按照此地块新近编制的控制性详细规划，此区域规划定位为融商业文化 娱乐居住为体，凸显黄陂人文风情，服务配套设施完善的世纪新前川城市生 活示范区。 融商业文化娱乐居住为体现代城市生活的魅力之就在于城市的积 聚性和包容性，本项目地处前川老城区中心地带，是传统的旧城居住和商业区。规 划考虑在此地区重点提供商业文化娱乐居住的活动和空间，四大主题呼应互 动，充分展示该地区的城市复合魅力 凸显黄陂人文风情该地区要继承黄陂历史前川风情二程文化，推陈出 新，通过物化的城市与建筑空间，以用相应的活动，凸显其别具黄陂特色的人文 风情 服务配套设施完善按照现代化小康标准，提升和完善该地区的服务和配套 设施，建立高水平的支撑体系，也确保高质量的工作和生活 世纪新前川城市生活示范区我们试图引导和倡导种具有浓郁地方人文 特色的现代健康生活，它构成城市亮丽的风景线，它给予市民舒适感自豪感和归属感，它必将成为奠定世纪前川新城市生活的基石而具有示范意义。 旧城改造的规划目标 基于以上定位，我们希望此项城市改造达致以下目标 新前川新城市新街道新生活 旧城改造的总体规划 从规划结构上，用地布局突显前川城市新生活的交融特征，形成轴交五带， 园融四区的空间结构。具体地 轴以拓宽改造后的前川大道为整个项目用地的主轴线，具有功能和空间意 义上的维系和引导作用 五带规划考虑与前川大道垂直的街道为主要的商业文化娱乐服务带民 安街金融服务带，文教巷人文风情带，共和巷民俗商业带，规划小区内道路居住 服务带，石阳街商业带 园在民安街至文教巷之间前川大道南侧用地规划前川新天地，依托文 教巷的文化主题和前川大道的商业主题打造成形式的文化商业主题园，这里 将是前川新的天地，前川新天地 四区城市空间是居民生活的舞台和载体，结合用地布置四个居住小区湖畔 休闲居住区，路北宜居显放缓，考虑成本增长和品质提高等因素，武汉市商品住宅价格走势明显 趋于平缓。从各方面因素来看，短期内，需求会受到定的影响长期内，住房价 格将趋于平稳，不会大起大落。随着国民经济的稳步发展人均收入的持续增长， 未来住房消费市场还将有个较长的平稳发展期，在土地成本提高中心城区改造 第章总论 项目背景 项目名称 旧城改造项目是对纳入黄陂区政府前川旧城改造指挥部统筹规划组织实施的 系列项目的总称。具体包括的项目如下 旧城改造地块项目 旧城改造地块项目 旧城改造地块项目 旧城改造地块项目 旧城改造地块项目 旧城改造期还建和经济适用房项目 旧城改造二期还建项目 旧城改造改制企业用地项目 旧城改造工业还建用地项目 旧城改造道路基础设施配套项目 以上项目尚未命名，暂以开发和用地地块的划分加以区别。需要视项目具体的 开发运作方案和根据市场策划拟定合适的项目名称。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,承办单位概况 项目承办单位武汉市黄陂区城建投资开发有限公司 公司住所湖北省武汉市黄陂区前川街黄陂大道建设大厦 法定代表人吴继红 注册资本人民币捌亿叁仟陆佰万元整 可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省武汉市及黄陂区颁布的相关法律法规与政策 武汉市及黄陂区国民经济和社会发展十五计划十五计划草案和远 景目标纲要 武汉市及黄陂区年国民经济和社会发展统计公报 武汉市及黄陂城市总体规划大纲年年 武汉市黄陂区和市政府相关部门关于旧城改造工作的有关文件精神 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第二版年 建设部房地产开发项目经济评价方法建标号 国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南计办投资 号 城市房屋拆迁管理条例 城镇土地估价规程 武汉市及黄陂区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 黄陂区规划勘测设计院的地籍勘测资料。 项目提出的理由和过程 旧城改造区地处老城区西部，东至民安街，西至石阳街，南至人民大道，北 至接驾湖，占地面积亩。其间有二吸 引力。黄陂区从武汉市的经济地理区位上来讲，已经不单纯是武汉市特别是汉口城 区的后花园，城市居住区的扩散地，其逐步完善的基础设施条件，必将成为武汉市 北部的产业经济区。特别是在汉口主城区产业功能布局不断弱化的时期，黄陂的产 业化发展已经具备了得天独厚的地理优势和绝佳的发展机遇。而当代产业化的发展 离不开现代化的城市功能的支撑。 旧城改造项目是形成黄陂现代城市功能，实现武汉市卫星城快速发展， 改善武汉市城市发展形态的重要步骤。武汉市的城市发展直呈现为轴射状圈层式 的发展形态，以这种模式发展下去，给城市带来的问题会越来越多。根据国外的城 市发展经验，特大城市定阶段圈层式扩展之后，都会明显减缓这种扩充的态势， 转而注重周边卫星城的建设和发展，以强化和完善城市发展格局，既体现特大城市 的城市竞争力，又能有效缓解特大城市的城市弊端。具备这种卫星城的发展条件和 发展能力。相应的决定发展的不主要取决于武汉市主城区的圈层式扩展的发展节 奏，主要在于卫星城地域自身的经济与社会发展，与主城区在功能与定位上的互补 和相互支撑关系。通过本项目的实施推进，将有利于形成这样的城市格局，并切实 提升与其他卫星城镇的竞争能力，获取更多的发展机遇。 旧城改造项目不单纯是个房地产开发项目或城市建设的个简单个例， 要通过项目的实施推进，改变目前散乱缺乏有效控制的城市建设格局，为规范土地 和房产市场，特别是政府的调控机制的形成提供契机，全面提升黄陂城区的发展质 量和发展水平，实现城区的跨越式发展，将成为黄陂城区城市建设和城市发展的重 要模式。 旧城改造项目的经济社会发展条件 旧城改造项目的经济社会发展条件可以归纳为以下几点经过这些年经济与社会的快速发展，黄陂区已经在各方面积累了相应的实 力，有能力对前川的城市道路基础设施和条件进行改造和进行城市创新。 通过近年来房地产市场的培育和发展壮大，特别是商品房开发已经成为解 决住房问题的主体路径，着手解决旧城区的居住状况改善旧城区居民的生活质量 和水准，提高城市的现代功能和城市吸引力，已经具备了相应的条件。 围绕项目发展建设的经济社会重要意义和必要性全区上下已经形成了高度 的致，已经明确列入黄陂区十五规划宋代理学家程颐程颢遗址，建筑以 民宅为主。该区域俗称老三街，房屋密集，绝大部分年久失修，破烂不堪，存在极大的消防安全隐患，市政基础设施配套严重不足，居民生活环境极为恶劣，严重 影响居民生活和城市形象。 由于该区域人居环境恶劣，安全隐患较多，长期以来，居民多有反映要求改造。 黄陂区人大政协也多次提出改造的议案提案。近年来黄陂区政府虽然进行了 些局部整治，但没有也不可能解决根本问题。 年年中，黄陂区领导和有关部门通过深入调研前川旧城改造中的项目运作 规划编制开发模式和经济适用房建设等问题，初步确定整体改造这区域，以彻 底解决老百姓生活环境质量问题，改善城市面貌。旧城改造指挥部随之成立，由黄 陂区区长任指挥长，区主管领导任副指挥长，各相关部门负责人为成员。指挥部下 设办公室，从相关部门抽调人员组成工作专班，全面启动和推进前川的旧城改造工 作。 二旧城改造项目的必要性与重要性 旧城改造项目的经济社会意义和重要性 旧城改造项目已经纳入黄陂区十五规划。是黄陂区城市化进程中具有里程 碑意义的重点实施项目。通过项目的实施推进，的城市面貌和城市功能将得以根本 改观。 旧城改造项目是带动城区经济特别是商品经济发展的龙头项目。前川作 为黄陂区的区域中心，作为个人口过百万的大区的政治文化和地理中心，城区的 商业业态散乱无序规模偏小偏弱，个重要原因就在于前川的城市风格和特性 不明显，被类同于般乡镇街的地域属性。通过项目的实施推进，作为承载平台， 可以实现对商品经济的业态集合，发展壮大专业市场和特色市场，借助地理中心的 位置和正在实施并已见成效的区乡街镇路网建设的中心结点位置，实现前川商品 经济本应具有的对周边区域的辐射力和穿透力，使城区的商品经济质量和规模获得 应有的发展。 旧城改造项目的实施推进，将使黄陂城关能够更好的建设成为黄陂区发展现代工业产业的生活服务基地，为工业产业的发展创造良好的生活物质条件。前 川不仅是黄陂区的行政中心，而且是今后的商业服务业中心，现代工业产业化发展 的支持服务基地。围绕旧城改造项目，将陆续在前川周围形成和举办系列的产业 园区，不断壮大黄陂的产业经济规模，提升黄陂区的工业产业的质量和对产业响因素的综合分析 武汉房地产市场政策影响因素的分析，不能单纯只看国家的宏观调控政策以及 地方政府相应出台的有关政策举动，需要进行政策层面的整合的综合分析。武汉的 房价之所以在年依然保持在较高的增长水平上，除了宏观调控的政策力度不够 之外，还有其他方面的政策因素在共同作用于武汉的房地产市场。 国家中部崛起战略 国家中部崛起战略是影响武汉房地产市场的个非常重要的政策因素。实现中 部崛起不仅要求武汉作为中部特大的中心城市要担负起发展的龙头作用，也赋予了 武汉更多的发展机遇和发展动力。武汉的经济社会在中部崛起战略的带动下需要实 现较快较高质量的发展，势必促成武汉房地产市场持续不断的高速高质量增长，也 势必带来房价相对较高的上涨。 武汉城市圈发展战略 的武汉城市圈发展战略是湖北省和武汉市及周边城市的共同战略之举，这 意味着武汉作为个更大的地域中心地位的形成。个城