舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。 房产市场受宏观经济调控的影响较小，短期内仍会依照市场规律持续走好二市场环境调查 旅游市场 城市旅游规划 按照布局优化资源共享优势互补区域联动的要求，整合全市海洋旅游 资源，建好十大功能景区，使舟山形成各具特色分工合作的旅游景区布局，进 步优化旅游产业结构，扩大产业规模，增强竞争优势，提高旅游经济综合实力，这 是市委市政府做出的项重要决策。 根据意见，围绕以普陀山为依托的佛教文化以海洋海岛风光为依托的滨海 休闲文化和以海鲜美食为依托的饮食文化三条海洋旅游主线，整个舟山群岛旅游 景区划分为海天佛国普陀山碧海金沙朱家尖渔港海鲜沈家门桃 花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海 群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。 各功能景区的具体发展方向如下 普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体的国际佛教 圣地。 朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技 游艇海钓商务会展高尔夫运动于体的国际性海滨休闲度假基地。 沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。 桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海 上运动休闲度假于体的海岛影视拍摄基地和配套的海岛度假旅游区。 嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海 鲜美食海景房产于体的国际性海岛休闲度假旅游区。 岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假 休闲基地。 定海旅游区规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性实战体验性科普学习性休闲娱乐性，融古城 文化生态度假商务旅游于体的特色旅游区。 新城旅游区东极旅游区和港桥旅游区规划功能定位为城，按人防法规定，补缴不足面积人民防空费， 即不可预见费 序 号项目 计费基数计费标准金额 万元基数名称基数值单位数值 不可预见费之和元百分比 小计 注之和为万元 小计项目开发成本为之和，约为万元 目录 城市阅读 城市概况 地理位置 行政区划与人口 城市交通 城市经济运行环境 及增长情况 产业结构和增长趋势 居民可支配收入和社会消费品零售总额 固定资产投资 城市发展定位 城市性质 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,城市规划发展 小结 二市场环境调查 旅游市场 城市旅游规划 旅游产品开发 旅游设施建设 旅游业发展状况 酒店市场 舟山酒店调查 酒店经营状况调查 酒店消费者构成分析 会展业市场 会展业调查了解 三项目开发分析 项目概况地块性质 地块四界 周边环境 项目分析 优势 劣势 威胁点 机会点 项目发展思路 四项目定位分析 市场定位 功能定位 档次定位 客群定位 高档酒店消费者特征分析 产权式酒店购买者特征分析 五产权式酒店研究产权式酒店的来源 产权式酒店的类型 时权酒店 退休住宅型 有限自用投资型酒店公寓 产权式酒店的流行趋势 产权式酒店的投资利益分析 与证券类比较 投资银行比较分析 与保险类比较 产权酒店与不动产投资比较住宅商铺 上海知名五星级酒店参考分析 六项目整体设计方案 项目概况 项目地块 设计依据 设计理念与宗旨 总体规划设计设计思想 道路交通组织 停车设计 环境景观 建筑设计 建筑设计思想 建筑平面及剖面设计 建筑装饰及材料做法 七项目投资分析 项目技术经济指标 项目开发建设与销售实施计划 项目开发建设计划 项目销售进度计划 项目实施进度计划 项目投资估算 开发成本估算 开发费用估算 开发总投资汇总估算资金筹措投资计划及偿还能力 项目投资收益预测 和社会消费品零售总额 可支配收入表 单位元 社会消费品零售总额 单位亿元 从上表得，人均可支配收入年比年增长了，年比年增长了 ，年比年增长了，可见居民收入处于大幅提高阶段。 社会消费品零售总额，年比年增长，年比年增长了， 年比年增长了。 我司认为居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来 房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。 固定资产投资 固定资产投资与房地产投资对比图 固定资产投资房地产投资亿元 从上表得年社会固定资产投资比年增长了，年房地产开发投 资比年增长了年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为， 年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为。 根据数字显示，我司认为近两年舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房 地产发展环境较好。 城市发展定位 城市性质 舟山拥有中国最大的渔场，海产品丰富，是我国重要的海洋渔业基地和海洋 开发基地 舟山的港口条件优良，是我国现代化的港口，也是大宗货物中转港 舟山风景秀丽，气候宜人，是著名的佛教文化海岛风光的旅游城市。 城市规划发展 舟山市城市建设的目标是建成最适宜于人类居住的海上花园城市舟山中心城 市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区临城城区普 陀城区，二点即朱家尖老塘山两个发展点。 定海城区近期内将继续完善居住小区组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境，定海组团的近期居住人口规划为万人。 临城新区近期内开发建设的居住用地以房地产开发建设和拆迁安置小区为主。 临城新区的近期居住人口规划为万人。 普陀城区近期内主要继续发展东港新区的居住区，勾山街道作为临城浦西 工业区的居住生活服务基地，配和工业区开发，做好拆迁安置小区建设。普陀组团 的近期居住人口规划为万人。 小结 综合宏观经济和舟山市近期城市发展规划对舟山房产市场的影响，我们得出以 下提示 舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形价格预测 投资收益 销售税金及附加 土地增值税 项目投资效益分析 投资效益分析表 投资效益评价指标 项目敏感性分析 价格单因素变化敏感分析表 投资总成本单因素变化敏感分析表 项目投资总评 鑫鹏国际大酒店可行性研究报告 城市阅读 城市概况 地理位置 舟山位于浙江省东部，地处长 江口南侧杭州湾外缘的东海洋面 上，背靠上海杭州宁波等大中 城市群，面向太平洋，踞我国沿海 南北航线与长江黄金水道交 汇的咽喉要道，是长江流域和长江 三角洲对外开放的海上门户和通 道。 行政区划与人口 舟山下辖定海普陀岱山 嵊泗四个县区，面积万平 方公里，其中陆地面积平方公里，有大小岛屿个，人口万。其中， 舟山本岛为全国第四大岛，面积为平方公里，是舟山市人口的主要集聚地和政 治经济文化中心。 按照舟山市城市总体规划年年，市域总人口规划近期年 万人，中期年万人，年万人。 城市交通 舟山境内新国道定海港客运码头普陀山客运中心等相继建成舟山大 陆连岛工程期工程三座大桥已完成县乡公路和人以上岛屿渡口设施大 大改善市内主要大岛到定海的小时交通圈目标基本实现。新的城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路东山隧道等 些重大市政改建工程竣工使用。 城市经济运行环境 及增长情况 亿元 增幅 从上表得，舟山市的总值每年都是以上的速度在递增，年比年 的增幅高达。 从上面数据显示，我司认为舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市 经济形势看好。 产业结构和增长趋势 第产业第二产业第三产业 从上表显示，三产比重从年的到年的， 第产业比重大幅下奖，第二产业比重上升比例最大，现为国民经济的支柱产业，按照近年三产比重的变化来看，第二产业仍是今后舟山市经济发展的重点产业。 我司认为产业结构处于不断的优化调整中，体现出经济健康稳定的 增长势头和发展趋势。 居民可支配收入，客房不吊顶，厕所用高级花岗岩地面， 高级瓷砖到吊顶底高，矿棉板吊顶。 宾馆大堂，商务中心，及其相连的走廊高级花岗岩地面，吊顶矿棉板石 材墙面。 娱乐餐饮的门厅休息厅花网岩地面，矿棉板吊顶。 大会议厅为木地板地面，侧板与吊顶均为防火吸声板，小会议室地毯地面， 侧墙为防火板装修，矿棉吸声板吊顶。 大餐厅包厢桑拿中心健身中心棋牌房等均为二次装修。 健身房采用镜面墙美容中心为木地面，矿棉板吊顶，乳胶漆。 裙房厕所装修材料同客房厕所。 露天游泳池地面为马赛克，循环水处理设备及水道。 汽车库地面做法厚双向钢筋网片整浇层随捣随抹平煤渣混 凝土垫层找坡，最高处刷氧凝二度汽车库壁外墙面也刷氰凝二度防水 钢筋混凝土结构层。 地下室做法 地下室墙面及顶棚均为白色涂料墙面 设备用房地在做法厚双向钢筋网片整浇层随捣随抹平煤渣 混凝土垫层找坡。最高处钢筋混凝土结构层。 室外工程 室外广场为花岗岩，停车及消防登高场部分为穿孔绿化地砖，庭院的小路及 职工入口地面为碎花岗岩地面。 七项目投资分析 项目技术经济指标 根据市场的调查与分析，确定了该地块五星级大酒店的开发方向，具体见 舟山市普陀郦城商业度假广场的初步