1、“.....虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。 东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。在组织架构及人员的安排上，可以先 跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。 二项目运作方案 根据项目特点......”。

2、“.....两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的成都破产的启动费 用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让 金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快 的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收 取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。 二房产开发模式 根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北 亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算......”。

3、“..... 容积率不大于。 建筑密度不大于 室外工程 四市政配套费 供电及增容 供水及增容 五运作期间费 开办及管理费建安费 监理费工程建安费的 六不可预见费建安费 七合计 编制说明 本核算建筑面积按测算 地下层，机动车停车位个，自行车辆 机动车位按位，自行车位按辆。 第部分项目概况 项目名称 成都地块建设项目 二项目地址 成都地块位于成都市。 三土地产权状况及面积 成都地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地余亩。其中工业划拨 用地，平方米约亩，商业租赁用地，平方米约亩，租 赁时间为年月日起至年月日止。后因成都和成都华兴房地产公司 联合开发住宅，占用了市场亩左右，现余亩左右。 四地上建筑物状况 地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区......”。

4、“.....由于经国务院总理办公会议决定，需对 中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物 资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分 有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口， 经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业含成都 实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会 议纪要精神，将成都汽车配件总厂成都两户企业自年月日起移交给四川省 人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债 权债务仍由原法人主体承担。年月日四川省人民政府决定将成都汽车配件总 厂成都两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成 都实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要......”。

5、“.....破产后以土地出让收 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负 责解决，同时返还先期垫付的，万元破产启动费用。 六有关破产清理情况预计 该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业 房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有定的纠纷。 化工区 该化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了间营业房，将其全部出售 给私人。因此，清理时会有定的纠纷。 生资市场 该生资市场系娱乐公司向成都次性交纳万元后获得了年的使用权， 并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。因此，清理时会有较大的赔偿。 酒楼 该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口 购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成......”。

6、“.....因无 力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有定的纠纷。 其他 市场其他营业房跟上面的情况类似。清理时有定的赔偿，但问题不大。 综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。 第二部分成都房地产市场概况 略。 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具 有较浓的商业氛围。目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民 商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。商 业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛 市口递延。 项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右 的车程......”。

7、“.....沿线分布了路 路路路路路路路路路路路路 路等公交线路。 项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发， 成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了成都市民二环路内 的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。 根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都 城东副中心。 二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责楼底营业房间，现有小 食品化工等各类商家余户。另有茶楼个，面积，平方米，农贸市场个，面 积平方米，娱乐城个，面积，平方米，旅馆个，面积，平方米，招待所 个，面积平方米，生资市场个，面积平方米，餐馆个，面积平方米。 在破产清理时......”。

8、“.....共有间营业房及两条通道， 清理时无赔偿无纠纷。 旧家电区 旧家电区系市场独立管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。 化工交易区 化工交易区现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。 小食品区 小食品区系市场独立管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。 招待所 招待所系成都下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。 聚缘茶房 聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于年以万元转 让给都荣工女士，获得年左右的使用权，及于年移交给市场，出现女二嫁 情况。后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。聚缘茶房清理时可能有定赔 偿和纠纷。 大众茶楼 原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建的营业房。年盐市口购物中 心以向黄小龙借款万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米的 营业房租给他。后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场......”。

9、“.....同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。因此，大众茶楼清理时可能有定赔偿和纠纷。 都市农家乐 都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成。同样于年 将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠 纷。 农业银行储蓄所 农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，楼底， 面积平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。同样盐市 口购物中心于年将底楼移交给市场。年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做 酒楼使用。该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。 市场二楼营业房 市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，共平 方米。年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市 场担保下，从汇通银行贷款，转售收入 现金流出， 自有资金......”。