销售面积 年平均增长了，其中年的销售面积达到了万平方米，超过了 年年这四年的销售面积总和。 调控调整阶段年，约年。年开始，国家为了遏止略有抬 头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要 目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业 经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。逐步繁荣阶段年至今。年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴 房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区 迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公 寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格 局随着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商的进驻，加上 金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入，在绍兴范围内形成了品 质开发的新潮流，诞生了批以高品质的楼盘。整个行业在经历了年短暂震荡之后， 又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。 二绍兴市区商品房价格走势轨迹 房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场 的供求关系及商品房价格的高低变化上。 绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年，当时各级政府机关开始实行货币 分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场 的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品 房市场价格的走势，也从年开始。见表 表绍兴市区商品房销售价格变化情况单位元平方米 年份 住宅价格 价格涨幅 绍兴市区商品房价格在年年间基本维持在相对稳定的水平 年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。年到达 元平方米，比全省平均价格高元，居全省第三，仅低于杭州和温州 年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与 年基本持单位万元 三全部销售收入分期比例预测表 洋江西路号地块项目计划横道图 注开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间为项目开发周期的起始日 年月 节点 项目前期准备 桩基工程 地下室 预售 主体工程 含幕墙 场外工程 验收竣工 资金支出万第部分项目简介 项目建设概况 开发建设项目前言 拟建设投资的绍兴镜湖新区洋江西路号地块项目通过对政策市场以及行业等基 础参数的剖析，结合对项目地理特征文化内涵等相关元素的解读，海星置业有限公司 经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场 现状与发展趋势，选择在镜湖新区洋江西路号地块投资建设精品住宅小区，结合项目 地块处于镜湖城市湿地公园的优越条件为项目的开发带来不可多得的机遇。 二建设项目基本概况 项目名称绍兴镜湖新区洋江西路号地块 建设地点绍兴市镜湖新区洋江西路 建设单位绍兴海星置业有限公司 企业性质有限责任公司 经营范围房地产开发经营 注册资金万元 法人代表张铮 地址绍兴市镜湖新区东浦镇炬星村 联系方式 开发商简介绍兴海星置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司浙江 巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是年月日取 得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本万元，公司坚持以 市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇诚 信品质责任拼搏的企业精神，全力打造海星品牌。 项目的基本概况项目位于绍兴市镜湖新区洋江西路，经绍兴市规划国土局批准， 用地性质为居住商业办公。 三独立承担可行性研究工作单位及相关成员 项目的可行性研究工作由开发商海星置业有限公司独立承担并享有最终解释权，可 行性研究报告编制过程严格按照建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府 部门文件。 四可行性研究报告编制依据 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数 建设部房地产开发项目经济评价方法 政府主管部门批准的资源报告国土开发规划交通路网规划和工业基地规划 有关的经济法规及工程技术方面法规标准和规范线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集 地，是近阶段房地产市场的焦点板块。 随着绍兴市民生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。市场迫切需要 符合现代生活的高端住宅，该项目的投资开发必然能产生很好的社会效益和经济效益。 第三部分市场投资环境和市场研究 绍兴市区房地产业发展历程 绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步 崛起调整高速发展再次调整逐步繁荣这样六个阶段 起步阶段年，约年。年月，诞生了绍兴市第家房地 产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和 市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济 建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产信托房产塔山房产城区房产等公司成立。 迅速崛起阶段年，约年。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定 开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启 动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅年 和年，市区就冒出了家房地产企业，开发了如鹤池苑等代表性房产。到 年，市区房地产投资达到了亿元，比上年增长了倍多。 调整阶段年，约年。由于前两年房地产开发过热，给市区的房 地产发展留下了些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从 年到年，基本维持在亿元这水平，同比增幅在低位徘徊不前，房 地产业发展处于低迷状态。 高速发展阶段年，约年。三个原因促成了市区房地产业的迅速 复苏并进而转入高速发展时期。是年，随着政府机关住房制度改革的开始实行 即停止实物分房，实行货币分配，市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大 部分单位，为搭上房改末班车，纷纷突击购房分房二是当时我国为应对亚洲金融 危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用 于经济适用住宅建设三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房 地产业起了推波助澜的作用。这阶段，市区先后开发了以快阁苑龙洲花园 环城河整治城市广场袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步 入等政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。 有关市场需求调查分析和预测资料等 五可行性研究报告研究范围 研究范围主要包括住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案， 投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。 六项目建设规模与内容 项目主要技术经济指标 建设地点绍兴镜湖新区洋江西路 规划总用地面积 容积率 建筑密度 建筑高度米建筑总高度米 绿地率不少于 地下室面积 二项目可行性研究结论 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。 项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。从财务分析 结果表明，本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可 获得投资利润万元，投资收益率为，缴纳所得税万元，扣除所得 税后净利润为万元，项目盈利能力很强本项目具有较强的抗风险能力，且从技 术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益，本项 目可行。 第二部分项目背景和发展概况 项目建设背景 年，绍兴大城市发展战略纲要出台，确定了越城柯桥袍江三大组团和 镜湖城市绿心的大城市格局。年市政府确定了越州新城建设的发展目标和总体 框架。这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能，构筑区域竞争 新高地，都将起到积极的作用。 越州新城是指在越城柯桥袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，建设个 融合各个组团的紧密型现代化新城区，将绍兴分散的几个组团连在起。 从起的十余年时间，绍兴经历了从局促空间突围进而东扩北进最终兴建 越州新城这样个演进的历程。绍兴大城市发展战略纲要，明确提出精心规划建设城 市绿心与市行政中心并首次正式将镜湖新区功能定位为生态功能调节区城 市休闲娱乐区水上旅游观光区和行政管理中心区。 二投资的必要性 镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的个新兴板块， 从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发 的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻高档楼盘 的开发以及与老市中心直入合计 税金及附加 小计 营业税水利建设基金印花税按销 售收入计征并按营 业税的分别计征城市建设维护税 教育附加税，销售税金及附加综合税 率为销售收入的，土地增值税按 亿预计。 税前利润税前利润销售收入开发成本税金及附加 税后利润税后利润税前利润所得税 税前投资回 报率税前利润总投资 税后投资回 报率税后利润总投资 销售利润率税前利润收入合计 销售净利润 率税后利润收入合计 四项目销售回款估算 按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据项目建设和销售进度的初步安 排，整个项目的销售周期三年。 各期的销售回款计划为 年度销售回款万元比例累计备注 项目还未入市销售 作为建设资金来源 建设资金来源与还贷 税