来源基本情况 年广水市房地产开发到位资金亿元，同比增长了 。从资金来源情况分析，贷款亿元，占到位资金的 利用外资万元，占到位资金的企业自筹资金亿元， 占到位资金的其他资金亿元，占到位资金的。 与上年同期比较分别增长和。 年月，到位资金万元，其中上年节余万元， 本年到位万元。其中贷款万，占资金总额的 银行贷款万元，占资金总额的非金融机构贷款万元， 占资金总额的企业自筹资金万元，占资金总额的 其他资金来源万元，占资金总额的。与上年同 期比较到位资金总额增长了，其中上年节余增长， 本年到位资金增长了。贷款增长企业自筹资金增 长其他资金增长。 图年资金来源构成 单位 国内贷款自筹资金上年末结余资金 年年年 广水市商品房供需情况分析 市场供求分析 年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然 存在，经济适用房和平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需 进步贯彻国六条政策，加大平方米以下商品住宅的建设力 度。广水市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情 况下，年月开始回升，月涨幅超过了，特别是商品住房 两年来首次增长，而且涨幅超过了。说明住宅商品房需求仍然旺 盛。 来自相关统计数字表明年月办公楼与商业营业用房的房 屋竣工率分别为和而其两者的销售分别下降了和 个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市场仍缺少 消费者需求的产品。 区位供需分析 年新开盘面世的项目以应山城区和广水城区为最多，此种 局面在年的广水市房地产市场仍将继续，应山城区地理条件优 越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵 些。在今后的几年中，应山城区作为政策扶持的重点发展区将成为 广水市场新盘的最定资产余值 回收经营资金 资金运用 自营部分经营费用 自营部分财务费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 自营资产长期借款本金偿还 自营资产经营资金借款偿还 房地产长期借款本金偿还 偿还其他应付款 短期借款本金偿还 盈余资金 累计盈余资金 第章总论 项目建设背景 随着广水市经济建设速度的加快，应山城区作为广水市政治文 化和经济的中心，发展的速度明显快于其他地方。房地产行业作为经 济建设的龙头，在经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生 活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广 大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课 题，并且也是房地产企业的社会责任之。 年月，广水市房地产开发投资金额总计亿元，与 上年同期相比增长，环比增长了。巨大的居住与投资 需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为广水市现代大型都市化 城市建设做出了贡献。根据广水市房管局提供的数字表明房地产投 资仍高速增长，到年月房地产投资同比达到了。房屋销 售总体需求依然强劲，可以预见，房地产价格稳中有升的态势不会改 变。 本项目用地地处应山街道办事处曹塘角社区原东方汽修厂，位于 广水市城市规划中的核心地带。该宗地共平方米，本公司 年月日与广水市国土资源局签订了土地出让合同，取得了土地 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,使用权。由于此地段建设缺乏总体规划，老旧危房屋多，居住条件 恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相 宜。为了拓展发展空间，彻底改变该地段老旧差的面貌，本项目本着 建设高品质住宅，营造商业氛围的理念，努力将该项目建设成为永阳 大道的房地产旗帜，营造出与整个应山城区发展相融合人文舒适而 充满活力的社区居住环境。 项目概况 项目名称 十二层商住楼建设项目。 建设地点 项目位于广水市应山城区永阳大道，宗地编号为 建设单位 湖北广水众鑫房地产开发有限公司 企业法人 徐建文 企业性质 有限责任公司。 经营范围 房地产开发商品房销售物业管理小区园林绿化土石方工 程施工城市道路及人行道市政工程。 其中，住宅施工面积万平米，同比增长。住宅施工面 积中高档公寓万平方米，同比增长办公楼施工面积 万平方米，同比下降，商业营业用房施工面积为平方米， 同比增长，其他用房施工面积万平方米，同比增长。 年月，广水市房地产完成投资亿元，与上年同期 相比增长了占本年计划总投资额的。从投资构成增长 幅度看，商品住宅投资万元，与上年同比增长，经济适用 住房投资万元，同比增长了倍平方米以下投资万元平方米以上万元高档公寓投资万元，同比增长 办公楼投资万元，同比增长了商业营业用房投资 万元，同比上升其他投资万元，同比下降了。在 完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的， 图历年房地产开发投资情况 单位千万元 图年开工房屋构成 单位 房地产市场销售的基本情况 投资金额，年， 投资金额，年， 投资金额，年， 投资金额，年月， 年年年年月 住宅， 办公用房， 商业用房， 其他，年房屋竣工面积万平方米，同比增长。其中， 住宅竣工面积为万平米，同比增长办公楼竣工面积 为万平方米，同比增长商业营业用房竣工面积为 万平方米，同比增长其他用房竣工万平方米，同比增 长。 年商品房实际登记销售面积万平方米，同比下降 。其中住宅销售面积万平方米，同比下降。其中， 实际登记预售面积为万平方米，同比增长，与上月环比 增长。其中住宅预售面积万平方米，同比增长，与 上月环比增长实际登记现售面积万平方米，同比下降 ，与上月环比增长。其中住宅现售面积万平方米， 同比下降，与上月环比增长。户均销售面积为平 方米。 年月，广水市新建商品房实际登记销售面积万平 方米，与上年同比上升了其中商品住房实际登记销售面积 万平方米，与上年同比增长了。批准预销售房屋面 积万平方米，同比下降了，环比增长幅度为批准 预销售住房面积万平方米，同比下降了，环比增长 。商品房实际销售面积占可售面积的本期商品住房实际 销售面积占可售面积的比例为。 房地产市场价格的基本情况根据广水市房管局数据显示，年配套施工建筑材料销售。工程概况 本项目拟建栋十二层的商住楼，占地面积平方米，总建 筑面积平方米，其中地下室平方米商铺三层建 筑平方米住宅九层五十四套，建筑面积共平方米 容积率，项目总投资万元。建设工程计划于年月份 开工，年月入住。 资金来源 公司自筹万元，通过银行贷款万元。 可行性研究报告编制单位 单位名称东风设计研究院有限公司 工程咨询资格证书 资格等级甲级 证书编号工咨甲 发证机关国家发展改革委员会 可行性研究报告编制依据 项目投资方案 国家及湖北省颁布的相关法律法规政策 湖北省和广水市国民经济和社会发展十五规划纲要 广水市城市总体规划年 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额广水市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 其他有关依据资料及企业提供资料。 研究结论与建议 本项目建设符合国家产业政策和广水市经济发展方向，适应广水 市城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政 策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰， 具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制 有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程 建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看 好。 项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业 基准投资回收期，项目具有定的抗风险能力等。 从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。 第二章区域房地产市场分析 当前广水市房地产市场现状 房地产开发投资的基本情况 近年来，广水市房地产开发投资处在个高速增长的时期。 年广水市房地产开发投资完成亿元，与上年同期相比增长 ，环比增长了，完成投资占本年度计划投资的。其 中，商品房建设投资额亿元，同比增长土地开发投资 额亿元，同比下降了。按用途分商品住宅开发投资 亿元，同比增长。其中高档公寓投资亿，同比下降 办公楼投资万元，同比增加了商业营业用房投资 亿元，同比增长了。 年房屋建筑施工面积万平方米，同比增长开发间接费用前项和的 管理费用前项和的 销售费用元的 开发期间税费元的 财务费用 经营资金 项目总投资 资金筹措 本项目资金需求为万元，其中万元从银行贷款，年贷款利率为，公司资本金万元和预售房屋款万元。万 元分两批次投入，首批投入万元，第二批投入其余资金万 元，全部资金于项目建设期内投入详见下表。 表投资使用计划与资金筹措表 单位万元 序号项目合计 总投资 自营资产投资 自营资产投资借款建设期利息 自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资 其中不含财务费用 财务费用 资金筹措 资本金 预售收入 预租收入 其他收入 借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币款第