管理部销售部策划部财务部企业管理部各 职能部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职 能部门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。 项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位 由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。 六项目分析 品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势经营整合优势。 社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。 绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。 中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。 七风险测试风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。 成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。 二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。 砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四作好施工单位提出的关于造价的解释工作，确保工程顺利有序地进行 工程验收合格后办理工程结算 与外部相关职能部门及审计事务所就造价问题进行衔接协调及关系维系 负责提出本部门员工岗位培训的计划及组织要求 三工程管理部 办理项目开工前的勘查各项筹备及工程进度的拟定，报总部审核 目录 目录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 绵阳芙蓉汉城研究背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 可行性研究报告概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章市场定位及可行性分析„„„„„„„„„„„„„„ 第三章规划设计方案及可行性分析„„„„„„„„„„„„ 第四章工程建设方案及可行性分析„„„„„„„„„„„„ 第五章成本控制方案及可行性分析„„„„„„„„„„„„ 第六章营销组织方案及可行性分析„„„„„„„„„„„„ 第七章财务投资方案及可行性分析„„„„„„„„„„„„ 第八章开发机构方案及可行性分析„„„„„„„„„„„„ 第九章项目开发效益„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章项目风险识别及规避措施„„„„„„„„„„„„„ 第十章可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 附件 绵阳市商品房地产市场需求调研简明报告 二绵阳市商品房地产市场研究报告 三绵阳市人民政府关于绵阳芙蓉汉城项目规划座谈备忘 四绵阳市经合办关于绵阳芙蓉汉城等项目有关问题的请示 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,五绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件 六项目周边关系图 七绵阳市政府城市建设规划图年年 八绵阳市城区图绵阳旅游指南版 报告概述 项目背景 总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余 亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。 土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地 争取免费，估计目前该地块的市场价大概在万元亩之间。 周边景观有区个商业区 个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。 主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商 业用房会所地下车库总户数户容积 率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅 为层砖混结构，主力户型平方米。 开发工期 开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。 成本控制 砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。 总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售 房产成本亿元。 营销策划 品牌策略充分利用置信宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品 牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。 大营销策略走大旅游产业营销，借助政府的力量，联袂政府文化 局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。 实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式 营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采的文化娱 乐活动。 ④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个 项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元 平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二 楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在 元平米左右，商铺均价定在元平米左右 资金运营 启动资金筹划年月年月 第部分由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款 万元，期限年，从年月年月期开盘 第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。 第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约 万元亿元开盘前的资金筹划年月年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。 在年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启 动资金。 资金回笼计划 年预售收入亿元年预售收入亿元 年预售收入亿元年预售收入亿元 开发机构 不在绵阳当地注册项目公司或芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。 紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。 本项目由黄学玖市长亲自负责。 根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主 建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率 绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 土地报建税费等方面的政策，政府同意给予优惠。 二绵阳商品房地产简况 年商品房总的上市量面积万平方米总销售面积万平方米， 其中中高档商品房占外来购房比例约占左右。绵阳年 月房屋成交面积与其年同期相比增长。年销售价格表 物业类型多层高层营业办公用房 平均售价元 商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚 未形成规模，社区型商业形态还没有成型。 绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房市场需求情 况有的家庭户未来年内有购房打算，加外来购房群体需 求有套其中有的消费者户准备购买中高档商品房单价元平米以上，总价万元以上，加外来购房群体需求有套。 三项目定位 住宅面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活品质意识和 具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主，层公寓， 总建筑面积万平米。 商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自 有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力的 群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街 层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积万平米。 四市场状况 市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要 购买汉城项目的购房者户数为户。 芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供的产品至 少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品 位需求等个方面与消费者需求能较好的重合。 五运作思路 规划设计 从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与 商业用房公众广场自然分隔开，相对独立，本小区分为个住宅高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。 如果销售均价能达到元平方米，框架的住宅敏感度最高为， 每提高，可增加利润。但框架的住宅盈亏平衡点为元平方米， 提高定价有较在难度。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面 利润对总的利润的贡献率达到了砖 七项目现金流量分析 由于存在的不确定性，未进行投资回收期和净现金流量的分析，仅对资金 来源及运用进行估算。 八财务评价 该项目预计在整个经营期内实现税前利润为万元砖混万 元框架，预计在四年内收回投资。 三资金运营流动性 项目投资来源及资金使用计划表砖混 单位万元 序号项目年年 投资总额 资金来源 自筹资金 中武支借款 绵阳中行借款 绵阳预售款 金沙预售款 资金 序号项目年年年合计 投资总额 资金来源 自筹资金 中武支借款 绵阳中行借款 绵阳预售款 金沙预售款 资金 本测算的前提为销售按期回款 二前期资金启动 项目总的现金流量应为净流入，总盈利预计是可观的。但是期间资金运营 需应该仔细筹划。 项目资金筹措计划 项目的主办银行为中国银行绵阳支行，由于业已存在的我公司及置信公司 与中国银行长期良好合作关系，再加上目前正推进的中国