目平衡机制。 根据项目的性质采取相应的方式进行平衡补偿。对经营性的建设项目， 可采取转让产权或特许经营权等方式回收资金对政策性公益性项 目，可采取政府回购配置土地的出让收益返还拨付项目资本金或 财政补贴收费收入支持特许经营权授予等方式，保证投融资平台 能够回收项目建设资金。 三规范投融资平台经营管理，建立监督防范机制。 规范投融资计划报批程序，实行重大经营活动报告制，般事 项由城投公司根据授权范围研究决定，重大事项须经县国资办审定后 报县政府批准。 实行国有资本经营预算管理，县国资办要充分征求行业主管部 门意见，合理确定投融资国有资本经营预算目标和收益收缴指标，完 善预算编制，严格预算执行，强化决算审计，通过经常性的预算检查 和专项审计，控制资金流向，提高营运效率，实现资源配置最优化和 投资收益最大化。 加强财务监管，建立财务总监委派制和财务审计制度，由县国 资办委派财务总监，对城投公司财务实施监管，县审计局定期进行财 务审计，有效杜绝违规违纪现象，切实防范政府债务风险。 规范资产处置，县国资办要对城投公司及下设子公司处置资产 的授权额度在章程中明确，处置时按规定程序办理，重大资产转让时 须由县政府决定。 建立以融资经营业绩考核为重点的激励约束机制。由县政府 下达融资任务，根据任务制定绩效方案报县国资办批准实施。经营业 绩按现代企业管理制度建立绩效考核方案报县国资办批准实施。人员 工资实行绩效工资制，并按业绩考核成绩确定。 公司经营模式 政府垄断土地级市场，并授权城投公司市场化经营土地 级市场。 以政府为主经营国有土地级市场是绝大多数城市的成功做法， 这种做法有利于控制土地级开发成本和促进土地保值升值。政府按 级开发控制从严，二级放开搞活的原则，按照城市规划要求， 县政府将待开发宗地授权城投公司进行整理开发。操作模式县政 府与城投公司签订土地级开发协议书，明确双方权利和义务 城投公司投入资金对宗地进行开发整理，待开发范围内征地地 的复垦返田工作的执行情况，及时清理施工现场，切实做到工程质量 验收合格，环保工程实施的质量也达到合格标准。 对树木的保护措施 在有些路段，既有道路两侧成年行树较多，在方案设计中为保护 既有的树木在横断布局上充分考虑了这个因素，最大限度保护既有树 木。在下阶段设计和施工过程中，将提出更加具体可行的防护措施。 目录 第章总论 概论 可行性研究报告编制依据和范围 第二章项目区概况 县城概况 自然概况 社会经济状况与发展 第三章项目的建设背景及必要性分析 项目的建设背景 项目建设的必要性 第四章土地利用现状及规划条件分析 区位条件 土地利用现状 规划范围与规划条件 开发条件 第五章土地收储整理开发及出让计划 第六章项目规划方案及建设内容 设计原则及设计标准 城市道路工程 市政公用工程 第七章环境影响分析 环境保护总体目标 环境质量标准 建设期的环境保护影响与措施 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第八章项目实施进度 建设工期 项目设施进度计划安排 项目实施进度表横线图 第九章项目管理与工程招标 项目管理 招标工作依据 招标工作原则 招标程序 组织形式 招投标 第十章投资估算与资金筹措 编制依据 土地收储成本费用分析 土地收储价格的确定 编制基数 投资估算 资金筹措 第十章经济效益分析 编制依据及说明 收入预测及效益分析 不确定性分析 综合评价 第十二章风险分析 项目主要存在的风险 防范和降低风险措施 第十三章结论与建议 研究结论 建议 第章总论 概论 项目概况 项目名称宁都县城郊农村土地整治土地收储整理开发项 目 项目承办单位宁都县城市发展投资有限公司 项目负责人崔小荣 建设地点宁都县龙边溪宁都新中胜产业基地 建设性质土地收储整理开发 承办单位概况 公司性质 宁县城市发展投资有限公司为直属县政府的国有独资公司，由县 政府财政局国资办履行出资人职责，具有独立的法人资格和完善的法 人治理机构。公司建立现代企业制度，实行市场化运作，绩效化管理， 由县财政提出公司绩效考核方案，报县政府审定，县审计局财政局 负责对公司进行年度审计考核。 公司注册资员名，其中公司领导人办公室人资产经营 部人融资财务部人工程管理部人。 公司内部党群组织的建立和管理，按照有关规定执行。 公司职责 以县政府划转的国有资产为依托，从事国有资产的运营和管理， 融通项目建设资金，为城市建设提供资金保障。 根据县政府下达的城市基础设施和市政公用设施项目建设计 划，履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目的实施和管理。 按照我县产业发展规划，对基础产业支柱产业高新技术产 业等经济社会效益好的项目进行参股控股投资，引导县内外资金参 与项目建设，发挥政府投资导向作用。 负责经营城市公共资产，对政府投资建设的城市基础设施市 政公用设施的投资权经营权维护权冠名权广告摊位及其它特 许经营权进行出让和转让。 根据县政府授权，负责储备运营国有土地，经营土地二 级市场。 公司运作模式 在县政府的支持下，按照企业化和市场化的运作模式经营走政 府扶持自我积累滚动发展的路子，逐步建立起规范高效充 满活力的公司运作机制，促进我县城市建设经济和社会发展。 科学配置投融资平台资源 向城投公司注入国有资产。按照城投公司委托管理使用维护 既得利益不变的原则，由县国资办将县里条件具备的土地及房产注入 县城投公司。土地房产等其它资产过户到城投公司时，相关部门在 办理权证时不收取任何税费，在今后的实质性交易中再履行相关法律 手续。 赋予城投公司参与土地储备职能。同意城投公司参与土地储备， 并将其出资收储的国有储备土地登记至城投公司名下，用于项目融资。 赋予城投公司对所投资项目周围土地的优先收储权。 规范土地收储出让制度。对收储的土地应建立台账，建立土地 投放计划，促进土地保值升值，出地出让收益应先入城投公司再转入 县财政。 二积极拓展融资渠道，建立资产债务平衡机制。 充分发挥自身行业优势，创新融资方式，加大融资力度。加强 同国家政策性银行商业银行和非银行金融机构的合作，形成以银行 贷款为基础，其它金融机构资金为补充的信贷融资格局，为公司滚动 发展创造条件。 建立良性的资产债务平衡机制，确保在净资产与负债投入 与产出现金流三个方面保持相对平衡。强化风险防范机制。城投 公司严格将投融资规模控制在实际偿债构成 拟定人民币亿元 资产构成为县政府划转的国有资产含产权股权和总注册资 金的现金构成。 二公司流动资金主要来源 按县政府融资额的定比例提取融资手续费，按县政府授权代 建项目投资额的定比例提取项目代建费。由公司自主经营项目所缴 纳的营业税含附加税费，地方所得部分及所得税地方所得部分 五年内通过财政返还给公司，作为县政府对城投公司的投入并列入城 投公司资本公积。 县财政预算内安排的城市建设资金。 县政府授权城投公司经营的土地，经公司经营后所得的收益。 由城投公司开发的房地产经营收入。 城投公司投资开发建设的市政设施城市公用设施道路交通 的投资权经营权维护权冠名权广告摊位及其它特许经营权进 行出让和转让的收入。 公司吸纳参与开发和建设的社会资金。 公司向上级部门争取的城市建设项目贷款及专项补助资金。 公司职能 县城投公司作为县政府实施城市建设的投融资平台，应积极对接 国家投融资政策，大力畅通融资渠道，健全投融资机制，切实提高其 融资能力和水平，实现其职能由过去以行使政府基础设施建设业主为 主转变为以投融资为主。同时，根据县政府授权，突出经营土地 二级市场房地产开发，对收储的土地建立台账，建立土地投放计划， 促进土地保值升值。经营政府划拨的城市存量资产和公共资产，兼营 融资担保业务，并适当承担项目建设业主的职能。 公司组织机构 城投公司依据中华人民共和国公司法规定，建立健全法人治理 结构。 董事会。由人组成，设董事长人由县领导兼任，副董事 长人县政府委派，兼任城投公司总经理，董事人县财政局国 土局建设局主要负责人，为公司的决策机构。 二监事会。由人组成，设监事会主席人，由县国资办主任兼 任，监事人县监察局副局长审计局副局长各人，名公司职工代 表，为公司的监督机构。 三经理层。公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负责 组织实施董事会的决议。设总经理人，为公司的法定代表人，副总经 理人，为公司的执行机构。 四内设机构。公司内设室三部，即办公室资产经营部 融资财务部和工程管理部。同时，城投公司计划组建担保公司房地 产公司工程代建公司等三个子公司。 公司暂定人设计暴雨强度 径流系数 设计重现期 年 分钟 地面积水时间分钟 分钟 折减系数 暗管 按自然地形分水岭布置雨水管网，遵循就近重力排放的原则，充 分考虑地形特点，利用规划区绿化带和现有沟壑。全区雨水均重力排 放，分区就近排放。雨水管布置般采用正交式，雨水管径从 不等。雨水就近分区排入梅江河或流经水渠再排入梅江河。 供电工程 供电电源 龙边溪区域供电电源根据宁都县城市总体规划，由中心变电站 供电。 新中胜产业基地区域供电由在潭丘大桥桥头规划座区域 变电站，与县电网及县工业园电网起对基地实行供电。 供电线路 龙边