产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品 牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。 停止出让别墅用地，调整房地产开发结构 为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性， 规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，年月日，国 土资源部就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题发出 紧急通知。 严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应 量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。 停止别墅类 用地的土地供应。 过量供应的地方，要认真进行清理。 普通住宅价格 上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地 供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。 进步加强房地产信贷业务管理 年月日，中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业 务管理的通知，通知要求加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款 投向。 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较 高没有拖欠工程款的房地产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型大面积高档商品房别墅 等项目应适当限制房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指 所有者权益应不低于开发项目总投资的对土地储备机构发放 的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的， 贷款期限最长不得超过年的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态 评价指标，净现值大于或等于的项目可以接受。 项目在计算期内的累计净现值元。 动态投资回收期 动态回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开 发项目投资回收能力的重要指标。 该项目的动态回收期年。 详见附表现金流量表。 贷款偿还期 目录 报告摘要 开发企业 项目简介 项目经济效益指标 结论风险及建议 二项目概况 项目综述 项目位置 项目用地 用地面积 地块形状 地块现状 项目用地经济技术指标 项目发展状况 项目发展单位简介 项目法律手续 三项目投资环境 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,宏观经济分析 全国整体经济环境 东莞经济环境 石龙镇经济环境 石龙镇概况 石龙镇经济 石龙镇城镇规划 四石龙镇房地产市场分析 市场总体特征 市场供给分析 住宅供给 商业供给 市场需求分析 住宅需求 商业需求 五项目发展定位 项目分析 发展战略 形象定位 产品定位 户型定位客户定位 六项目开发建设及经营的组织实施计划 有关工程计划说明 施工进度表 七项目总投资估算资金筹措计划投资计划 项目总投资估算 资金筹措计划 项目投资计划 八项目经济效益财务分析 项目经济效益估算 销售收入 销售回款计划 销售利润 项目财务分析 项目不确定性分析 九结论风险及建议 十附表 附表施工进度表 附表项目总投资估算表 附表项目开发成本估算表 附表投资计划表附表项目销售回款表 附表现金流量表 附表项目损益表 附表资金来源与运用表 附表贷款偿还期测算表 附表敏感性分析表 十附件 报告摘要 开发企业 东莞市四方集团有限公司是家民营企业，主要从事物业租赁酒店 投资商业经营，注册资本人民币,万元。 企业经营状况良好， 具有较好的发展潜力。 项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积 ,平方米，用地建筑红线面积,平方米，容积率不 大于，建筑高度控制在层以下。 项目经济效益指标 项目总投资元 项目销售收入元别墅住宅销人以货币形式出资,万元 企业类型有限责任公司经营范围牧业租赁酒店投资国内商 业物资供销业不含国家专控专营项目涉及许可证的项目凭许 可证经营。 营业期限自年月日至年月日。 根据东莞市委市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特 色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分 重要性的作用。 四方集团各股东审时度势，决定走强强联合共同发 展的道路，并已购买大批土地用来开发社会所需项目。 四方集团的土地储备情况 西湖商住用地平方米 石龙黄洲工业用地平方米石龙黄洲新二中对面平方米 茶山横岗管理区平方米 寮步镇工业用地平方米其中有平方米厂房层办公 室及员工宿舍平方米。 项目法律手续 根据委托方提供的资料，目前项目正在办理石龙新城区土地有偿使 用合同书，土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞市 四方集团有限公司，土地使用补偿费为人民币元。 其他工程报建手续正在办理中。 本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房 地产项目开发程序及规定。 三项目投资环境 宏观经济分析 全国整体经济环境 年国民经济良好发展势头 全年国内生产总值,亿元，按可比价格计算，比上年增长。 其中，第产业增加值,亿元，增长第二产业增加值, 亿元，增长第三产业增加值,亿元，增长。 全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。 在年，我国经济持续快速发展 , , , 第产业第二产业第三产业 产值亿元 产值亿元 第产业第二产业第三产业 增长率 增长率城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房 地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市 场也继续保持在高位运行状态。 预计年的房地产市场发展是主 题，结构调整和规范是主线，市场体系将进步完善，供求两旺，行 业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小， 但企业间的差异将很大产品结售率商业销售 率 税后利润元 成本利润率 财务内部收益率 财务净现值元 动态投资回收期年 贷款偿还期年 结论风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办 中。 因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得立项 开发建设销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及 规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可 行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市 场容量和市场销售节奏本地块土地成本较高，需要严格控制工程成 本和管理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问 公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营 销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 二项目概况 项目综述 项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。 图四至东临裕兴路及聚龙湾花园 图四至南临金沙湾花园 图四至西临金沙湾公园 本项目图四至北临金沙湾公园 项目用地 用地面积 用地红线面积,平方米，用地建筑红线面积,平方 米，容积率不大于，建筑高度控制在层以下。 地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。 图地块红线图 地块现状 项目用地地势平坦，五通平，具备建设条件。 东北角现有临时停 车场。 图地块现状之 图地块现状之二 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示 项目规划指标 用地面积卖地红线, 用地面积建筑红线, 用地性质商住用地 土地使用年限年 建筑容积率 建筑高度层建筑覆盖率 绿化率 项目发展状况 项目发展单位简介 东莞市四方集团有限公司 成立日期年月日注册号编号 住所东莞市石龙镇红棉路号法定代表人彭柏铭注 册资本,万元股东共四人，每量,通过丰富产品类型降低开发风险控制商业供给,以街铺形式开发 战略本地中高档客户的泛定位 形象定位 项目形象定位代表城镇发展和区域形象的顶级低密度江景园林社 区 产品定位 根据市场分析和项目发展战略，本项目以产品组合方式进行开发不仅 可以避免开发单产品市场容量有限和量大销售周期长的风险，而且 可实现更高的利润和利润率。 项目开发方案 项目 建筑面积 销售均价 元 联排别墅 叠拼别墅 多层住宅 商业, 其中沿公园 沿裕兴 路 会所, 总建筑面积,项目建筑红线用地 面积 综合容积率 图开发方案规划示意图 规划布局 联排别墅沿江布置，综合考虑江景与朝向南向 叠拼别墅与多层住宅呈坡度布置，以最大限度利用景观 沿裕兴路和公园方向布置商业街铺 户型定位 结合市场分析以及项目初步的规划布局建筑面积，初步确定本项目 的户型面积如下住宅总计有套，多层以房厅房厅为 主，辅以少量复式少量联排别墅沿江布置以提高物业价值和景观资 源利用，叠拼别墅占有较大比例符合市场需求商业以街铺形式开发， 进深米，临街面宽初步确定为米，适合投资经营。 物业类型 户型面积 套数套 占总户数 的比例 联排别墅 叠拼别墅 商业街 铺 多层 叠拼 层联排 会所复式 房厅 房厅 小计 商业街铺 客户定位 联排叠拼多层 外地人外地人 六项目开发建设 联排叠拼多层商业 企事业单位 高层 高级技术人 员 本地经营 者联排叠拼多层商业 企业主 生意人 政府高层 生意人 企事业中高管 理层 本地投资者 核心客户 重要客户 游离客户及经营的组织实施计划 有关工程计划说明 建设期 项目开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具 体及特殊情况。 本项目总建筑面积平方米，考虑施工进度预计 建设期为前期个月，施工期个月，建设期共年。 建设期的安排 根据项目规模，在资金到位合理的施工条件下拟定。 确定建设期为前期工作从年月至年月，工程施工从 年月开始，至年月工民银行下发关于进步加强房地产信贷 业务管理的通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低 于开发项目总投资的。 本项目总投资预计为人民币亿元，因此，按企业自有资金为, 万元计，结合项目投资计划和资源来源与运用分析详见附表资 金来源与运用表，本项