发展情况良好 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析 和经济形式成因分析，可得出结论国家宏观经济形式是 可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的 进步发展和活跃，因此可以说金港住宅小区项目在投资 机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根 据的。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后 进行的多项生活指标的调查。 投资地块的地理环境 丰镇市总面积平方公里，其中城区面积平方 公里，辖乡镇个街道办事处，总人口万，其中 城内人口万。有蒙汉回满等个民族，少数民 族人口约人，其中蒙古族多人。 丰镇市具有独特的区位交通优势，是自治区三横 九纵十二出口的重要公路网络，融入了京津冀小时经 济圈和呼包鄂小时经济圈。已基本构建了较为完善的基 建设施与交通网络，丰镇市同京津冀和呼包鄂的经济地理 距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给丰镇市带来接受 发达地区强辐射的新机遇。 二区域分析 本项目位于内蒙古丰镇市新区，地块规整，东临丰镇 市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而 易见的优势。 三消费者调查分析 为了使本项目更适应市场发展，满足丰镇市当地居民的购房要求，我们对丰镇市部分市民进行了关于住宅消费 的市场调研。 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为钢结 构环境好装修方式付款方式价格升值潜力，比 例依次为。 从以上问卷调查汇总中，我们可以看出丰镇市人对钢 结构能接受，不再局限在以前的混硬土的房子，说明丰镇 市客户希望居住条件能更好。随着丰镇市客户购房观念的 不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。 第四章项目开发经营优势点 现对该项目真正的突出于丰镇市住宅市场的优势点 集中如下。 钢结构住宅建筑是住宅建筑的个分支，与砖石结 构钢本情况表 招标范围组织形式招标方式 不采用 招标 方式 备注全部 招标 部分 招标 委托 招标 自行 招标 公 开 招 标 邀请 招标 设计 暂不 估计 金额 施工 监理 第章前言 我公司通过对丰镇市新区迎宾路人民法院对面万平 方米的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主 要同类竞争物业的比较后，依据丰镇市和新区当地的目前 市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策 划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了 投资分析财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住 宅开发经营的可能性。 把握国家相关产业政策，结合丰镇市地区住宅建设的 实际情况，拟在钢结构墙体节能环保新型能源成 品住房等绿色建筑方面进行探索应用，采用太阳能与建筑 体化生活热水技术太阳能光伏灯具低温热水地 板辐射采暖和分户计量低碳技术采用中水回用雨水渗 透和有机生化垃圾处理等环保技术采用居住区智能化物 业管理技术。实现住宅部品通用化，大力推行新建住宅 次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统。 我国钢结构住宅起步很晚，大规模研究开发设计制 造施工安装钢结构住宅还是近二三年才发展起来。目前 在北京天津山东莱芜安徽马鞍山上海等地开展低 层多层和高层钢结构住宅试点工程，已经建成多万平方米，最近北京赛博思金属结构有限公司将建造万平米 外企职工公寓，内蒙古国立工程设计咨询有限责任公司为 包头市设计了万平米的钢结构住宅，这些都说明了钢结 构住宅发展势头良好。 本项目总建筑面积万平方米，项目总投资万 元。经测算项目销售总收入万元，项目净利润 万元，因此项目在经济上具有较强的可行性。 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结 合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的 评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并 对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相 应的建议。 二报告编制依据 内蒙古丰镇市规划局规划方案 国家建设部及内蒙古颁布的与房地产相关还有年以上的好景。 上海新国际博览中心，第七届中国住交会拉开序幕。与 往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称 史无前例。共有家房地产企业及相关行业代表参加本 届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期 向好，致认同住交会主办方所预言中国房地产还有 年以上的好景。 中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。中国 房地产业直接带动了个相关产业的产出增加，没有个 其它行业有如此广泛的行业推动力。 年，中国的城镇人口将达到亿人，年均增 长，城镇住宅存量面积将达到亿平方米。 在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持 了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价 格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济及相 关产业的发展比较协调。居民购房能力的变化及购买力结 构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。 内蒙古丰镇市房地产市场分析 经济状况丰镇市经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济 特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，丰镇 市社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达， 科教和各项社会事业欣欣向荣。 丰镇市的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业 化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。 丰镇市财政收入规模以上工业增加值固定资产投资额 连续四年保持乌兰察布第，正在向自治区流旗县市的 目标迈进。我市从年起连续四年被评为中国西部百强 县市，年年连续两年跻身全国最具投资潜力的 中小城市百强县市行列。 房地产状况 衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准首先 要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度其次要看 商品房供给与需求的均衡态再次要看房屋价格的波动状 况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处 于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是 繁荣健康发展阶段。 丰镇市的房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未 形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市 场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成， 并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。丰镇市目前真正从产品本身出发，具备较先 进的规划理念的个案屈指可数。 随着经法律与政 策 现场勘察和实地调研所得资料 绿色建筑评价标准 钢结构工程施工质量验收规范。 三项目概况单位名称丰镇市行远房地产开发有限责任公司 成立时间年月 注册地址内蒙古丰镇市 经营地址内蒙古丰镇市巨宝庄镇四十二号村西南 法定代表人王晓强 注册资本万元 执照注册号 企业类型有限责任公司 主营业务房地产开发业务等 丰镇市行远房地产开发有限责任公司现有员工人， 具有本科以上学历的员工占，具备中高级职称者多名。 公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经 验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新务实的开 发理念和不断进取的开拓意识形成了高水准高品质 的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争 需要管理体系以及支人员简练经验丰富高效能干，具 有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以专业专注 真诚高效的标准为广大客户提供最优质服务。 丰镇市地处晋冀内蒙古三省区的结合部位，素有内蒙古自治区 南大门之称，是自治区对外开放发展外向性经济的窗口和前 沿，也是内地经济向边远少数民族地区转移的过渡地带。地理坐标 为北纬，东经。丰镇市距呼和浩特飞机场公里，距大同机场 公里，距首都机场公里。铁路有京包线大同准准格 尔电气化铁路横贯市区，公路有国道呼阳省级公路纵横全 市。 金港住宅小区位于丰镇市新区迎宾路人民法院对面， 北临已建成的新区主干道，西临二广高速，东临金牛建材 城。由此该地块系丰镇市新市区的最佳路段，地理位置极 其优越，交通方便，环境优美，是未来居住小区环境及其 独特的新天地。 根据内蒙古丰镇市规划局的要求，该地块的主要用途 是住宅用地，容积率不超过，建筑密度不大于，绿 化率大等于。 据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的 住宅新区。该方案初步确定项目主要技术指标如下详见附 表 用地面积万平方米 容积率 总建筑面积万平方米 其中地上建筑面积万平方米 地下建筑面积万平方米 ④建筑密度 绿化率。 第二章项目开发经营环境分析 国内环境中国房地产安排本物业 供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定金港住宅 小区项目销售计划表。 三项目销售收入估算 根据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期 计划，具体测算该项目销售总收入为万元详见附 表三。 四项目经营成本结算 项目经营成本包括成本税金。 其中 成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资 上述公式仅为近似计算。 营业税为万元。 所得税为万元。 ④土地增值税为万元。 五项目利润估算 根据金港住宅小区项目投资安排筹资方式建设进 度销售情况，本项目可实现净利润万元。 第十章项目开发经营风险分析 本章拟对金港住宅小区项目进行经营风险分析，然后 对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。 本项目敏感性分析