服务区域小商品购物街餐饮风情街采用传统的开放街区形式，商业街 区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景的两重功能，餐饮风情街以 欧式风格为主调，让身临其境的人们享受西欧的独特风情休闲娱乐广场 为小型主题公园，以秀美的园林式建筑和适合淮河流域生长的常绿木本植 物为主，主题公园内建造条景观河，河边景观树为香樟乌桕垂柳 银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡的意境。 项目经营模式 商业市场以租售相结合的经营模式，初步方案为铁路从市区东缘穿过规划的泗永高速公路从市区北部穿过水运经新 汴河入洪泽湖通长江，水陆空立体交通运输系统十分发达。开发区 位于老城区的南部，宿蒙公路宿怀公路宿固路省道和二 徐公路穿境而过，毗邻高速铁路客运站，交通条件十分便捷。 丰富的劳动力资源 市的劳动力资源丰富，已形成有定产业素质的百万劳动大军。劳 务输出总量突破万人。资源丰富交通发达商务成本低，营造了良 好的低生产成本和低交易成本的发展条件，有利于主动承接经济发达地区 产业转移。 丰富的土地及自然资源 土地资源丰富，用地条件良好，水源充足，为城市空间拓展提供了 坚实的保证。市煤炭资源是淮北煤田的重要组成部分，在全省及至华东 地区都占有重要地位，是长三角经济区能源供应基地之。 同时农产品资源充裕，粮棉油水果蔬菜产量均居全省前列， 是全国重要的粮棉生产基地水果主产区畜牧业发达地区。 区域发展机遇 中部崛起战略为带来新的机遇 国家在统筹区域协调发展过程中，于年正式提出了中部崛起发展战略，目前正抓紧制定促进中部崛起的各项政策与措施，这是继东部 开放西部开发振兴东北之后的国家又个促进区域经济发展的大战略。 实施中部崛起战略，国家对中部地区的现代化农业，特别是粮食主产 品区建设以及综合交通运输体系和能源重要原材料基地等建设的支持力 度将进步加强，并重点扶持中部地区有竞争力制造业和高新技术产业的 加快发展，积极促进中部地区大市场的开拓以及大流通的发展。 中部崛起作为我国重要的区域发展战略，随着规划的制定和逐步 实施，无疑给位在其中的市发展带来了更多的机遇，有利于市培育 发展新兴产业，推进产业升级，加快城市转型，加快国民经济和社会发展， 为抢抓机遇乘势而上奋力实现安徽省在中部区域的崛起创造条件。 淮海经济区体化发展，将全面提升及周边区域的整体竞争力 淮海经济区由苏鲁豫皖省个地市组成。淮海经济区区位优势突 出，是新亚欧大陆桥的东桥头堡，在全国区域经济发展总体格局中具有连 南融北承东启西的战略棋眼地位。 尽管目前淮海经济区生产力水平相对滞后，成为夹在京津冀和长三角 两个发达经济板块的断自持招租，出 售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司会将首期的商业中大部分铺 面采用租赁的方式，对规模生产企业带着品牌入驻的，采取减免管理费等 优惠方法招商，吸引更多大企业大品牌的加盟。 综合配套区域的酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经 营的模式住宅项目的销售沿用传统模式，但在首期住宅项目的售价上将 会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招 商，产生成熟的商业氛围影响住宅项目的热销相互影响的效应。 项目公司概况 项目建设单位与职能 安徽投资发展有限公司成立于年，注册资本万，公司占地总占地亩。经营用房自持余平方米，现有员工余人， 主要从事房地产开发物业经营生物工程化工类产品的生产经营建筑 安装工程等。 公司前身为安徽房地产有限公司，近几年来完成开发建安产值近 十亿，先后开发项目如下 年年，开发建设欣钰雅苑项目，项目占地亩，开发 建筑面积万平米，于年底全部销售完毕。 年至今，开发建设黄山西递商贸城西递博雅兰庭渡假酒店和 融智工园项目，总建筑面积万平米，现已建设完成近万平米。 至今开，开发建设融智科技园项目总占地亩总建筑 面积达万平方米，现已完成近万平方米。 年至今，开发建设合肥蒙城路蓝筹星座项目，总建筑面积为 万平米，层数为层，现已形成销售。 随着经营及发展需要我公司先后与湖南三建集团及长春建工集团在 皖投资成立安徽公司，经过两年多的发展，先后承揽了安徽省政府集资楼 望湖城项目近万平方的建设任务，安徽中烟蚌埠烟叶醇化库工程 万平方米，安徽皖北煤电医院工程万平方米，中国科技大学重点实验室 工程近万平方米等，两年间累计完成建设产值近十亿元，年交纳税金数 千万元。 务实开拓追求卓越为公司经营宗旨，公司发展将依据这宗旨， 循序渐进诚信务实。使企业逐步健康稳定发展，有信心有能力使企业 在年打造成为以生物化工科技房地产开发为主的现代化大型企业集 团。 二项目建设的必要性 城市发展条件 良好的交通条件 市对外联系便捷，交通优势明显。北距徐州观音机场仅京 沪铁路合肥徐州高速公路和国道南北纵贯市区，规划的京沪高 好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，及商铺租与售的矛盾 等。商业地产开发要权衡四角恋爱利益关系。因此，为平衡不同主体利 益，商业地产开发不仅要考虑地段，更要考虑市场定位业态组合功能布局管理模式销售策略投资回报等因素。 开发利润 商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别，住宅的未来经 济利润可使用普通会计利润来预算，而商业地产如不使用经济利润来预算， 将难以实现利润最大化，并且将潜藏风险。 市场风险 开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着市场风险。除土地成 本土建费用及些税费管理等因素比住宅用地高外，般投资商业的人群 相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商 业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商专业的商业地产顾问及经验丰富 的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的 信心，降低开发风险及提高开发价值。 而住宅相对来说开发风险较小，因住宅消费群体较广，住宅业态既具 有居住功能，也具有投资功能，其双重