高报价万元 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏 损，建议的土地最高报价万元。 基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收 益率，将亏损万元。 多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程 中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价 会在定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存 在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见 不同的参数取值进行多方案分析，计算出每个方案多因素变化 组合的评价指标。由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价 方案样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个 多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地 价格的临界点。 本报告根据专家们对投资售价同时变化的不同意见，计算了 个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率 计算了个土地价格临界点。分析结果详见表多因素变化 土地价格临界点分析。 分析认为，本项目的别墅单位造价元和售价元是有较大 可能的，建议采用改组合的分析结果，即 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率 可取，建议的土地最高报价万元 般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价 万元 当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款 利率约个百分点，建议的土地最高报价万元 当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款 利率，企业微利，建议的土地最高报价万元 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏 损，建议的土地最高报价万元。 风险决策指标多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进 了步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是 概率分析方法又称风险分析。这种分析才是最高层次上的决策分析。 本评价指标土地增值售价营业税率及附加建安造价每其它费用售价其 它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率 每平方米土地费用 每平方米土地增值 产品名称每平方米土地增值元 多层 高层 最优方案 产品名称用地面积容积率建筑面积土地增值 多层 高层 合计 目录 第章总论 第二章市场调研与产品定位 第节筛选产品类型 第二节市场研究 第三节产品方案初步优化 第三章初步规划与方案优化 第四章投资估算 第五章财务评价 第节投资分类 第二节投资使用计划 第三节销售收入及销售税金计算 第四节资金筹措计划的编制 第五节土地基本报价方案 第六节多因素变化土地价格临界点分析 第七节风险分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 项目名称 苏园号地块土地使用权竞买。 二报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。 三地块位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内的金鸡西岸， 呈东西向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，北 面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 园区概况 苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区 的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销 售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于年开始开发建设。近年来，园区房 地产蓬勃发展，从当年开发多万平方米到年的开发量万平 方米，约占市区总开发量的半。年月底，区内累计住宅开工 面积万平方米，竣工交付万平方米。在园区管委会的大力 推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。 目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅样旺销。到年底， 园区已建和在建的小高层住宅在幢左右，小高层住宅已成了园区住 宅开发的个热点，成为园区道亮丽的风景线。目前，园区房地产 产销两旺，销售量直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就 销售空，整体销售率在以上，园区住宅已是苏州市民的大品 牌，成为他们安家落户的首先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势关键是园区以前瞻性的 眼光，全面推进住宅建设，努在开发，幢独立别墅尚在施工，已基本售完， 而且，价格由期工程的每平方米元增长到二期工程的 元，前后相差不到年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结 论该地块投资环境很好。 四报告编制依据和用途 根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍 卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限 公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工 程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公 司开发的土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查 的基础上，通过市场调研与产品定位研究初步规划投资估算和经 济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买的 最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的 金融机构参考。 五评价指标及建议 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最 高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是 首先确定企业可接受的最低收益率基准收益率，然后倒推土地价格。 较高的土地最高限价，获得土地的机会就越大，所冒的风险就越大， 反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此， 决策者不仅需要勇气，更需要智慧。 本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案 分析多因素变化土地临界点分析风险分析。 土地基本报价方案是取投资售价销售量等参数最可能的取 值，设定其不会变化，详见表土地报价方案计算依据。通过财务 分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价万元， 我们按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现 亏损为止，软件自动测算了个报价方案。列表打印详见表土地 报价基本方案。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每 上个台阶经济效益降低定幅度，直至出现亏损为止，很直观。 每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的 减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因 每个企业的现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精 神不同，可以有不同的最高限价。建议如下 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率 可取，建议的土地最高报价万元 般情况下基准收益率为宜，建议的土地力走上高起点规划高水平设计高 质量施工高标准管理的四高之路。 园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发 区，以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。首 期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包 括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个 富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开 阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。 金鸡湖景观规划 金鸡湖位于园区平方公里规划区的中心地带，占地平方公 里。根据园区总体规划，周边平方公里将建成公共绿地和现代化商 住文化娱乐区。年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易 道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道 城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩望湖角水巷邻里 等个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国新加坡和美国专家审 定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。 该项工程总投资为亿元，施工区至年。 环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注 重融合现代国际城市规划和开发建设的经验新特点，力邀国际知名 大师参与，编制设计了具备世界流水平的科学规划体系。同时，本 着先规划后建设和先地下后后地上的指导方针，积极实 施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投 资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务 设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这 种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性全方位 多功能的服务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校 九年贯制的星海学校新城花园小学及附属幼儿园新加花园幼儿 园新馨花园幼儿园华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通， 极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施， 是园区住宅开发建设成功的重要因素。 本地快环境综述 园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全 市第，年开发量万平方米，开发块热销块。本地块北面 的澜韵园二期工程 产品价格是最为重要的因素，也是最有想象空间的参数，因为，竞 买土地到产品上市相距段时间少则半年，多则年以上，以及产 品开盘到销售结束般年，这段时间产品价格会发生什么变化， 不同的开发商有不同的预测。产品价格预测是市场调研的重要内容， 已在第二章市场调研与产品定位中确定，详见表。 收款计划 各期销售的产品收款可能不样，期房和现房就不同，现房可以要 求在个季度内付清房款，期房般在竣工后付清房款，在竣工之前 分期收款。分期收款的比例，般说来，期房需要分若干期收款，竣 工交