夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。 项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。 项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。 政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 第部分项目概况 宗地位置 环线内侧主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北环线绕城 公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金 山又名钟山。 距南京经济技术开发区公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，年实 现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名位。 环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。 图宗地四至范围 宗地形状 宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。 表宗地面积指标 指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地 长米 宽米 面积平米 合亩 合亩 图宗地形状及尺寸 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。 套的交付 报批报建与工程进度符合计划要求，能取得销售许可证。 开发顺序 由西南向东北，分四期逐渐开发销售。 期产品安排多层，以求快速树立项目形象，创造旺销的局面。 二期三期开始减少多层比重加大小高层份额并引入别墅类型。 最终以别墅产品和成熟高品质社区吸引客群。 目录 项目决策背景与摘要 内部因素 二外部环境 第部分项目概况 宗地位置 二宗地现状 三周边道路及出行方式 四周边公里社区配套 五周边环境与规划 六市政配套 七规划设计要求 第二部分法律风险分析 土地出让条件 二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段 四现金流量 第七部分竞争对手分析 已购买标书的发展商 二其它本地发展商 第八部分综合分析与建议 优势与劣势 二结论与建议 附件 南京城市发展与住宅市场研究报告 南京土地招投标市场研究报告 聚宝山项目提交政府答疑的问题 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。本 项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京 公司年提供主要利润来源。 南京市未来年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。 金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中 档和中高档项目创造了条件。 二外部环境 本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级 和接受上海辐射 三总体评价 第三部分市场分析 南京房地产市场简述 二玄武栖霞市场概况 三竞争市场分析 四需求市场特征 五产品建议和目标客户定位 第四部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析 第五部分工程及销售计划 期开工时间确定 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二工程及销售计划 第六部分成本及投资收益预测 成本预测 二税务分析 三经济指标分析。 项目周边公里之内没有楼盘，公里范围之内仅东方城尧化门地区有个别楼盘 存在，由于已开发完或品质感差，对项目根本构不成竞争威胁，因此，周边竞争市场主要来 自于公里左右的迈皋桥黑墨营片区和亚东片区，但这两个片区均缺乏实力发展商， 本项目的营销和竞争压力相对较小。 从全市范围来看，元平米的供应量最大，主要集中在河西宁南地区， 而元平米价位区间的竞争主要来自于宁南和光华门片区。四需求市场特征 资料来源南京市房产局南京房地产市场调研报告 区域选择 与去年相比，今年南京居民购房区域选择呈现出明显的西移趋势，而城中片区大幅下挫 江宁大幅上升，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，城中片区 由于价格过高购买力难以支撑，江宁与城南城北相比，环境和价格优势明显。 城东片区自年来直是南京居民购房的首选区域，今年所占比例略有上升， 主要原因在于城东住宅市场已处于成熟期。 城北片区自年来在南京居民购房区域选择上直排名最后位，今年所占比 例进步下降，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，与江宁相 比，城北在环境和价格上又处于明显劣势。 南京居民购房区域选择 城东河西江宁城中城南城北 年 年 价格承受能力 单价 元平米和元平米是南京居民意向购买城东和城北住房居 民的第和第二选择，说明南京居民的房价承受能力集中在元平米。 在元平米的单价区间，意向购买城东住房居民的承受能力明显高于全 市居民平均水平和意向购买城北住房居民，说明意向购买城东住房居民对高端市场的接受能 力较高。 意向购买城北住房居民在承受能力方面低于全市居民平均水平。南京居民购房单价承受能力 以下以上 南京 城东 城北 总价 南京居民和意向购买城东和城北住房居民的总价承受能力集中在万元，但意 向购买城北住房居民的总价承受能力相对偏低。 万元的总价，约的意向购买市场产品形成互补填补南京单价为元 平米总价万元的相对真空市场。 风险规避趋近大众的产品覆盖面广，市场风险相应降低。 形象同质因建筑形态与现有楼盘趋向同质化，追求产品品质个性将有效提升市场 认知效率。 规划建议 宗地内围中部及西侧布置主导产品小高层公寓 宗地中北侧聚宝山脚规划以双联为主的别墅，以自然地势强调产品私密性。 宗地东西南侧外围规划低密度多层层， 宗地西南面设立商业会所幼儿园等相关配套。 产品构成 产品定价通过上述对南京市房地产市场成长状况竞争市场需求市场的研究，并 综合考虑万科品牌的附加值及公司年度经营要求，定价如下 单价项目均价元，期均价元。 总价万元，部分万元。 建筑形态多层层，小高层，联排公寓 另商业建筑不含在住宅百分比中 户型面积 以下各户型比例中比例为各户型总面积与住宅总建筑面积比 比例为各户型总面积与该形态产品总建筑面积比 多层层 联排别墅 幼儿园 商业配套多层 多层 多层 小高层 小高层 项目期 多层小高层配套 学校户型房小房大房四房及跃层 比例 比例 面积 均价元 大户型部分考虑在入户区域增设对外开敞花园，花园销售 面积按实际面积半计算 小高层 户型房小房大房四房及跃层 比例 比例 面积 均价元 以双拼为主的别墅 面积 均价元 顶层均设置屋顶花园，赠顶层住户 底层赠送花园，面积平方米 ④商铺不含在住宅百分比中 总建筑面积 均价元 销售安排 期位置 首期开发宗地西南边地块，主导产品小高层多层公建配套 销售时间 政府将于年月移交宗地，考虑到项目报批报建和工程进度，选择年月入 市。 开工日期销售日期期总量产品类型主力总价区间年度销售 年月 下旬 多层 年月， 小高层月 万平米 未含公建面 积 小高层万 多层万 层 万左右万平米 销售前提 卖场与公建配东住房居民可以承受，全市平均水平在 左右，而意向购买城北住房居民仅占。 可承受万元以上总价的居民仅占左右。 南京居民购房总价承受能力 万元以下万元万元万元万元万元以上 南京 城东 城北 产品形态 多层住宅是南京居民和意向购买城东和城北