，铁路基础设施整体负荷 严重。航空所占比例进步逐年加大，但仍处于发展初期。水运发展参差不齐，我国已成为 港口大国，而内河港口的落后面貌还没有太大起色。 而随着社会从粗放型向集约型发展，定的社会经济总量所产生的货运需求表现为先升 后降的发展趋势，我国货运强度符合这种变化规律，目前货运强度已处于下降阶段。而在我 国，经济发达地区都是资源相对短缺地区，随着市场经济驱动商品流通和范围的扩大，强大 的货运需求也随之产生。 深圳物流业发展概况及发展趋势 近年来，深圳物流业发展迅猛，物流量以的年增长率递增。年深圳市生产 总值首次突破亿元大关，达亿元，比上年增长，经济总量居全国大中 城市第四位。从产业结构看，去年第次产业增加值亿元，下降第二次产业 增加值亿元，增长第三次产业增加值亿元，增长。 年深圳市现代物流业获得了快速发展物流业整体规模继续扩大，物流业总产值 达到亿元，与上年同期相比增长了亿元。据年深圳市物流业统计报 告显示，深圳市现代物流业呈现持续发展势头随着重点物流项目建设速度加快，物流企业 基础设施和技术水平不断升级，物流信息技术应用广泛，传统物流向现代物流转变的步伐大 大加快，全行业发展态势良好。作为我市支柱产业，现代物流业对改善我市经济发展的质量 发挥了积极的促进作用，去年全市社会物流总费用占比重同比去年下降，接近 中等发达国家平均水平现代物流业在全市经济中的地位日益重要，基本确立了支柱产业地 位，年全年实现物流业增加值亿元，全市社会物流总额为亿元，比 年增长，有力带动了物流业的发展。 专业市场崛起迅速 现代物流业的发展，由单纯的仓储运输变为综合化的物流服务，包括货运代理商业 配送多式联运社会化储运服务流通加工信息咨询等，是物流服务综合化的过程，处 于优化整合的初级阶段。而在不久的将来，随着国外大型知名物流企业进入中国市场，专门 从事类产品物流服务的专业物流企业将迅速成长，成为现代物流业发展的主要压管连接，气源来自规划区外红 岭东调压站，该调压站设计流量为万立方米小时。 结论 规划调整后规划区用气量有所增加，但规划区紧邻城市燃气干管和天然气高中压调压 站，相对城市燃气供应系统规模较小，故规划调整对燃气系统的稳定供应没有什么影响。 目录 总论 项目简介 项目投资方基本情况 承办单位基本情况 编制依据 项目发展概述 项目兴建背景 项目兴建必要性 项目预期发展目标 项目市场选择与建设规模预测 项目发展行业调查与选择 项目定位分析 功能布局草案与规模预测 项目可行性分析 道路交通支撑能力评价 市政设施支撑能力评价 规划方案选择 现状概况与分析 规划原则与目标 规划结构选择 规划方案比选 推荐方案陈述 分期实施建议 项目运营模式评估 常用运营模式比较 运营模式选择原则 运营模式选择建议 项目预期收益评估 项目投资估算资金筹措及使用 项目开发价值测算 项目盈利能力 项目现金流量表 项目敏感性分析, 项目经济效益评价结论 投资风险及其规避方式提示 信息技术应用 物流展贸中心信息管理 物流技术应用 节能环保与安全 节能 环境保护 安全 消防 研究结论与建议 研究结论 建议 附件 关于笋岗项目可研报告规划方案的意见和建议 总论 项目简介 本项目位于深圳市罗湖区笋岗清水河物流园区东北部，北邻泥岗东路，西靠宝岗路， 东邻广九铁路，占地面积约万平方米。现状为仓储用地。 项目所处的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。整个物流园区是年依托广 九铁路深圳北站建设的大型仓储基地，原以仓储业铁路货运编组为主要功能，是深圳市开 发最早规模最大的公共仓储区。笋岗仓库区位于笋岗路以北，红岭路以东，北邻泥岗路， 库区占地万平方米。多年来，笋岗仓库区作为深圳市最大的仓储物资配送集散地，为促 进深圳市对外贸易的发展及方便人民日常生活做出很大的贡献。 随着深圳市经济的日益发展，笋岗仓库区的仓储功能逐渐削弱。凭借位于城市中心地带， 又与罗湖商业旺区金融中心和信息中心紧密联系的得天独厚优势，笋岗片区已从仓储业务 为主要养锻炼和造就了支年轻精干和高素质的专业团队。具博士硕士学位人员占全院正 式员工的，专业涵盖经济地理发展策略城市规划城市设计建筑设计风景园 林环境保护交通规划市政工程等多种学科，具有较为雄厚的专业人才储备和多学科研 究设计能力，是国内支重要的城市规划技术力量。 深圳市城市规划设计研究院是国内极少数通过认证的规划设计单位之。我 院年来承担了深圳以及全国各地千余项重大规划设计和研究课题，在城市规划研究和实 践方面积累了丰富的经验。近年来在城市分区规划层面完成众多规划和研究工作，很多项目 都获得了委托方的好评。 多年来直致力于提供最优秀的规划成果以服务城市建设，并形成了讲求实效的务实 的规划传统和风格。避免浅尝辄止和叶障目强调有针对性的解决问题，避免无的放矢的 夸夸其谈强调规划的可操作性，避免成为脱离实际的空中楼阁强调包括体制政策 计划等在内的实施机制和保障措施的研究，使得规划能够成为各部门各级政府和全社会共 同行动的纲领，能够得到全面贯彻和落实。 编制依据 关于加快发展深圳现代物流业的若干意见 深圳市城市总体规划检讨与对策 深圳市城市规划标准与准则年 深圳市商业网点规划 深圳市货运交通发展政策及货运场站规划 深圳市罗湖区分区规划年 笋岗片区法定图则年月 笋岗清水河物流园区功能调整研究年月 项目发展概述 项目兴建背景 我国物流业发展概况 随着国民经济的增长，总额增加，物流收益也在增加，现代物流业开始进入快速 增长时期。 加入后国内外经济全面接轨，工商企业之间的竞争将是质量技术成本和销售 服务之间的竞争，尤其是成本更是企业制胜的法宝。目前我国原材料商品流通成本与发达 国家相比，成本高昂，存在很大的下降空间。附属于企业的第方物流和第二方物流除些 大型企业有足够的业务量，可依附企业发展外，广大的中小企业必须借助专业的物流公司即 第三方物流来降低其产品成本，提高竞争力。这种发展趋势，在对相对落后的第三方物流企 业提出了更高要求的同时，也给第三方物流企业的加速发展提供了机遇。 公路基础设施发展迅速功能业态转变为深圳相对成熟的专业市场集聚区，并逐步形成集批发商品展示专 门商品交易金融商务娱乐于体，具有较强辐射能力的多功能现代化区域型的专业 批发贸易中心和消费性物流园区。 有鉴于此，深圳市长城储运有限公司拟将项目用地进行更新，寻求更优的发展模式。 项目投资方基本情况 深圳市长城投资控股股份有限公司，创立于年，年经股份制改造成为公众上 市公司股票简称深长城，代码，是国家房地产开发级资质企业，深圳市 类企业。经过二十年的锐意开拓励志进取，长城投资控股总资产近亿元，成为以房地 产开发为主，业务范围涉及建筑施工物业经营物业管理酒店仓储物流等多个行业的 综合性企业。 长城投资控股秉承给股东以满意的投资回报，给客户以理想的居住生活，给员工以广 阔的发展空间的经营理念，业务快速发展，形成了立足深圳，辐射成都上海大连等多 个地区的发展格局。长城投资控股稳健经营科学决策，持续快速稳定地发展，先后 开发了长城大厦长福花园荔湖花苑长安花园长乐花园长泰花园长丰苑长景阁 长怡花园海印长城长城盛世成都天府长城大连都市阳光等独具风格的大型高尚楼盘 项目，在全国地产界享有极高的声誉。 长城投资控股拥有高素质的经营管理及专业人员队伍，建设了全国最大的高层住宅区和 众多精品楼盘，成为中国住交会评选出的家中国房地产品牌企业之和中国深圳行业 强企业拥有大量优质资产，自主经营国际化五星级商务酒店，荣获首家中国绿色饭 店证书和中国酒店金枕头奖大最受欢迎商务酒店称号拥有知名度高社会形象好 的物业管理队伍，取得国家级物业管理资质。 过去二十年，长城投资控股以其良好的创利结构和稳健的经营实力，以其稳健务实 诚信的经营风格，赢得了优良的社会信誉，树立起优秀的品牌形象。年被评为深交所 十佳上市公司，连续十年保持利润超亿元的优良业绩，年，被深交所评为家信息 披露工作优秀单位之，是值得公众信赖的上市公司。 承办单位基本情况 深圳市城市规划设计研究院是建设部批准的甲级规划设计单位。在长期全方位参与特区 宏观政策研究城市发展研究规划设计和工程咨询过程中，积累了丰富的项目经验，吸引 培对周边道路交通影响较大，建议外部交通采取如下措施改善 现状项目东侧支路拓宽为双向车道，并继续向北延伸连接至清水河路。 笋岗村内部支路打通连接至项目东侧的支路并将现状位于宝岗梨园路口的笋岗村路口 封闭，该片区出行由项目东侧支路承担，以消除该路口五路交叉问题。 宝岗路与梅林布心通道及清水河三路连通，以增加片区对外通道。 限制相关车辆行驶路线按项目功能分区分别组织进出交通，经项目东侧支路到宝岗路 信号交叉口后，向各方向疏散。 渠化宝岗梨园路交叉口，优化宝岗路沿线交通组织，治理车辆乱停放现象。 尽量结合项目开发在宝岗路和泥岗路增设公交站点，引导居民利用公交出行。 市政设施支撑能力评价 给水能力 现状情况 规划区北面的泥岗东路有二条现状给水管道，邻近规划区侧管径为另侧 管径为规划区西面的宝岗路有条现状给水管道，管径为，在规划区的对 面