出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 丽江市历年酒店经营情况分析 柱状图 从年低谷期开始，丽江市酒店的入住率逐年提升，在年年达到阶段 性顶峰 年丽江市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降，其原因是受到金融危机 的影响。 柱状图 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度丽江酒店入住率的最低谷， 原因是金融危机在月份左右开始全面爆发的影响 月以后，丽江市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在月 份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因， 因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。月酒店入住率全面超过去 年同期水平。说明年的丽江酒店业市场前景向好。 丽江市年酒店整体经济预测及分析 进入年，丽江酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过上年同期水平，五 黄金周期间，丽江市酒店开房率更高达以上。具体表现如下 丽江市政府将要把丽江建设成为个区域性经济中心城市，充分利用西部大开发和 大力发展二三线城市的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为经济圈内的国内 外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心 从国内和丽江的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征 等，有利于丽江房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏 观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大 规避政策调整对房地产市场的冲击 提高酒店经营管理水平，保证未来合理的投资回报。 深圳市有限公司 年月日 附表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表损益及利润分配表 附表现金流量表全部投资 附表借款偿还期测算表 附表敏感分析表 目录 第部分项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第四部分销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议 附表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表损益及利润分配表 附表现金流量表全部投资 附表借款偿还期测算表 附表敏感分析表 第部分项目总论 云南省丽江市天雨大酒店是丽江市有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目， 主要功能为三星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。天雨大酒店严格按照国际三星级 酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施 管理。 项目背景 丽江市有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续稳健发展的目标， 拟将原天雨大酒店整体出售。 项目名称 丽江市天雨大酒店 开发公司 丽江市有限公司 承担可行性研究工作的单位，个人 深圳市有限公司，张新州 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 丽江市产业导向 房地产评估规范 国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准 丽江市住宅区公用设施专用基金管理规定 丽江市主要经济指标 丽江房地产市场分析 丽江市置业的底成本优势。 丽江良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，工业及商业未来的蓬勃 发展也为酒店经营提供了有力的保证。 市场研究 就地理位置而言，位于和之间，而占据地理优势，承接着来自的购 房者，因此先于发展区也在之前成为大盘开发地。连接中心区中心区 镇中心城的号线建成后，从到的距离将大大缩短。 公路改造号线年内开工快速干道期明年月通车，的交通压力有望 得以缓解，借助中西部大开发和大力发展二三线城市的有利时机，未来的外资工业商 务旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个区房地产价值的急速提升。 就房地产发展趋势而言，目前有中心花园华城广场三期广场四期 世家之城等大盘供应。相对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政的形象已 经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。今年， 地产占地面积万平方米的低密度大型社区山庄地产万平方米的项 目都将加快建设进程。随着逐步进入大盘时代，的投资性物业市场也逐渐从分散的单 型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场。最明显的例子就是很多个人消费者 在经历过年巨大金融危机和自己经济状况的起起落落后，深刻体会到经济实惠的消费 观念对自己的重要性，旅游消费更加谨慎，消费手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而 言，本地的主力消费客户的消费心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的 指导意义。 市场宏观背景 丽江市年或半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年或半年丽江市国民经济继续保持在高位运行， 国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生 产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。 丽江市生产总值完成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅 个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以来的新高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。 丽江市工业企业累计旅游统计月报年报 以及其它国家省市级法规规范文件通知等。 项目的建筑规模和内容 丽江市天雨大酒店，属于三星级高级商务旅游酒店，单体层，总建筑面积 不包括地下车库，配套面积，客房面积，主体占地面积 平方米。 可行性研究结论 经过对全国云南省和丽江经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解， 操作人张新州经过详细的市场调研后认为 项目的出售是必要的可行的合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内丽江市酒店市场是乐观的 中高端酒店，连锁式经营更适合项目的整体发展与规划 在年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前购买方的酒店运营管理经验，公司战略规划目标，实力以及资金储备企业发 展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 区是丽江市迅速崛起的个旅游业卫星镇。自改革开放以来，区抓住发展机遇，坚 持以经济建设为中心，两个文明起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区 个，厂房面积达万平方米，三来补三资企业余家，自营工业家， 工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创 汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能 日臻完善。全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。 年，全区国内生产总值达亿，三级经济总收入亿元，三级集体纯收入万元，三 级人均纯收入元，区财政收入亿元。年，区以其经济文化等方面的辉 煌成就被评为中国乡镇之星年，被评为全国乡镇最佳投资环境强 年，镇农村三级股份合作制被评为中华之最。目前，正在进行的农村股份合作制改革 再次使成为人们关注的焦点。 区经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好 的投资环境，特有的地理区位优势与全国乃至全世界知名的旅游品牌优势，使这块热土为国 内外游客商务旅游及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，区坚持高起点高标准改善 投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造了旅游地本率计算经营收益 按照本项目经营测算所得 如果以模式，则每月回报成本为元 如果以固定回报模式，则每月回报成本为元 下表分别以两种回报模式计算 开房 率 月客房收入月客房成本 回报 方式 回报 成本 利润 年利润 万元 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 按照项目成本率计算经营收益 开房 率 月客房收入月客房成本 回报 方式 回报 成本 利润 年利润 万元 元约元 免月供 回报 元约元免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 按照项目现有成本率计算经营收益 开房率月客房收入月客房成本 回报 方式 回报 成本 利润 年利润 万元 元约元 免月供