项目背景 项目背景 年，国务院同意支持新技术产业开发区建设国家自主创 新示范区，关东光电子产业园关南生物医药产业园汤逊湖大学科 技园光谷软件园佛祖岭产业园机电产业园等园各具特色， 家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保生 物工程与新医药机电体化和技农业竞相发展。中国光谷 建成了国内最大的光纤光缆光电器件生产基地，最大的光通信技术 研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二， 国内市场占有率达，国际市场占有率光电器件激光产品 的国内市场占有率，在全球产业分工中占有席之地。中国 光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。胡锦 涛总书记视察高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主 创新能力增强企业核心竞争力发展特色高新技术产业的做法， 高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资 源整合能力持续创新能力产业生成能力和经济产出能力。到 年，技工贸总收入亿元，工业总产值亿元，财政收入 亿元。通过十五的努力，光谷将建设成为国内流世界知名 的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界流的科技园区 奠定坚实基础。 近几年来，新技术市经济开发区工业快速发展，形成了特色鲜 明的主导产业和带动作用强的龙头企业。但是，随着世界经济体化和 经济全球化的发展，大多数中小型企业由于处于创业初期，经济实力弱， 资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规模化。中小 企业孵化器平台建成后，方面可以为入孵中小企业提供孵化场地，使 其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营 另方面可以为其提供金融商务信息咨询生活配套等各项服务， 降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率，实现中小企业经济 效益与社会效益的双赢。 为适应新技术经济开发区中小企业及其创业者对中小企业孵化 器平台的万元，其中，拟申请银行贷款万元， 建设单位自筹万元。 项目经营期共三年，营业收入万元，利润总额为万元， 税后利润万元，所得税万元，盈利能力较好。 本项目税前内部收益率为，税前投资回收期年含建 设期年税后内部收益率，税后投资回收期年含建 设期年。财务净现值均大于，本项目财务评价可行。 第章总论 项目概况 项目名称 建设性质新建 建设地点市开发区光谷大道以北，光谷二路以西 建设单位国有控股集团有限公司 项目可行性研究报告编制单位 本项目可行性研究报告由国际工程技术有限公司国家甲级单 位编制，国有控股集团有限公司为可行性研究报告的编制工作 提供基础材料数据和设计方案。 项目概况 本项目是国有控股集团有限公司为适应新技术开发 区科技型企业和科技人员创新创业的需要，根据新技术开发区的相 关政策，促进科技成果转化，培育高新技术企业和创新型企业家队伍为 宗旨，专门为新技术开发区科技型企业和科技人员创新创业提供 公用技术设施公共技术服务及孵化场地等配套服务，推动企业快速成 长的企业孵化器平台，项目净用地面积平方米，总投资为 万元，建设资金通过自筹和银行贷款两种方式筹集，拟建设栋公寓楼 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 栋商业和栋酒店，总建筑面积平方米。其中公寓楼建筑面 积平方米，商业建筑面积平方米，酒店建筑面积平 方米。 建设单位基本情况 国有控股集团有限公司是经市国有资产管理委员会批准 成立的国有独资公司，主要承担高新区的基础设施建设环境整治 技产业引导与投入配套项目开发国有企业改制等业务。 编制依据 项目概念规划 新技术开发区关于促进科技企业孵化器建设与发展的 实施办法 国有控股集团有限公司提供的相关资料。 项目建设的指导思想及总体原则 项目建设的指导思想 项目建设的指导思想立足长远，结合实际，着眼未来。以科学 合理实用经济美观为开发的新理念，体现人文景观绿色环保 科技创新的新主题。充分利用和节约土地资源，突出孵化场地绿化和节 能环保，在有限空间内全面满足企业生程地质比较稳定，适宜建筑。 可行性研究结论 本项目建设总规模为平方米，主要包括中小企业孵化 器综合办公楼商业公寓及其配套用房等，以满足中小企业孵化器平 台建设的需要。 本项目投资将有效地提高企业的资本有机构成，并满足企业和科 技人才对孵化设施的需要，提高初创企业和创新人才的创业成功率。 企业重视环境治理，对每个环节都制定了专门的治理方案，严格 执行建设项目和环境保护三同时制度，项目的实施不会给环境带来新 的影响。 本项目立足新技术经济开发区的区位优势，结合开发区具体 情况建设中小企业孵化器，既有利于解决科技型中小企业发展的瓶颈问 题，同时对解决农村剩余劳动力，城镇待业人员和企业下岗职工就业， 维护社会稳定都将起到积极的推动作用。 本项目将为开发区现有中小企业和即将入孵的中小企业和科技人 才提供孵化平台，将进步增加开发区造血功能，培育更多的高新技 术企业和企业家人才，迅速壮大当地经济社会发展实力，推进园区工 业发展进程。同时，可以进步增强产业园区的吸引力竞争力，引进 更多科技人才和企业入孵，创造更多的就业岗位和发展机会。 总之，本项目建设符合国家产业政策和投资方向，符合新技术 产业发展布局，市场前景广阔，建设规模合理，项目投资依据充分。建 设条件较好，工程技术方案先进可行，项目不会对环境产生影响，能达 到安全规范要求。项目投资测算准确，资金筹措到位，项目能获得较好 的经济和社会效益。 主要经济技术指标 序号名称数量单位备注 项目设计规模 规划总规划用地面积包括代征地 总建筑面积 地上建筑面积销售，出租 地下总建筑面积 二项目经济数据 总投资万元 其中开发建设投资万元 经营资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行贷款万元 预售房款万元 经营收入万元年平均 经营税金及附加万元年平均 土地增值税万元年平均 总成本费用万元年平均 利润总额万元年平均 税后利润万元年平均 三财务评价指标 项目投资利润率 投资利税率 全部投资内部收益率所得税前 全部投资财务净现值所得税前，万元基准收益率 全部投资回收期所得税前年含建设期年 全部投资内部收益科研办公及公共技术设施 和公共技术服务的需要。 项目建设的总体原则 项目建设的总体原则合理开发经济适用科学配套永续利用 的原则，具体为 要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位面积使用率和功 能空间的合理性，满足企业对孵化场地和技术研发设施的特殊要求。 在保温隔热隔声通风采光日照等物理性能等方面达到 最优。 孵化场地的配套设施要完善，满足企业办公自动化研究开发信 息化和研究实验体化的实际需要。 绿化环境要完善，要创造自然和谐优美安全环保舒适的办 公环境。 项目建设的主要目标 以初创期成长期和扩张期三个不同发展阶段的企业为孵化对象 以企业成长生命周期为标准，为企业分别提供基础层面服务提高层面 服务和发展层面服务，以达到降低创业成本提高创业成功率的目标。 同时，稳步推进三级孵化服务体系建设，搭建具备集约化多元化 网络化和专业化的孵化器运营平台。 项目建设的必要性及有利条件 项目建设的必要性 随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业和科技创新人才由 于其尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力 与大项目大企业相比，基本没有优势。中小企业孵化器就是个为创 业企业和创新型科技人才提供创业环境创业服务的场所，有利于降低 中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。同时政府相继出台了 系列培育孵化企业的政策，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使 它们纷纷向孵化器聚集。 本项目将为新技术开发区即将入孵的中小企业提供孵化平台， 增加地方财政税收和房屋租赁收入，快速推进工业发展进程具有十分重 要的意义。同时，可以进步增强产业园区的吸引力竞争力，引进更 多投资者优秀科技成果和企业入孵，创造更多的技企业就业岗 位和发展机会。通过为新创办的中小企业和创新型科技人才提供物理空 间和基础设施，提供系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和 创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的中小企业 和企业家队伍。 建设条件 项目位于光谷大道规划地块上，占地平方米，总建筑面积 平方米。建设场地有较好的基础设施交通条件和水电气 通信供应条件。工程项目建设地工营业税企业所得税城市建设维护税 教育费附加。 盈余公积金及公益金运营期法定盈余公积金按税后利润的 计取，公益金按计提。 本项目参照行业项目特点，基准收益率取。 营业收入估算 本项目的经营收入总计为万元。 其中，孵化器用于出售的销售收入为万元，孵化器 用于出租的前年出租收入为万元，停车位前年的出租 收入为万元。 孵化器用于出售的销售收入 本项目新建孵化器平方米，其中的用于出售。 销售期限暂定三年，此三年的销售比率分别为，于 项目建成后开始销售。 参考当地同类孵化器的销售价格，本项目孵化器在年销售期的销 售价格分别暂定为元平方米元平方米元平方米。 孵化器的销售收入合计为万元，详见销售收入与经营税金 及附加估算表。 销售收入与经营税金及附加估算表 序 号 项目合计 经营期 备注 孵化器销售收入 可销售比 例为 销售比例 可售面积 平均售价元