在公里长的岸线上 可建万吨泊位个，万吨泊位个，是国家二类口岸和国家 级渔港。 奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。 海上仙都太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中 发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山 海川岛和人文景观为体，有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑 福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹 等批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山 的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒，以 特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市 开展推介促销招商活动，并在政策上制定系列优惠措施，提供 良好的投资环境服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力 发展生产富有地方特色的工艺美术品土特产品海产品等旅游纪念 品，发展区域文化旅游文化畲族文化乡村文化生态文化等各 种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。 福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之，中原文化的传入也比较 早，自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。深厚的道教佛教儒 教文化，独具民族特色的畲族文化独具地方特色的饮食文化与闽东 老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，年和 年连续两届荣获全国双拥模范城称号。 随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完 善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民 生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市， 增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目，总投资 达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。与此同时，良好的市 场服务信用环境，为进步扩大对外开放营造了可持续的发展氛 围和条件，在年度福建省县域经济评价中，成为经济发展十佳 县市之，县域竞争力居全省第位，为全面建设小康社会奠 定了良好的发展基础。 为加快福鼎市的城市建设步伐，进步改善旅游城市 第五节评价结论 综上所述，在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为 ，项目资本金净利润率，项目投资财务税前内部收益 率为，项目投资财务税后内部收益率为，偿债备付率和 利息备付率指标也都满足要求，表明项目经济效益较好，具有财务生 存能力，同时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。 第章总论 第节项目概况 项目名称国际广场金融商业中心项目 二项目建设单位宁德市鼎融置业有限公司 三项目负责人 四项目建设地点 项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道， 北面为条米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。 五项目主要建设内容为 总用地面积，沿中央大道和北侧分别设置了幢 层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈反 形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心 花园。总建筑面积，其中计容积率建筑面积 不计容积率建筑面积含地下室建筑面积，配 套建筑面积。项目地点交通便利，形成良好的景观空间。 六项目建设单位情况 宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积万平方米以下的开 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 发建设项目，注册资本万元人民币。 七项目前期工作进展情况说明 本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在 拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书，各项规划指 标的建设项目选址意见书中已确定，按建设局规划方案的要求， 下步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，建 筑面积建筑密度停车位绿化率等分项目均按规划要求进设计。 第二节编制依据 建设单位与福鼎市国土资源局签订的国有建设用地使用权 出让合同 二福鼎市建设局鼎建规号福鼎市建设局关于桐南新 城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函 三投资项目可行性研究指南试用版 四建设项目经济评价方法与参数第三版 五鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书 六业主单位提供的其它材料 七业主单位委托编制可研报告的合同书。 第三节主要结论 宏观环境分析总结 行建设，项 目规划选址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升福鼎 市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的 建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高桐南新城片区的城市 建设水平具有十分重要的意义。 项目选址科学合理，自然条件及水电路等基础设施条件好， 具备了建设的基本条件。项目主要经济指标见下表 在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为，项目 资本金净利润率，项目投资财务税前内部收益率为， 项目投资财务税后内部收益率为，偿债备付率和利息备付率指 标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有 较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。 项目主要经济指标表 序号工程或项目名称单位数量备注 总用地面积 总建筑面积 计容总建筑面积 办公建筑面积 商业建筑面积 配套建筑面积 不计容总建筑面积 地下室面积 人防面积 停车场面积 配套建筑面积 建筑占地面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 实际停车数 机动车停车数辆 地面停车数辆 地下车库停车数辆 摩托车停车数辆换算为辆非机动车 非机动车停车数辆 地面停车数辆 摩托车换算为非机动 车停车数 辆 建设项目总投资万元 第二章项目建设的必要性 第节项目背景 福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江 乃至长江三角洲的北大门。于清乾隆年即公元年置县， 年撤县设市，城市规划控制面积平方公里，现辖个乡镇 街道个开发区，共有个村个居委会，其中沿海乡镇 有个。全市陆地面积平方公里，海域面积平方公里， 是陆地面积的近倍，其中滩涂面积公顷，米等深线浅 海面积万公顷。总人口万人，老区基点村个，老区人口占 全市总面积的，少数民族乡个民族村个，少数民族人口 占全市总人口的。 福鼎市南距省会福州公里，北邻浙江温州公里，东至台 湾基隆海里，国道高速公路同三线和已经动工建设的温福 铁路纵贯全境，水陆交通便捷，南联北接的时空距离短。同时，福 鼎是闽浙两省海陆相连的唯县级市，历史上同浙南有着密切的经济 社会文化往来，边界贸易基础好发展快规模大，是我省重要的省 国内写字楼市场概况 从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级 到成熟阶段历程，国内较发达城市呈高速增长态势，第三产业从 业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础与早期写字楼 形态功能单相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量产 品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大的改 善，档次也随着提升在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市 场目前也处在个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难 形成成熟的商务办公区集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上 与国外成熟的写字楼市场尚有段距离，在目标市场定位准确的前提 下，尚有很大的发展空间。 二福鼎市写字楼市场概况 福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式 住宅已成为市场的新宠，新落成的铂金华城滨江朝代城龙泽外滩 集创大厦桐南明珠御景园等批高层住宅楼盘及商业单位，市场 销售火爆。福鼎人民已逐渐从居优其屋向置业转变，而第三产业 比重的增加及从业人员的增多，成了对本类产品的市场前景的定位。 同时房产价格直走高，体现了旺盛的购买潜力。但福鼎近年来写字 楼的开发直处于个空白点，众多对写字楼有需求的客户，只能租 用酒店或些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越环境优美 软硬件过关管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。 二市场前景预测 根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优劣势 等的分析，本项目定位为集购物娱乐休闲办公于体的繁 华金融商业中心。产品结构设计成二幢层功能齐全的高层写字楼， 四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以多元共享和城市综合体为 基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生 活工作模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小 区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰， 因此市场前景看好。 三项目总投资及资金筹措方案 项目总投资为万元，项目所需资金由建设单位自筹 万元，其余万元由销售收入再投入解决。 四综合评价结论 项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建设的总体规划要 求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进国家发改委计价格号文 计取 不可预见费按工程费用与工程建设其他费用之和不含土地 使用费的计取 二投资估算 建设投资 项目建设投资额为万元，其中工程费用万元， 工程建设其他费用万元，不可预见费万元。 财务费用 本项目建设资金拟由股东自筹解决，因此不单独计算财务费用。 销售费用 根据规划方案，可销售面积具体为办公面积平方米， 商业面积平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目的售 价，预计本项目办公建筑平均售价为每平方米元，商业建筑平 均售价为每平方米元， 销售收入预计 万。 销售费用按销售收入的比例计算，则销售费用为万 元。 项目总投资 项目总投资为万元，其中建设投资万元，销 售费用为万元。详见如下投资估算表 投资估算表单位万元 序