从产品形态分析，存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能 性仍然不够成熟。 本项目建设符合符合景德镇市城市发展规划，目标定位 准确，建设规模合理，项目切实可行。金岸名都商住小区的建设， 对推动人民公园周边房地产业升级发展，改善居民的住宿条件具 有重大作用和影响。项目建设是十分必要也是可行的。 从景德镇目前已发展的项目及其销售结果来看，其， 良好的地段是项目价格攀升的主要因素。本项目毗邻昌江，同时 北面与人民公园只墙之隔，已具备此优势。其二，住宅小区内 部设计好的住宅的售价要高出简单设计住宅区的，所以在 本项目实施多种先进的建设方案，提高住宅的整体性价比，无疑就提高了住宅的卖点和附加值，为本项目的价格提升提供了充分 条件。 从项目财务评价分析结果看，本项目具有较好的经济效 益，财务分析结果可行，社会评价较高。 该项目对景德镇市的城市建设和经济发展将产生巨大的 推动作用。景德镇市委市政府在年将金岸名都商住小区项 目列为市重点建设项目。 已落实金岸名都商住小区开发优惠政策及运作保障措 施。政府部门创造了宽松的发展环境，出台优惠的扶持政策，相 关部门提供优质高效服务，切实解决好金岸名都商住小区建设中 遇到各种问题。 二建议 该项目财务上具有定的抗风险能力。是个既有可观 的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组 织实施。 合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研 究规划的前提下，依据金岸名都商住小区的功能和布局需要， 合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进 行开发建设，边建设边产生效益。 第二章项目开发建设环境分析 项目开发建设的背景 景德镇市人民公园始建于解放初期，基本适应当时的人口 数量和单调的生活需求，经过五十多年运行使用，无论是规模 功能基础设施等各个方面，都很不适应现代城市的需求。广大 人民群总要求改造人民公园的呼声很高，为了建设江南旅游都市， 焕发瓷都的青春，提升我是对外开万元 利润总额万元 总投资利润率 所得税后净利润万元 总投资净利润率 盈亏平衡点 损益表 表单位万元 序号项目 建设期销售期 合计 第年第年第年 销售收入 开发成本 经营税金及附加 利润总额 所得税 税后净利润 盈余公积金 未分配利润 第章总论 第节项目概况 项目名称景德镇市金岸名都商住小区二期项目 二建设单位威时景德镇房地产开发有限公司 三法人代表郑庆德 四建设单位简介 威时景德镇房地产开发有限公司是香港威时集团有限公 司投资的公司，于年月日经景德镇市对外贸易经济合 作局批准而成立的，注册资本金万美元，总投资万美 元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部 财务部项目投资部工程部营销策划部拆迁工程部项目 管理部等部门，拥有工商硕士高级工程师工程师经济师等 各类具有专业职称的中外技术人员多名。公司秉承年领先， 年不落后，年不淘汰的开发理念，拟总投资万美元 对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。 公司已成功开发了金岸名都商住小区期，基本销售完毕。 金岸名都商住小区于年月日开工建设，年月 日开盘销售，住房的销售率达，商业销售率为。期占 地面积亩，总建筑面积平方米，其中住房建筑面 积平方米，商业建筑面积平方米，项目完工后 可提供套住房。期住房销售均价元平方米，商业销售 均价平方米。期总投资万元，全部销售可实现销售 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,收入万元，上交销售税金及附加万元，实现利 润总额万元，投资利润率高达，项目的开发取得了巨 大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。 香港威时集团有限公司是家在香港注册的公司，总部设立 在香港高士打道号室。香港威时集团有限公司由 华侨郑庆德黄开平先生创办，其中郑庆德先生占股份，黄 开平先生占股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创 业，从无到有从小到大，从单的品种生产经营到多品种的生 产经营，从生产领域扩大到生产贸易房地产酒店教育等 投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产 酒店矿业制药行业，形成了集生期间费用万元。 资金来源为项目资本金万元占，银行贷款 万元占，预售收入万元占。 十主要技术经济指标 项目总容积率，二期项目容积率 建筑密度 绿地率 总投资万元 总收入万元 利润总额万元 总投资利润率 所得税后净利润万元 总投资净利润率 盈亏平衡点 财务内部收益率 财务净现值万元时 投资回收期年 贷款偿还期为年含建设期年偿债备付率为 第二节可行性研究范围 可行性研究依据 景德镇市人民政府年政府工作报告 景德镇市人民政府办公室抄告单，景府办抄字号 年月日 景德镇市人民政府办公室景府办字号文件转发 市建设局关于人民公园及周边改造房屋拆迁补偿安臵实施方案的 通知年月日 景德镇市人民政府办公室景府办字号文件关于 成立景德镇市人民公园周边改造项目拆迁推进领导小组的通知 年月日 国有土地使用权出让合同和规划设计条件通知书 景德镇市国民经济和社会发展十五规划 景德镇市年总体规划修编 江西省建设工程投资概算指标 江西省建设工程其他费用暂行标准 国家计委颁布的建设项目评价方法与参数 国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 建设单位提供的有关资料 本项目可行性研究报告编制委托书。 二可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况，城市特点及城市战略 发展要求，市政基础设施市区商业网点规划各类住宅小区的 现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性可行性，对该项目的建设环境投资环境建筑平面布臵的合理性等进行 分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出 组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务 效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。 第三节结论与建议 结论 景德镇是世界闻名瓷都，是赣东北地区的政治经济，陶瓷生 产科研制造文化艺术生态旅游中心，是国务院确定的首批 个历史文化名城之。市委市政府实施建设经济重镇旅游 都市特色瓷都战略，城市框架的拉开，多条高速路的贯穿带来 的房地产开发畅通，都为房地产业的加快发产投资贸易于体的现 代化国际化集团公司。集团公司下属企业有香港晟隆国际 投资有限公司香港新日国际投资有限公司威时景德镇 房地产开发有限公司等，详细见附表 香港威时集团有限公司主要下属企业情况表 附表 企业名称创办时间注册资金年产值交易额 香港晟隆国际投资 有限公司 仙游县南湖鞋业有限公司年万美金亿元 厦门三江盛达贸易实业有限公司年万美金万美金 江西修水富宁矿业有限责任公司年万美金万元 莆田市新星鞋业有限公司年万元万元 香港新日国际投资 有限公司 新日发展莆田有限公司年万美金 莆田市三阳实业有限公司年万元万美金 莆田新日国际度假酒店年总投资年月日开万美金业 大连狮城房地产开发有限公司年总投资亿 香港威时集团有限公司在国内的房地产开发项目主要有 莆田新日国际度假酒店。项目总占地面积，总建筑面积 ，停车位个，其中五星产权酒店已对外投放 使用产权公寓独栋别墅区，共栋，售价 元，该项目实现利润亿元新加波花园项目。该项目由 大连狮城房地产开发有限公司开发，占地面积亩，建筑面积 万，其中住宅面积万住房套，商业面积万 含酒店万，年完成住宅商业销售，年月酒 店对外开放。该项目获得净利亿元。年月日，新加 坡国务资政吴作栋先生亲临施工现场参观指导，在本项目的中心 广场亲自植下友谊树，并亲笔题词中新友谊存，狮城产业新。 莆田市新日产业经济大厦。项目用地面积，建筑面积 ，其中商业，地上地下车位共个。计划 年月开发，集团承诺集团下属企业每年向政府缴纳税收 万元。 五建设地址景德镇人民公园以南 六建设性质扩建 七建设内容和规模 景德镇市金岸名都商住小区总占地面积，总建筑 面积，地上建筑面积，其中住宅总建筑面 积，商业总建筑面积地下建筑面积。 该项目拟分六期滚动开发，期已建设完工，本可行性研究报告的研究范围为金岸名都二期项目。二期项目的总占地面积为 亩，总建筑面积，其中住宅建筑面积，商 业建筑面积。 八实施进度景德镇市金岸名都商住小区二期项目的开发 期年其中建设期年。 九总投资及资金来源 项目估算总投资万元，其中开发建设投资 万元计划委员会招标公告发布暂行办法 七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定 二招标工作原则 招标方式 按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该项目特点， 拟采用以下招标方式 建筑设计采用邀请招标，进行资格后审 全部工程施工采用国内公开招标，进行资格预审 工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。 标段划分 按照建设部有关规定，结合该项目特点，施工合同暂分为 个合同，建筑个标段，市政和绿化各个标段。施工监理合同 分为个合同标段，建安工程为第标段，市政为第二标段，绿 化工程为第三标段。 招标范围 该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装， 建筑材料采购，工程监理，勘察设计。 公告发布 根据原国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法，该项 目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审公告，初步拟定在江 西日报刊登。 资格审查按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预