塘村为据点， 开发农家乐农家园的特色农业旅游业利用东方仿古条街的商业基础，发展全国旅游纪念品市场。 下陆区城区绿化环保工作卓见成效，基础教育完善，基础设施建设的逐渐完善，下陆区将越来越适合人民居住养生。旅游 业的发展也必将增添下陆区的城市魅力，而安定有序稳定和谐的社会治安环境加上区政府制定的系列投资优惠政策也将吸 引大批的外来投资商，这在进步推动下陆经济发展的同时，也会在定程度上拉动住房的需求。 宏观调控的影响 随着国家重点解决中低收入人群住房政策的出台及落实，平米以下占的规定必定会影响到项目户型产品的设计 开发。据黄石市相关统计资料显示，黄石市人均住房不足平米的住房困难户主要集中在下陆铁山等几个远城区，下陆作 为个厂区型旧城，在拆迁改造还建时，更应该贯彻国家既有政策，在开发过程中，重点做好项目类型定位，做好户型设 计前期工作，协调好人居与宏观政策之间的关系。 下陆区房地产市场供给状况 下陆区现辖新下陆老下陆东方山三个街道办事处，总面积平方公里，人口万，该区是以采矿冶金能源机 械工业为主的城区，居民以工厂职工及家属为主，住宅主要为上世纪年代建设。鉴于下陆区特有的区情下岗职工及其家 属基本上属于无业者，住房陈旧，为响应国家住房保障政策，下陆区近期住房的改善主要以保障性住房为主，在近几年中， 拟新建的保障性住房项目个，建设面积近万，而立项的商品房建设项目仅有个，规划建设面积万，另有万 规划的建设项目还没有确定。近期年内规划中的保障性住房建设占总体规划建设的，该比例比十五规划中的 有所降低。从拟建保障性住房项目名称看，保障性住房的供给对象定位于特定的群体工厂职工及其家属。 这点在黄石市政府编制的黄石市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，黄石市城市近期建设规划 中得到了充分的体现。通过对这个两个规划的研究，我们发现，十五期间，下陆区的保障性住房经济 适用房廉租房规划建设占到了总体规划建机点入市。 从目前市场现状来看，建议此项目实行股份制合作开发，降低开发风险，加快资金回笼。 从项目现状及周边环境来看，项目应对北面铁路线的影响给予充分的重视，该铁路线可能是影响本小区住宅品质的 最大的障碍。 在购买群体定位上，重视下陆当前社区氛围浓这居住理念，注重厂区家属团体购买行为。 目录 第部分项目概况 第二部分项目用地素质分析 第三部分下陆区房地产市场简析 第四部分项目定位 第五部分项目开发 第六部分经济效益预计 第七部分项目开发经营风险分析 第八部分综合评价及建议 前言 蓝调东方项目为黄石市长龙房地产开发有限公司以下简称长龙地产在下陆区地区的又扛巅之任。目前项目尚处 于前期论证阶段。本报告依据中华人民共和国建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法进行编写，从经济与财 务的角度对本项目进行了认证。从分析结论上看，无论是盈利能力抗风险能力，本项目都是可行的。 项目占地面积约亩，共计占地面积容积率为。总建筑面积约为其中住宅建筑面积为 商业建筑面积为，。住宅部分由小高层，高层组成。 项目总收入，万元，其中住宅收入，万元，商业收入，万元项目总投资，万元项目利润 万元，税后利润万元。项目销售毛利率，销售净利润率为，税后利润率，相关收益指标均较好。 第部分项目概况 开发商背景 长龙房地产开发有限公司，始创于二年八月十日，下辖两个公司及个大型综合市场公司自创办以来高度重视生 态效益社会效益企业效益的和谐共生，极力强调生态开发人文关怀伦理重建的互融共荣，实现购房业主员工同仁 合作伙伴的多赢共振。在短短的六年内成功地运作成为黄石地区最大的支生机勃勃人才济济的大型专业团队，迄今为止， 已成功地开发出多个楼盘长龙花园广厦长龙湖边人家长龙黄石形象长龙牧羊诗苑长龙铜都 国际，多次创造了黄石楼市第的佳话。 项目位置 项目位于黄石市下陆区新下陆大道中段铜花北路北端，紧邻华盛小区紫金花园，距离下陆区政府下陆区财政局 米左右。项目周边较为繁华，位于下陆区最繁华的地段，态势。 下陆区城市建设规划及发展概况 根据下陆区十五规划纲要的内容，下陆区近期的城市建设重点在于四路二桥三纵三横轴两园三 带旧城改造集中还建。 四路即磁湖路拓宽延伸至新下陆，沿湖路拓宽至老下陆，大泉路二期经狮子山以北接老下陆，下陆大道拓宽改建工程， 建设铜都大道二桥即老下陆立交桥和水厂加压站立交桥。 三纵为国道下陆段石明甲路快速路下陆段三横为快速路至铁山方向道路，沿湖路至下陆大道，铜都大 道。 轴即下陆大道绿化景观轴两园即下陆公园和骆驼山公园，下陆公园规划用地，为区级综合公园，规划 公园绿地率应达到，园路及铺装面控制在以下，建筑占地以下骆驼山公园为居住区级公园，规划用地占， 主要以儿童娱乐及科普教育为特色，用地控制，绿地率达到以上，园路及铺面控制在以下，建筑占地不超过三 带即国道绿地带快速干道绿地带及铁路绿地带。旧城改造集中还建即抓住建设社会主义新农村的契机，适量开发廉价商住楼盘，通过旧城改造迁村腾地集中还 建等方式，引导零星居民点逐步向社区聚集开发批功能完善的居民住宅区高档住宅和写字楼，形成高中低兼有商 住平衡的房地产业进步规范房地产交易市场，培育和发展二级市场，完善物业管理，促进住宅管理社会化专业化重点 建设批生态住宅区节能型住宅区和经济适用房项目，以满足不同收入层次市民的住房需求。 下陆区居住环境概况 环境治理方面，年区政府积极开展打击土法选金活动，加大锻造企业烟尘治理力度，加强了对放射源水库化工厂 等重点目标的监管，辖区环境逐步改善，空气环境质量大大改善。全年投入万元，实现新增城市绿化面积公顷，社 区绿化面积平方米，完成泥巴路改造平方米。市容市貌明显改观，下陆区在全市四城同创年度综合考评中名 列第二，荣获先进城区称号。 人文环境方面，随着武黄城际高速列车的开通，东方山旅游开发面临着大好机遇。下陆区借助东方山名山名寺名人效 应，先后举办五届东方山庙会，大力宣传东方山的旅游文化资源，大力开展文化旅游招商引资工作。东方山已经走出黄石，迈 向全国，年游客达到万人次。未来三年，该区将全面启动东方仙境东方世界东方乐园三大核心景区周边有超市医院银行学校以及下陆区政府。 第二部分项目用地素质分析 区位条件 项目四至 北面近处为厂矿铁路，过往铁车较少，远处为连绵的山脉 南面南面为下陆大道以及华盛小区和紫金花园小区的临街商铺 东面正东面为未开发地块，东南面为华盛小区 西面西南面为在建楼盘和规划路，正西面为空旷地带 项目景观 空气质量项目除南面为小区外，其他三面都为空旷地带，绿树成荫，空气清新项目周边无工矿企业，无污染，无噪音， 环境优雅 建筑景观项目南边为新建楼盘，且项目自身有相当的景观设计，建筑景观较好 山水景观项目北面和西面群山环绕，连绵起伏周边绿树成荫，花草锦簇，景色优美 地形地貌与现状 项目地块现状如下图 项目配套 银行中国银行中国工商银行 医院市第五医院 学校市第十中学 公汽路路路路经过下陆大道 行政财政局法院税务局检查院 第三部分下陆区房地产市场简析 宏观环境分析 下陆区经济发展概况 年年月，下陆区固定资产投资总量规模持续攀升，特别自年以来，投资规模进步放大，每月增速比 上年同期相比均达以上。固定资产投资的持续快速增长，有力地支撑了下陆区经济的快速发展。 年年月下陆区全区固定资产投资总量与增速情况 月份全社会固定资产投资万元累计比上年同期增长 数据来源由下陆区公众信息网之下陆统计月报逐月整理而得。 据年政府工作报告显示，年，下陆区全区生产总值完成亿元，增长全口径财政收入完成亿元， 增长，地方般预算收入首次突破亿元大关，完成亿元，增长全社会固定资产投资完成亿元，增 长社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配收入达元，增长农民人均纯收 入达元，增长单位生产总值综合能耗下降。 全区规模以上工业总产值完成亿元，增长增加值完成亿元，增长。积极实施中小企业成长工 程，促进了中小企业改造升级和扩能上档，全区规模以上企业达到家，比上年净增家产值过亿元企业达到家，比 上年净增家，工业经济呈现平稳较快发展产造成极大影响，购房者纷纷对当前的 楼市采取观望态度，房地产形势的不确定性对本项目的发展构成较大的威胁 市场有限的购房人口与庞大的物业体量之间导致了项目与同区域物业竞争激烈，甚至超出了区域竞争的范畴。 项目定位 市场定位 消费群体定位 蓝调东方消费群体定位 项目分项定位描述年龄定位购买目的市场比例 住宅部分 年轻公务员，大型企业员工结婚自住 私营企业主企业老板企事业单位 高层管理人员投资改善住房 个体经营户事业单位员工自住首次购房 周边乡镇进城人群进城务工，购房自住 价格定位 综合考虑下陆区的整体房价水平和当前房地产市场情况，建议住宅销售均价为元左右，商业均价为元 左右。 整体定位 综合考虑项目地块素质和外部环境，建议项目整体定位于区域标志性地块和下陆区高档时尚住宅小区