现在与子女同住的老人中， 有的人想改变现状分开居住现已与子女分开居住的老 人中，有仍愿与子女分开居住，仅有的则希望与 子女同住。可见，中国老人养儿防老的观念正在发生变 化，这种变化在东部及中部发达地区尤其明显，在西部欠发 达区也已逐步显露。这种变化以文化程度较高收入中等以 上身体健康生活自理者的老人居多。因此随着观念的变 化，老年公寓的需求逐步增加。 二社会上空巢家庭逐渐增多。由于子女在外工作， 老年人又留恋家乡等原因，家中只有对老年夫妇或只有 位老年人占的比重在逐渐增加。目前北京市岁以上多 万的老龄人口中空巢家庭已近。随着空巢家庭的 增多，对老年公寓的需求在逐步增加。 三现在中年对未来老年人居住方式的选择发生变化。 据我国中部地区城市的调查现在的中年人岁 有的人不希望与子女住在起。当他们进入老年时， 由于我国各种老年机构基础设施的改善，其中很多人会选择 社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求逐渐增长。 根据各地区经济社会的发展水平，老年公寓和养老机构 中的老年人占老年人总数的比例有所不同。在国外发达国家，进住老年人的比例占左右在我国东部经济发达的城市比 例预测在，在西部地区大中城市进住老年人的比例预 测在而西部地级市以下小城市老年人进住比例则在 以下。 第四节区老年公寓建设市场分析 市区老年人养老机构情况随着区社会经 济的发展及老年型社会的来临。在市区已先后由投资 者创办了小规模的老年养老机构，经过调查情况如下。 市老年康复中心于年月市红十字医 院市精神病医院开办了市老年康复中心。医院利 用本院西南角单身宿舍改建，占地约亩，绿化面积约 平方米，床位个，配备有老年人健身器材及按摩器材，医 护人员及护理人员人。对老年人的服务以护理为主，在没 得到老年人及家属的同意下，般不对重病进行治疗，仅对 身体进行占建设投资比例附表二老年公寓投资计划与资金筹措表单位万元 序号项目 建设期建设试运营期运行期合计 第年第年第年第年 总投资 固定资产投资 方向调节税 建设期利息 流动资金 资金筹措 自有资金 其中用于流动资金 无偿资金 国家补助 社会捐赠 第章总论 第节项目背景 项目名称市区老年公寓建设项目 二承办单位概况 承办主管部门市区民政局 承办人简况 法人代表。女现年岁，原锅炉厂工会主 席。本人是位有责任心工作积极的退休企业管理干部， 对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有定筹集 老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年 人公寓。 合资人。男，为建筑公司项目经理。本人长期 以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。 曾以优良工程完成了市民政侨务局综合楼市农业银 行营业部职工宿舍地区公安局警官培训中心综合楼等十 余项工程。目前还进行着师专保八中等处工程的施工。 自己筹资多万元建了二星级酒店，由自家经营，在 宾馆行业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设 老年公寓。三可行性研究报告编制依据 中华人民共和国老年人权益保障法。 中办发„‟号关于积极推进企业退休人员社会 化管理服务工作的意见的通知。 中共中央国务院中发„‟号加强老龄工作的 决定。 市区各届人大及政协代表大会关于加强区老 年工作的提案。 市区区委及政府关于加强区老年公寓建设的指 示。 市区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表 对区老年公寓建设项目进行前期工作的要求。 四项目提出的理由与过程 中共中央国务院加强老龄工作的决定指出老龄问题 涉及政治经济文化和社会生活等诸多领域，是关系国计 民生和国家长治久安的个重大社会问题。全党全社会必须 从改革发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工 作。市区截至年底城区内老年人就达人， 占城区人口的，人口结构已进入老年化。同时城市独生 子女政策已执行十多年，独生元的经济收益，说明自有资 金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为年， 虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。 第二章市场分析 第节老年公寓发展的社会基础 根据国际惯例，世界上将岁以上人口占总人口比例大 于，或岁以上人口比例超过总人口的国家称为老年 型国家。我国在年就成为老年型国家，年岁以 上老年人口就达到了亿，是世界上老年人口最多增长最 快的国家之。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执 行城市独生子女政策十多年，各城市中对夫妇要赡养四位 老人的社会问题逐渐增多。另方面子女工作则面对日以急 剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养 老的问题已逐渐得到重视。据预测，到世纪中叶，我国 岁以上的老人将超过亿，占全国总人口的，即每四 个人中就有位老年人，而岁以上老人数将从亿增 加到亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是 城市基础设施改善的重要内容之，也是我国建设和谐社会 的需要。 第二节全国老年公寓现状 老年公寓是依据老年人的特点和需求设计建造的专供老年人生活的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受各 方面社会化服务。老年公寓在欧美经济发达的国家建设较多， 在我国随着经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓 的需求不断增长，老年公寓已是个城市的重要基础设施。 上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早， 年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之，目 前全市养老院和老年公寓的床位已达万多张，相当老年人 口的。 北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老 年公寓，它建于北京北部的小汤山，环境优美设施先进 服务较好，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米， 可以容纳近万老人入住。 天津夕阳红国际老年公寓总建设面积万平方米。 昆明建设有黄土坡红十字协会老年公寓白鱼口老年公 寓长青老年公寓，并且入住率高。 全国各大中小城市均发展有不同所有制及不同档次的老 年公寓，而地区级以下小城市的老年公寓多是规模小环境 差设施不齐全的私立老年公寓。 第三节全国老年公寓发展的预测 养儿防老的观念正在发生变化。随着我国经济社 会的发展，目前四二的供养关系不子女夫妇要赡养四位老人的社 会问题已逐渐突现。另方面子女在工作上则面对日以急剧 的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养 老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在区人大及政协大会上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多， 区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建区老年 公寓。区民政局于年年初委托市工程咨询中心完 成区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政 府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核 后，决定让原锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓 前期工作后列项建设。 第二节项目概况 拟建地点市区城区北五环路中段北侧 二建设规模与目标 建设规模占地亩。能长年入住位老年人， 可平均日接待位老年人休闲娱乐的老年公寓。 建设目标为适应市隆阳城区人口老龄化，确保 本区社会和谐进步，依靠国家社会力量建设所符合本 区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美老 有所养老有所学老有所乐的场所。 三主要建设条件 区委区政府对区老年公寓的建设十分重视，已将老 年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级 有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设 适合老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有定经济实力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因 此市区老年人公寓建设的条件已成熟。 四项目投入总资金及效益情况 项目建设需投入总资金万元，其中建设投资 万元，流动资金万元。建设投资中工程费用为 万元，是该项目建设投资的。土地费用万元， 占建设投资的。其它费用万元，占建设投资的 。预备费用万元，占建设投资的。 在总投资万元中，业主筹万元，业主自有资 金比例占。申请国家各级政府补助万元，社会捐赠 筹措万元。 自有资金投入年收益万元。说明项目可正常运转， 并且保证自有资金的投入可逐年回收。自有资金财务内部收 益率，大于确定的基准自有资金收益率，说明项目自 有资金投入收益比银行存款利息好。当折现率为时，财务 净现值万元，说明项目在整个运行期年内获得 基准收益外，尚可获得万用按管理人员工资福利费用的计，年需 万元。 折旧摊销及修理费用本项目属公益性项目，建设需 靠国家及社会捐助资金无偿投入，因此在总成本中不提折旧 及摊销费，仅提修理费用维持运转。年约提固定资产投资中 工程费用的，年提万元。 上述各项合计组成总成本费用，试运行第年总成本费 用为万元，第二年总成本费用为万元。达设计规 模后总成本费用为万元。其中固定成本万元， 可变成本万元。经营成本即等于总成本为万 元。 二总成本构成分析 老年公寓达预期运行能力后，年总成本需万元。 在总成本费用中老年人伙食年开支万元，比例最高达 老年人护理费用护理人员工资万元，占 服务费用服务人员工资及其它材料费万元，占 管理费用管理人员工资及管理费万元，占 项目达设计能力总成本构成分析表单位万元 伙食费用动力燃料费护理费用服务费用管理费用修理费合计 动力燃料年消耗万元，占房屋修理费用 万元，占。 第二节年运行收入 全护理的老人收费元月，半护理的老人收费元 月，老人能全自立的收费元月。达预计规模后全护理老 人人，年收费万元半护理