面积， 平方米。 主要建设条件 土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面的纠纷。 交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。 环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌 站。因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。 项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划 第页共页 建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中， 三通平正在进行。 主要技术经济指标 表主要技术经济指标 序号项目单位数值备注 用地面积亩 商业亩 住宅亩 总建筑面积 商业 住宅 建筑密度 容积率 商业 住宅 绿地率 项目总投资万元 住宅销售收入万元 商业租金年收入万元正常年份 财务净现值税前万元 财务内部收益率 投资回收期年 投资利润率 资本金利润率 问题与建议 项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算 过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家长春市的房 地产项目开发程序规定。 根据测算，在预计的开发进度预测的销售价格下，本项目具备良好的可行性。 项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济的 非常时期，尤其是未来指数走向的不确定性，将为项目发展带来隐性风 第页共页 险。因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制 体系项目发展风险防范处理方案。并且，项目施工主材及设备采取招投标 管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。 虽然，年长春市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争 呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控 制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。 第页共页 投资环境与市场研究 投资环境分析 经济背景 年由于世界金融危机，我国经济深受同步 住宅和相应的公建配套和商业配套工程同步既可以避免不同步开发造成的先期 入住居民受干扰的问题，同时又给居民个完整的生活空间。 高效运用资金 高效运用资金既可以降低银行贷款的利息额降低成本，同时又能用确保项目实 施所需资金及时到位，是项目成功开发的关键。通过合理安排分期工程的先后顺序， 将先期工程的销售收入用于后期工程的投资中，实现项目的滚动开发。 目录 目录 第章总论 项目背景与概况 主要技术经济指标 问题与建议 第章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 市场分析 市场定位 第章建设规模与项目开发条件 建设规模 项目概况现状 项目建设条件 第章项目规划设计方案 总体设计 建筑设计 结构设计 给排水设计 电气设计 弱电设计 防雷设计 第章节能节水措施 设计依据 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 给排水节能 电气节能 建筑节能设计 第章环境影响评价 编制依据 环境现状 项目建设对环境的影响 环境保护设计 第章劳动卫生安全与消防 指导思想 劳动安全 职业安全卫生健康对策与措施 消防设计 第章组织机构与人力资源配置 组织机构 人力资源配置 第章项目实施进度 项目进度安排原则 项目实施进度安排 项目实施过程控制措施 第章项目招投标 招标范围 招标组织形式 招标方式 招标公告发布 第章投资估算与资金筹措 估算范围 估算依据 估算结果 用款计划 资金筹措 第章财务评价 项目评价依据 财务评价基础数据的选择 销售收入和税金估算 财务评价 第章结论与建议 结论 建议 附表 第页共页 总论 项目背景与概况 项目名称 长春•双阳名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园期工程 承办单位概况 单位名称吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司 单位性质有限责任公司台港澳法人独资 注册资金港元贰亿元整 单位住所吉林省长春市双阳区奢岭镇 经营范围百货工艺美术品饰品针纺织品家电电脑批发和零售筹建 房地产开发销售及物业管理项目自营商品的进出口业务以上商品不涉及国营贸 易进出口配额许可证出口配额招标出口许可证等专项管理的商品企业营销 策划设计商业管理咨询服务。以上经营项目涉及许可经营的须取得相应国家迅速发 展。在发展初期作为单个的工厂直销店，以优惠的折扣价格处理工厂尾 货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品 牌折扣直销广场，并最终发展成为种独立的崭新的商业零售形态。目前，美国各 地已有多家，在其国内商业企业近年来的排行榜中，前位有家的主 要业态为折扣店欧洲拥有近百家亚洲地区如韩国日本新加坡等国 发展也正方兴未艾。 改革开放以来，随着我国人均的不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平 日益提升。中国的零售业态向现代化国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。 业态在我国的发展潜力不容小觑，国内的零售市场亟需这样种新业态的加 入来健全市场流通体系，进步细分市场和售货渠道而随着国内消费者收入的增加 以及生活品味的提高，他们也需要名牌加实惠来满足自身不断增长的消费需求。 市场需求 为应对国际金融危机，年底，中央和地方政府出台系列的刺激消费政策， 使得政策环境大为改观。同时，中央提振市场信心带来良好的预期影响，带动消费需 求的释放。 经济的复苏为市场向上提供了基础，伴随着年出台的经济刺激政策，长春 市经济增速加快，带动房地产市场的回暖。 长春市轻轨等重大市政工程的建设，将进步推动市政配套的完善，加快城市向 外扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。 长吉图体化，长春城市化进程的加快，意味着将有大量的农村居民进入到城市 第页共页 生活，而人口的增加必定带动消费的需求。 购买力 经济发展提高了城市居民的收入，为房地产业的发展提供了保障和动力支持。从 发展的趋势看，长春城市居民的收入水平直呈上升趋势。数据显示，长春城市居民 人均可支配收入从年的，元增加到年的，元，购买力的提高为 推动零售业及房地产的发展奠定了坚实的基础。 拟建地点 本项目用地位于双阳区奢岭镇长清公路西侧，用地距长春城区公里，距龙嘉 国际机场公里。随着长吉图两型社会建设和长春大交通大物流枢纽中心的 建设，区域优势愈发明显。 预期目标 世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于长春市双阳区奢岭镇，项目总体 用地面积约为亩，集奥特莱斯购物公园高层多层低层住宅和度假酒店及 相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体的大型许可证后 方可经营。 法人代表何光，年出生，香港人，高级经济师职称。年获加拿大蒙 特里尔大学土木工程专业博士学位。曾在加拿大 香港及担任高 级管理职位年担任首创置业股份有限公司副总裁，出任北京融金房地产 开发有限公司总经理年至今担任香港裕田中国发展有限公司董事会主席。 建设单位简介 吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司，是香港上市公司裕田中国发展有限公司股 第页共页 票代码在东北地区设立的全资子公司。集团公司目前在广州长春海口 福州南昌等全国大城市均有项目启动或正筹备启动。 吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司于年登记注册，注册资本金为亿港元， 业务范围涵盖百货工艺美术品饰品针纺织品家电电脑批发和零售商业地产 建设与经营房地产开发销售及物业管理企业营销策划设计商业管理咨询等服 务。 公司具有完整的开发体系和完善的管理规章制度，下设前期部规划设计部工 程部营销部合约部财务部综合管理部等职能部门。公司从成立之日起，坚守 人才是第资源的理念，现已拥有批具有现代管理意识与优秀专业技能的高素 质人才，他们在全国房地产行业拥有优异的建树。公司拥有各类专业技术人员多 人，是支朝气蓬勃奋发向上求实创新团结协作的优秀团队。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第 三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对长春•双阳名牌折扣城吉林省 旗舰中心现代产业园期工程建设的目的必要性项目区域概况项目规模及建设 方案建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案财务分析及项目风险等 方面进行全面论证和研究。 第页共页 项目提出的理由 关于奥特莱斯 奥特莱斯源自英语中的，有出口出路的含义，是目前国 际上较为成熟的新颖商业零售业态。其最早诞生于欧洲，近年来在美国，室外路灯照明采用太阳能照明系 统。 第页共页 环境影响评价 编制依据 城镇污水处理厂污染物排放标准 城市区域环境噪声标准 地表水环境质量标准 大气污染物综合排放标准 环境现状 气象 长春市位于吉林省中部平原地区，地处亚热带季风气候区。 大气质量现状 十五期间，由于省内各级政府大力开展热化气化绿化型煤化道路硬 化等五化和实施蓝天工程，积极治理大气重点工业污染源，逐步推行清洁生产 坚决取缔关闭十五小新五小企业等措施，较为明显地减少了污染物对大气环 境的污染，为全省的经济发展提供了有效的环境支撑。据统计，过去的五年里，我省