办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。年全 国商品房销售面积万平方米，同比增长，增幅比去年全年回落个百分点。 如图。 图年商品房销售面积及增幅 项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素 年，淄博经济在调整中较快发展。初步核算，全市实现地区生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长，增幅较上年提高个百分点。其中，第产 业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增 加值亿元，增长。三次产业比例由上年的调整为 。人均生产总值元，增长。 固定资产投资规模扩大，结构进步优化。全年规模以上固定资产投资亿元， 增长。其中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增 长第三产业投资亿元，增长。三次产业投资结构由上年的 调整为。民间投资亿元，增长，增幅比规模以上投资快 个百分点。民间投资占规模以上投资的比重为，占比较上年提高个百分点高新 技术产业投资亿元，增长，占规模以上工业投资的，占比较上年提高个 百分点。内涵效益型投资强力增长，全年完成技术改造投资亿元，增长，占规 模以上工业投资的，占比较上年提高个百分点。 房地产开发销售两旺。全年房地产开发投资亿元，增长，增幅比上年提高 个百分点。房屋施工面积万平方米，增长房屋销售面积万平方米， 增长实现房屋销售额亿元，增长。 区域房地产市场分析 淄博房地产市场区域分布及特点 沿中心路及柳泉路带 特点近几年以柳泉路及中心路这两条张店区新旧商圈线状分布的公寓市场迅猛的发展 起来，这些项目般分布区域距核心商圈较近，商业业态分布完整，服务设施完善，交通系 统发达，产业形式以高知识高技术密集型态存在，从而存在大量的高学历高收入高消 费人群，他们对物业类型的要求比较多样且高端化，这就决定了分布于这区域的公寓产品 类型较多，且形式更新较快，以商务办公酒店式公寓为主，住宅公寓量较少，典型代表项 目财富广场，温州大厦华夏国际华都城市公出版社， 高蓉房地产估价中市场比较法的完善研究湖北武汉武汉理工大学， 王秀丽，骆汉宾市场比较法估价中可比案例选择研究华中科技大学学 报， 刘广合东方天韵房地产项目可行性研究中国房地产业， 周正潍坊玉山房地产项目可行性研究城市建设理论研究， 第章总论 项目背景和概况 项目名称 世纪花园帝景苑 承办单位概况 单位名称山东创业房地产开发有限公司 单位性质有限责任公司 注册资金万元 单位住所联通路号黄河河务局三楼 业务范围房地产开发经营物业管理 法定代表人刘炳俊 建设单位简介山东创业房地产开发有限公司的前身是淄博市创业房地产开发股份有限 公司，是淄博宏信资产经营集团有限公司相对控股联合其他企业以发起设立形式组建的股份 有限公司，法人代表刘炳俊，注册资本人民币万元，具有级房地产开发资质，资质证 书编号。公司的经营范围房地产开发建设经营房屋出售出租建筑及装饰材 料建筑机械的销售装饰装修工业设备安装。公司按照精简效能的原则，下设办 公室财务部市场部工程监理部物资供应部营销部建筑设计工作室客户服务中 心万佳物业管理公司等机构。公司自年成立至今，在市委市政府市建设行政主管 部门的领导和支持下，认真贯彻执行城市建设综合开发的基本方针，按照市场是根本销 售是关键质量是生命效益是目的的工作思路，始终坚持质量第信誉第用户 至上的经营宗旨，紧紧抓住开发建设精品工程和完善售后配套服务两大环节，靠质量树品 牌，得到了社会的广泛认可。 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对鼓浪屿花园项目建设的目的必要性 项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和辐射能力强大交通 便利，路路市内公交车直抵花园门户，十余分钟直达市中心。众多名校遥相呼应， 世纪幼儿园八音盒幼儿园世纪小学世纪中学淄博职业学院山东理工大学„„使孩 子从小便畅游在浓墨书香氛围之间淄博新区地标性景观，坐拥玉龙河优美景观，尊享亲水生 活，动静间赢运未来。 预期目标项目规划土地面积约公顷，由栋小高层的高尚住宅小区，规划居民总户数 户，规划绿地率，容积率。 主要技术经济指标 表主要经济技术指标表 序号项目单位数值 总用地面积 规划总建筑面积 其中住宅建筑面积 其中层商铺建筑面积 其中地下停车场建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资万元 财务净现值万元 财务内部收益率 投资回收期年 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假 定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及淄博的房地产项目开发程 序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 淄博市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量 和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联 合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广， 保证销售资金回款。第章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 年全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比年增长，增速 比上年加快个百分点。分季度看，季度同比增长，二季度增长，三季度增 长，四季度增长。分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产业 增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。如图。 图年季度累计 年全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增速比上年回落个百 分点。其中，城镇固定资产投资亿元，增长，回落个百分点农村固定资 产投资亿元，增长，回落个百分点。如图。 图年城镇固定资产投资 从城镇固定资产投资同比增幅来看，年月固定资产投资连续增长趋势结束，开始 震荡下降。国有及国有控股投资同比研究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展， 必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。根 据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。淄博房地产 占的比重还将快速上升，对的贡献率还将逐步增大。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将 建筑业列为国家的支柱产业之。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 目前，淄博市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与山东省住宅房地产业发 展规划相差甚远。因此，改善淄博市人民的居住条件已经成为淄博市政府特别关心的问题之 。同时，随着淄博经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求 也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使淄博城市居民的生活环境居住环境 不断得到改善。 世纪花园帝景苑项目符合淄博城市建设总体规划，改造了大批的旧城区，其对加快城镇 化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广 开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费 出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的 稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位， 而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。 因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目的开发， 将为增加淄博市当地社会就业岗位作出定的贡献。 拟建地点 帝景苑地处世纪路与中润大道交汇地段，真正身居淄博市中心城区发展中轴线方向上， 无法复制的绝版地段，升值潜力无限。雄踞城市新干线，既有老城商业设施为依托，又与开发 区政务中心时刻守望，集聚规划中的淄博新区政务中心的尊贵安全和文化中心体育中心 的繁荣于身。重新定义淄博城市坐标，抢占新城市中心繁华先机。交。 开发精品社区，提高住户的人居水准 本项目作为山东创业房地产开发有限公司在新干线地区建设的又大型房地产开发 项目，将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推广客户服务和物业管理 等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当 中，力争开发出个高档次的精品住宅小区，进步提高客户的人居水准。通过本项目的 建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善城区的 面貌，为淄博市房地产的产品类别提供新的定义，并成为山东创业房地产开发有限公司品 牌文化建设的标志性楼盘。 发展淄博市经济，从实质上提升区域价值 根据淄博市十二五发展规划制定的发展战略，淄博市各项基础设施及城市配套功能日 趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于淄博市房地产市场的项重大工程，规划品 牌优势明显，