当然，尽管年月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅， 但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加，各路资本纷纷抢摊江城，未来 竞争将是激烈的。 居住的区域特点 三镇居民不愿跨江而居三镇客户职业特点武昌为文化区，基本为高校教师科研人 员高科技企业员工公务员汉阳为工业主导，客群不明显， 有汽车贸易公务员拆迁户等商贸金融居多，客群不典 型，有公务员金融商贸房地产等 三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不 断增多。 物业价格 年均增长约元平米 住宅价格从金字塔型逐步转向纺锤型，中间价位居多 房价以元之间的最为集中。相关数据显示，市至 月在售的个楼盘中，每平方米价位在元以下的有个，主 要集中在湖汉阳等地每平方米价位在元之间的， 有个楼盘，分布在各个城区元以上的有个，主要集中在 解放大道建设大道带以及徐东中南和积玉桥片区。 房价将保持继续攀升态势 近两年，随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多，低价 位的房子在大量减少，目前房价集中在两三千元之间。而随着土地供 应的逐渐市场化，土地价格日益提高，导致住宅的成本大幅增加，基 于此，未来的房价将会出现定的跃升。 二手房市场分析 二手房交易量快速放大年二手房交易量首次超过商品房现房。当然这与价格因素有 关商品房售价年来连续上涨，中心城区内的售价大都超过每平方 米元，而二手房均价在元以下。第三季度市二手房住宅类 价格涨势明显，均价为元，比上季度上涨了元， 涨幅达到。 市民二次置业逐渐升温，部分市民开始卖旧买新卖 小买大，带动了二手房市场。 辐射区域分析 研究说明房地产业是地域性很强的行业，因此，必须对项目的 有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析，以判断其发展对本项 目物业需求的影响。 辐射区域界定 根据对湖片区住宅项目的客源调价敏感者 我们的产品 层花园洋房 首期单价 面积 层复式洋房 首期单价 面积 层复式洋房 首期单价 面积 层 首期单价 面积 竞争者的产品 单价 的花园洋房丽水 佳园 单价 的 目前市场上已 单价 的 单价 项目概况 项目区位 项目位于西部的区，处于湖生态园的东南侧。南距市中 心约公里，北距市机场公里。 区域概况 自然环境 湖生态园区属的郊区区管辖，位于市中环线张公堤之外。 园区内有水域面积约平方公里，华中首家高尔夫球场洞标准 杆东方跑马场等。 当前除了些住宅小区外，基本为荒地和菜地。 人文环境 湖生态园区定位为生态旅游区，但当前基本没有相应的产业和教 育的支撑，规划中有湖公园旅游城等待建。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,周边企事业状况 湖生态园区周围有台商投资区鑫桥科技产业园等。区内有台湾 统美国百事可乐广东今日上海光明香港华丰台湾远东 香港新世界以及等批国际国内较有影响的知名企业纷纷在投资区 内落户。其职工工资状况如下 区企业职工的人均年工资收入 单位元年 年份平均工资元 从表中数字看，区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的 客户。 周边配套设施 教育睿升私立学校中小学 休闲娱乐餐饮商业医疗治安消防金融邮政等配套 基本没有，依赖于各小区自行配备。 但距离本地块站路的常青花园位于机场路东侧为大型成熟社 区，配套齐全完备。内部有所幼儿园多所中小学所全日制大学工业学院所老年大学商业金融饮食交通文化医疗等齐 全，家医院大型肉菜市场超市等。 基础设施 外部交通 当前从市区到达本项目的路径有 中心片区常青路金山大道环湖路马池路环湖中路 中心片区常青路机场东侧常青花园市政路马池路环 湖中路 其中第二条路径开通公交线路路机场河丽水佳园，能 够到达本项目。 从通达性来看，第条路径通达性好于第二条路径，但沿路先，消费品市场稳步发展。年全市实现社会消费品零售额 达亿元，居国内同类城市第位年月份累计消费 额达亿元，同比增幅。 其次，固定资产投资两位数增长。年达到亿元，同比 增长，在全国个副省级城市中占据第位。年月 固定资产投资累计达亿元，增幅为，其中基本建设投 资亿元，增长技术改造投资亿元，增长 房地产开发投资亿元，增长。 另外，外贸出口增加。随着市经济增长的加快，外经贸发展趋势 继续看好。据统计，年累计出口亿美元，比上年同期增长 。 城镇居民收入继续提高 年月，市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增 长，居民家庭人均可支配收入累计为元，同比增长。 未来宏观经济走势 经济前景乐观 的经济发展也逐渐步入快车道，增长率达到。 数据来源于武汉市政府网站。未来仍有高速增长的潜力 地理位置优越，属于华中重镇，对于中国中部乃至西部经济的快 速大发展起着至关重要的作用，她在中国经济版图上的位置是不可替 代的，基于此，未来的经济高速增长是可以预期的。 经济增长略快于全国平均水平 近年来，的国民经济均以两位数的速度在增长，高于全国平均水 平的。且其产业结构中第三产业比重逐步提高，年达到 ，同时基础设施建设速度加快，为未来的经济发展打下良好的 基础。 消费信心指数提高 社会消费品总额的提高，无疑表明人们对社会经济的未来发展持 乐观态度，也说明了人们能够将积蓄用于消费，消费信心逐步提高。 市房地产市场的总体分析与评价 房地产市场供给与需求 房地产投资和市场需求看好 年比年投资增长了，年比年更是增长 了，三年的投资额依次为亿元，位居全国 个副省级城市第位。今年月份房地产开发投资额达到 亿元，同比增长。可以预计，今年的投资额将会在年的基 础上再次大幅增长。年商品房住宅消化量分别为 万平米，而年月份住宅消化 量达到万平米，同比增长。 供求形势长期有利 年商品房竣工面积突破万平米，住宅竣工面积也突破了 万平米。年月份，竣工商品房面积万平方米，比 上年同期增长。而近年来，商品房的施工面积更是超过了 万平米，年达到了万平米，年则达到了万很多 楼盘拦截第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达 环湖中路。绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥 处调头，该处环境较差，在通达性上逊于第条路径。 内部交通 目前马池路已经通车，环湖中路正在施工，且已经修建至本地块， 整个环湖中路预计明年贯通。 所以，区域内路网较为完善，但没有公共交通工具支撑。 市政设施自来水 供电 煤气 排水排污 有线电视电话网络 用地现状分析 四至 用地规模 现状分析 地块主要为农地，沿地块内现状道路两侧有高约米的水杉 树。地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。 目前地块平整，标高基本在。市对城区项目的最低地 面标高要求，对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状， 最低地面标高拟定为。因此本项目需填土 以计算。 地质分析 暂时缺少。 植被分布 地块内部沿现状道路两侧为水杉树。 见现状环境图 几何性质 该地块形状基本呈梯形，南北方向长约米，东西方向宽 约米。 见下图 用地性质 地块现为预留建设用地，规划为居住用地。 规划市政 规划要点 容积率在以下 建筑密度不超过绿化率 建筑高度限高米并满足机场对建筑净空的要求 建筑退规划用地边界线距离建筑物构筑物后退周边距离道 路红线距离米，满足日照消防等要求 建筑间距为南侧建筑总高度，且满足消防要求 停车数量机动车自行车。 项目出让条件 该项目区政府口头承诺为招标项目，三通平后出让。土地价格和 付款条件暂时不能确定，尚须与政府的进步沟通。 该地块现用途为农用地，但已经获得建设用地指标，为预留建设用 地。 付款条件未确定。 二市场研究 宏观经济与总体市场分析 市宏观经济与评价 经济运行良好 国内生产总值增长较快 年全市达到亿元，在全国个副省级城市中居第 位，高于南京哈尔滨沈阳和济南等城市，人均达到美元，在全国个副省级城市中占据第位。年月，全市 亿元，比去年同期增长，为年来最高。 三大需求继续增加 首较高，接受总价为万， 竞争性产品主要是万科的四季花城的多层和花园洋房。 项目名称物业类 型 主力户型面 积 销售单价主力总 价 销售率 万科四季花城多层初装 修 万科四季花城花园洋 房 初装 修 万科四季花城是目前湖片区唯定位于类客群的项目，并将 于年结案，年市场上供应的竞争性产品还将增加 项目名称物业类 型 主力户型面 积 销售单价主力总 价 销售率 沿海丽水佳园 二期 多层 预计 沿海丽水佳园 二期 小高层 预计 沿海丽水佳园 二期 花园洋 房 未知 预计 未知 丽景湾多层 预计 这些竞争性产品以多层为基本形态，主力总价基本涵盖到万 的区间。 结合我们的土地成本测算，我们可以提供的在万总价的产品 有 容积 率 单方最低售 价 元平米 首期售价 元平米 主力户 型 平米 主力总 价 万元 花园洋 房 毛坯 多层 小高层 在湖区域我们是市场初入者，除了提供高品质的产品外，还应采 用首期售价略低于市场价格的策略，以迅速打开市场。从我们可以提 供的产品看 小高层销售单价高于市场价格，不具备竞争力