级市郊旅游景区个， 其中国家级个省级个市郊旅游景区个。国家级乌蒙山国 家地质公园玉舍国家森林公园省级盘县坡上草原省级风景名胜 区古银杏省级风景名胜区大洞竹海省级风景名胜区南开省级风 景名胜区月亮河省级森林公园杨梅林场省级森林公园市郊旅游 景区天生湖旅游度假区钟山区白鹤生态旅游区石河生态旅游区 阿勒河生态旅游区。 全市在旅游规划旅游市场景区景点宾馆饭店旅行社等旅 游事业上取得了可喜的进步。现全市及四个县特区区已完成或基 本完成市县旅游发展规划，各种旅游景区详规基本完善，旅游交通直 达各类景区。拥有国家地质公园处国家级森林公园个省级风 景名胜区个省级森林公园个星级宾馆家其中星级家 星级家，拥有旅游床位余个，含非星级宾馆饭店旅游床位 可达余个旅行社及门市部家市区近郊旅游景点山庄个旅游定点餐馆个旅游商品定点单位个省级旅游商品生产 企业个旅游车队个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教 育培训旅游贯标日益得到重视，生态旅游乡村旅游工业旅游 农家乐高端休闲旅游汽车自驾游市民近郊休闲游等正成为我市 旅游发展的主流。 结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以及中国气象协会授予的 中国凉都美誉，市人民政府正在着力将市打造成为集自然旅 游文化旅游体育运动为体的城市，力创中国凉都夜郎古地 运动城市特色品牌。从年起每年举办届的凉都消夏文化 节活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛全国围棋赛甲篮球赛 全国半程马拉松赛全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地 上十万嘉宾。年年年因非典原因不作对比年份， 我市入境旅游者接待人次从人增加到人，旅游创汇收入从 万美元增加到万美元。年国内旅游人数为万人次， 比年增加万人次，是年的倍旅游总收入为 万元，比年增加万元，是年的倍。 年元至月，全市共接待游客万人，旅游总收入达到 万元，其中旅游景区接待游客万人，旅游收入达。 模式五委托管理特许经营的双重运作 饭店的投资者可以通过种揽子协议，或者在和个饭店联号签订 管理合同的同时又和这家饭店联号签订份特许经营协议，即家 饭店可以同时接受家饭店联号提供的两类不同的服务管理服 务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿喜来登等大型的饭店公 目录 地产开发项目概述„„„„„„„„„„„„„„„ 开发项目所处地段宏观概况„„„„„„„„„„ 市现有经营宾馆调查分析„„„„„„„„„ 全国五星级饭店综合资料„„„„„„„„„„„„ 项目投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„ 可行性数据预测和选定„„„„„„„„„„„„„ 项目经济效益研究和评价„„„„„„„„„„„„ 项目的其他风险及对策„„„„„„„„„„„„„ 可行性结论„„„„„„„„„„„„„„„„„ 几点补充说明„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 开发项目概况 项目名称滨海花园酒店开发项目 项目类型酒店办公商业 建设单位滨海花园房地产开发有限公司 项目选址位于市朝阳区滨海花园新区的南湖畔，南湖大路 中段 项目建设内容和规模本项目年月日动工建设， 目前的形象进度为主楼层，裙楼层的框架均已封顶。结构体系 为钢筋混凝土框架核心筒结构，总建筑面积约平方米，塔楼 建筑面积平方米，建筑总高度为米，用地面积 平方米，主楼地上层，裙房地上层，地下层，拥有间 客房，西餐厅兼早餐厅个，大餐厅个，包房间，大小会 议室个，洗浴中心个，地下车位辆，地上车位辆，绿化 率为。现准备开发，功能为酒店商业办公。 滨海花园酒店开发项目功能分区情况 序号功能分区所在楼层净面积备注 层西餐厅兼早餐 精品店 银行 航空 商务中心 二层 餐厅 包房由三间组成 湖景包厢 望湖亭 备餐间 三层 酒水超市 演艺大厅 包厢由十五个组成 包房由三个组成 湖景包厢由六个组成 备餐间 四层 洗浴中心 大会议厅 大会议室由六个组成 通道，故有三省立交之称。 市经济社会的全面发展，得益于三线建设的工业基础，得益于 十届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的战略 决策和具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共 建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。 回首三十年的发展历程，市余万各族儿女用勤劳的双手和 智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的取得， 是在党中央国务院和省委省政府的领导下，加强党的建设，提高 执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。市与改革 开放同岁，与中国崛起同步，与世界发展同脉，其发展见证了中国改 革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。 市经济概况 市年宏观经济状况 国内生产总值亿元，比上年增速 社会消费品零售总额亿元，比上年增速地方财政收入亿元，比上年增速 城填居民年人均可支配收入元，比上年增加 市年对外经济贸易及旅游概况 对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经 营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。 年，实现进出口总额亿美元，比上年增长。其中， 进口总额亿美元，比上年增长出口总额万美元。 全年新批外商投资企业个，实际利用外资万美元，比上年增 长。引进市外投资项目项，招商引资实际到位资金 亿元，比上年增长。 年，全市接待国内旅游总人数万人次，比上年下降 实现国内旅游总收入亿元，比上年增长。见下表 指标名称计量单位绝对数比上年增长 国内旅游人数万人次 境外入境旅游人数人次 其中外国人人次 港澳台同胞人次 国内旅游总收入万元 国际旅游外汇收入万美元 市旅游行业发展情况 市旅游行业概况随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入，市开发新建 了大批景区景点和旅游项目，旅游基础设施日臻完善，综合接待能 力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了定的产业规模。 十五期间，市政府对旅游业发展倾注了大量财力，斥巨资打造 公里钟山大街景观大道改造修建公里凉都大道公里夜 郎大道，建设玉舍国家森林公园水城海坪彝族文化园六枝陇脚夜 郎月亮河布依小会议室由五个组成 会议室由二个组成 湖景会议室 湖景包厢 五层二十六层 标准间每间间豪华套间每间间 电梯机房二十七层 商场临街层二层 写字楼临街三层四层 项目总投资本项目总投资约万元自有资金万 元，贷款万元，建设期利息万元 开发项目所在地宏观概况 市概况 市位于吉林中部，地处辽，黑两省结合部。现辖市现辖朝阳南 关宽城绿园二道双阳个区，榆树九台德惠农安个 县市，及个开发区。其中，国家级开发区个市经济技术开发区市高新技术产业开发区省级开发区工业集中区个 市净月经济开发区净月镇市汽车产业开发区市长江路经 济开发区市工业经济开发区德惠经济开发区德惠市市 双阳经济开发区双阳区市绿园经济开发区绿园区市东 湖经济开发区市合隆经济开发区合隆镇市五棵树经济开 发区五棵树镇等市二道经济开发区二道区市南关都市 经济开发区南关区榆树市环城工业集中区环城乡农安工业 集中区农安县，有个乡镇办事处，个行政村，个居 委会，土地面积平方公里，人口万。市区面积 平方公里，四环内建成区核心建成区面积平方公里， 五环内建成区面积平方公里五环绕城高速以内。 截至年月，市六大主城区四大开发区总人口 万四环路以内其中三环以户籍人口万。市户籍总人口 万年。包括外来和流动人口总人口接近千万。四 环内实居住人口超过万，其中外来和流动人口约为万。 市资源富集，煤铁锰锌等矿产资源达余种，其中煤 炭资源远景储量亿吨，探明储量亿吨，保有储量亿吨。 市辖四个县特区区均为国家重点产煤县，因而具有东北煤都之 称。 经过三线建设者献了青春献终身，献了终身献儿孙的艰苦创业 和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗，市发生了翻天覆地的 变化，成为吉林中部座以煤炭钢铁电力建材为重要支柱的现 代化能源原材料工业新城。市区位优势明显，与沈阳哈尔滨两个省会城市的距离均在 公里。随着铁路建设的发展，基本形成了北上黑龙江南 下辽宁的铁路十字 由以上数据可知，在客房价下浮的情况下，项目仍可行，可见项 目投资安全边际是较高的。 项目的其他风险及对策市场风险市经济社会旅游业的发展为项目的实施带来了 可进入性的良好发展前景参见第二节第三节长久的高端消费人 群的定位和市场饱和度是项目市场的主要风险。 对策在做好市场供求预测，竞争力分析，市场细分，定位及 营销策略的基础上，提高五星级的衍生效益，选择合理的经营模式 附五星级酒店投资效益及模式选择来提高抵御市场风险能力。 滨海花园酒店的投资效益及投资方式 投资效益的六个来源 酒店主要提供客房和餐饮服务，但是投资五星级酒店的收益来源，并 不单纯地由酒店服务的主体客房和餐饮会务等构成。其效益的 来源是非常多样化的。主要有以下几个方面 酒店自身的营运收入 按照般说法，在正常房价下千分之定价法，酒店盈亏平衡点 的入住率大约在左右，平衡点可以依据管理水平而浮动。但是 实际上这个数字可能不准确。重庆的五星级酒店在年底房价曾 跌破元。拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅元， 而希尔顿酒店的主管表示实行这房价下酒店并不会亏，因为常住客 户的房价比这还要