基本上属于购买。 租赁购买自建 附图定量访问企业入住方式 定量访问企业目前办公面积 定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占 和，平米以下的占。 平米及以下 平米 平米 平米 平米 平米 附图定量访问企业目前办公面积 定量访问企业行业分布 从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在通讯咨询服务机 械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的 左右。 通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 广告传媒类 其它 附图定量访问企业行业分布 定量访问企业人员规模 从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其 次是人员规模在人之间的企业，占。 人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 业额超过亿元的企业占总体样本量的。 万以下 万 万 万亿 亿 亿 亿以上 附图定量访问企业年营业额 第二章北京写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计 内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自 动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统， 办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量 配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同 步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。 顶级写字楼需求面积为平米。 现有企业年写字楼购买需求面积 现有企业年对甲级顶级写字楼面积需求现有服务企业数量总体购买 概率当年实现购买概率分布平均需求面积甲级顶级写字楼所占比 例 现有企业年购买甲级顶级写字楼的需求家 平米家 万平米 现有企业年购买甲级顶级写字楼的需求家 第章技术报告 东直门交通枢纽简介 二调查设计方案 三调查企业基本背景资料 第二章北京写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 二北京市现有甲级写字楼供给分析 三北京市在建在售写字楼项目分析 四未建已规划项目的研究 第三章北京写字楼市场需求分析 字楼需求研究的基本假设 二新增服务业甲级顶级写字楼需求面积预测错 误, 第四章区域竞争项目研究 现有典型竞争项目描述 二现有典型竞争项目满意度分析 三在建在售典型竞争项目分析 第五章用户需求研究 潜在客群肖像分析及描述 二潜在客户需求分析 三本项目的接受度研究 第四章项目分析和结论建议 分析 二客群定位主力次主力潜在 三产品定位 四产品功能设计建议第章技术报告 东直门交通枢纽简介 东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项目总建筑面积万平米，是集 办公公寓酒店商业等为体的超大型综合体。 南区地上首层为条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候 机售票大厅地下层直通地铁二号线东直门站地下二层是地铁十三号线城市轻 轨站。南区为中央面积达万平方米高米的空中绿化平台，可以美化环境并有效 遮蔽公交电汽车带来的影响。 项目南区将于年年底前开工。年以前，南区包括交通枢纽部分双塔写 字楼酒店及酒店式公寓商业正式投入使用北区的公寓中庭式写字楼商业也将 达到亮相的要求。 本项目归纳起来具有如下特点 交通优势 本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主地 面公交换乘为辅，集地铁城市轻轨机场高速铁路公交出租车社会车辆 等多种交通体系和功能为体，实现零换乘理念的综合性立体交通枢纽。枢 纽中建有首都机场第二始发大厅候机大厅售 深访企业数量家 深访企业入住物业分布 附表访问企业入住物业名称 编号物业名称数量所占比例 嘉里中心 丰联广场 国贸大厦 东方广场 投资广场 泛利大厦 国际大厦 汉威大厦 平安大厦 赛特大厦 远洋大厦 东环广场 国际企业大厦 和乔大厦 科伦大厦 联合大厦 亮马大厦 南银大厦 盛福大厦 现代盛世大厦 合计 深访企业物业入住模式 租赁购买 附图深访企业入住模式 由于本次访问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，北京及东部区域 高档纯写字楼基本上没有买卖的历史年以后上市的有销售，本次被访 问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全 面采取销售策略有关。 深访企业目前办公面积 本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同 的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模的客户群 体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间。 平米以上米米米米以下 附图深访企业办公面积分布 深访企业行业分布 行业分布数量比例 网络电子电信 咨询服务 金融投资 机械制造公关广告 报业 航空运输 汽车 律师 化工环境 医药 教育 旅游 政府 合计 深度访问企业人员规模 从深访企业的人员规模分布来看，基本上人以上和人以下的企业各 占半左右，其中又以人和人两种规模的企业数量 居多。 人以内 人 人 人 人 人 附图深访企业人员规模 深访企业年营业额 从深访企业的年营业额来看，万以上的占成。 万以下 万 万 万 亿 亿 亿 亿 亿亿 未回答 附图深访企业年营业额 深访企业行业地位 从深访企业的行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。 行业领导地位追随地位从属地位未回答 附图深访企业行业地位 定量访问企业背景资料 定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，票大厅，乘坐高速轮轨列车只需 十几分钟即可到达首都机场。因此有第二空港的美誉。 形象优势 东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路 从空中码头直接进入京城乃至中国的第落点。项目将成为名副其实的国 门商务第站。 区域优势 本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立如新保利中石油大厦南新 仓商务楼天恒大厦华声国际大厦华丽大厦凯恒中心当代万国城等必 将成为国际性大型公司本土大中型企业投资买家地缘型客户的首选区域， 项目发展潜力巨大。项目自身优势 本项目无论是外观设计，还是内部的硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写 字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。高达米的双塔写字楼，雄伟壮观， 可极大提升入住企业形象中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公的 序幕。 至尊地位 东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环的标志性建筑，也是北京 市大重点工程之和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪的 十大标志性建筑之。 二调查设计方案 调研目的 根据委托方的要求，本次调研的主要目的在于 界定本项目各类办公物业双塔写字楼中庭式写字楼小户型写字楼的目 标客户及其需求特征 了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场特别是东部市场的供需环境 界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征 二调研内容 针对委托方要求，本次调研的主要分为个部分展开，分别是 第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析 供给分析 需求分析 第二部分本项目竞争对手研究 第三部分本项目潜在用户研究 三执行情况 根据以上要求，本次研究在针对第部分供需研究当中供给研究以及竞争项 目研究主要采用实地考察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深 度访谈和电话调查相结合的方式进行。本项目主要工作如下 全面普查北京市甲级及以上写字楼 全面普查目前北京市在建在售写字楼项目 全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目 深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 三调查企业基本背景资料 深访企业背景资料期 北京万达广场房地产开发有限 公司 朝阳区建国路郎家园 号 广义大厦北京宸京房地产开发有限公司宣武区广义街号 新源大厦二期北京千禧房地产开发有限公司朝阳区新源街三元桥 耀辉国际城北京耀辉置业有限公司朝阳区西大望路 海育大厦 北京市海育房地产开发有限公 司海淀区复兴路号中关村 富丰科技大厦 北京龙天陆房地产开发有限公 司丰台科技园区地块 永利广场北京京茂房地产开发有限公司朝阳区工体北路东直门 国润大厦北京华树房地产开发有限公司西城区阜外大街号金融街 渴望科技大厦北京青龙房地产开发有限公司海淀区四季青东冉村中关村 财源国际中心北京建机天润房地产开发公司朝阳建国门外大街号 浩洋大厦北京浩洋房地产开发有限公司西城区宣内大街东侧金融街 江西大厦江西省人民政府驻北京办事处丰台区东铁营横条八号 华麟科技大厦北京欣安房地产开发有限公司朝阳区霞光里号三元桥 融祥大厦北京圣乔房地产开发有限公司西城区平安大道金融街 北京科技大厦北京科源房地产开