遂成为道教的发祥地，被道教列为第五洞天， 全山的道教宫观以天师洞为核心，包括建福宫上清宫祖师殿圆明宫老君 阁玉清宫朝阳洞等至今完好地保存有数十座道教宫观。素有拜水都江堰， 问道青城山之说。 交通条件 五纵五横轨带的道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从年至房地产商域网海量房地产资料下载 年，投入资金亿元，打造五纵五横轨带的道路主骨架。五纵即成灌高速成灌 老路成灌快速路沙西线延伸线成郫灌干道大道都江堰段成青旅游快速 通道五横即彭青路蒲中路外二环二环路环路轨即成灌客运快速铁路 带即龙门山旅游产业带路网。 成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国通过五纵，都江堰主 干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离五横主干线将连通都江堰河西河东， 促进两岸人流物流经济的流通带旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档 升级和对外形象，全面促进都江堰青城山旅游经济的复苏发展。 发展规划 城市性质旅游城市主导城市未来发展方向。 以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后 重建典范城市。 城市职能国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之。 以都江堰青城山为品牌的国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。 以独特山水田林堰城为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。 承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。 大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业生态安全的综合型新城之。 城市人口规模人口整体规模将达到中型城市基本水平。 近期，至年，城市规划人口万。 远期，至年，城市规划人口万。 城市用地规模城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。 近期，至年，规划城市建设用地，人均建设用地。 远期，至年，规划城市建设用地，人来财政带来较大负担。 其它需要探讨的问题 由于级开发项目涉及面广，开发期长，关系到社会各方面的问题。其成功与否不 仅仅是经济问题也是个社会问题，因此在项目实施前后还应注意处理好方方面面的问 题。特别是居民安置的问题，由于拆迁过程中，项目区居民的安置问题如果处理不好， 将引发系列社会问题。 录 第章摘要, 项目简介, 可行性研究报告的编制依据, 项目效益分析 特殊说明事项, 第二章项目的界定与现状描述, 项目的界定, 土地使用现状及地上物描述, 第三章投资环境分析, 自然条件, 社会经济状况, 基础设施状况, 区域优势, 第四章市场分析, 北京房地产市场的发展态势, 郊区房地产发展态势, 项目潜在购买力分析, 竞争性项目分析, 第五章项目策划, 规划设计条件, 分项用地控制指标, 规划用地布局控制, 组织结构与开发模式,征地拆迁补偿方式, 项目实施进度计划, 土地销售, 资金筹措与使用, 营销策略, 第六章投资与成本费用分析 征地费测算 拆迁补偿费测算 市政基础设施建设费 前期工程费 其它成本测算说明 第七章项目竣工后的土地价值分析 估价基准日 估价日期 地价定义 估价方法与估价过程 第八章财务分析 销售收入估算 成本费用估算 盈亏平衡分析 收入成本分析 第九章资金平衡分析 开发价值分析 成本降低的可能 收益增加的可能资金缺口平衡分析 第十章风险分析 项目主要风险因素识别 投资环境风险 资金风险 管理风险 第十章社会效益评价 社会评价指标 社会效益评价 第十二章结论 结论 其它需要探讨的问题 房地产商域网海量房地产资料下载 房光缆电缆的迁移建设费用 土地平整围墙包装宣传费用。 第三项政策性税费 征地涉及税费统征工作经费土地管理费测绘费勘测定界 权属调查费耕地占用税耕地开垦费新增建设用地有偿使用费 土地报征指标费等控规编制经费。 第四项整理区域内国有土地使用权收购费用。 付款进度要求 土地整治协议签定十个工作日内，开发商向政府的专项账户支付首笔土地整 理款万元，协议生效。 剩余款项由开发商根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整 理进度需要整治协议签订后双方共同提出土地整理进度计划，并满足政府的专项账 户金额不少于万元。 项目风险 项目主要风险因素 拆迁成本价是否能控制在万元亩范围内 在当前的土地出让政策下，政府是否能顺利的支持土地整理合作开发商以土地整房地产商域网海量房地产资料下载 房商网全国最低价销售房地产营销策划大全联系 治成本摘得土地，获取二级开发权。 房地产商域网海量房地产资料下载 第二章市场研究 区域经济环境研究 旅游资源 都江堰市是成都的下辖市，是国际旅游名城，被誉为世界水利文化的鼻祖的都 江堰水利工程坐落于此。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园国家级野生 动植物自然保护区，市域林木覆盖率达，被评为国家级生态示范区中国 历史文化名城中国优秀旅游城市。该市处于九寨黄龙成都都江堰乐山 峨眉黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有分钟分钟车程， 境内高速公路国道省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重 要的物资集散地和交通枢纽 青城山位于都江堰市内，青城山主峰老霄顶海拔米。在四川名山中与剑门之 险峨嵋之秀夔门之雄齐名，有青城天下幽之美誉。青城山是中国首批公布的 风景名胜区之，年，青城山作为四川青城山都江堰风景名胜区的重要组成 部分，被国务院批准列入第批国家级风景名胜区名单。年月日，成都 市青城山都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家级旅游景区。 年月，青城山与都江堰根据文化遗产遴选商网全国最低价销售房地产营销策划大全联系 第章项目概况 项目位置 目标项目位于成都下辖都江堰市青城山下，距离都江堰市中心约公里车程，距 离成都约公里，乘高铁分钟可由成都二环抵达青城山高铁每日可发送万人次， 高峰时段每半小时左右开行对。青城山是四川旅游胜地，旅游地产发展良好，众多 大开发商于此云集。房地产商域网海量房地产资料下载 房商网全国最低价销售房地产营销策划大全联系 用地指标 项目现状 地上附着物为民房，尚未拆迁，需由开发商出资，政府负责完成级开发后供应土 地。 项目背景 项目来源及合作方式 项目来源 在成都市建设世界现代田园城市的背景下，都江堰政府规划在青城山目标地块 上打造具有国际化高度的乐园度假项目，该项目被确定为都江堰市年的重点招商 引资项目。为了向该项目提供用地保障，都江堰市政府邀约开发商合作，进行土地整治， 并致力于二级开发联动，以吸引实力开发商打造高品质的乐园度假项目。 合作方式 开发商向政府提供本宗地整理资金，政府在合作期限个月内完成土地整理 拆迁安置及出让前所需手续的办理工作，并在合作期限内由政府完成该宗土地使用权的 图中蓝色图块为目标地 块，地块处于两条区域绿化带 之间，呈长条形，形状规整。 项目占地面积约亩， 其中，商业公建用地占比 ，住宅用地比例为。 商业用地土地使用权年限为 年，住宅用地土地使用权年 限为年房地产商域网海量房地产资料下载 房商网全国最低价销售房地产营销策划大全联系 拍卖挂牌工作并移交土地。 合作整理土地的出让方式，旅游产业及商业用地按土地整理出让成本价带项目挂牌 出让住宅用地通过拍卖出让政府口头承诺，全力支持土地整理合作的开发商以土地 整理成本价摘得土地，获取二级开发权 土地整治成本 政府以经验值为基础，估算土地整治成本为万元亩，该土地整治成本内容包含 第项土地整理涉及拆迁安置补偿费用按都江堰市现行征地补偿安置政策实 施。 第二项基础设施配套建设费用 道路管网污水自来水天然气的迁移建设费用 电力电信光纤线路军用建议有关政府部门给予定财政支持用于 项目区基础设施建设。 第八章风险分析 项目主要风险因素识别 成本风险分析 征地拆迁成本的不确定性本项目征地补偿费的单价是严格按照国家和政府的 法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可 操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行核实，项目征地拆迁补偿总费用 的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，存在定的误差和风险。 基础设施建设的不确定性因本项目的市政方案尚未设计出来，本报告中只是 按定的经验数值进行的估算，故基础设施建设费具有很大的不确定性，该部分也是项 目运作需重点管理和注意的部分。 出让面积的不确定性本项目规划中综合用地如学校社会停车场等在本文中 考虑为非出让用地，无土地收益。实际操作过程中，通过租售和收取定的管理费用也 可能获得定的收益。 收益风险分析 本次土地转让价值测算的基准日为五月二十日，而土地的上市时间在年以后，持 续两年，随着经济政策市场等因素的影响，地价在未来的三年内出现波动的可能性 很大，这将极大影响土地收