。 四编制依据与研究范围 编制依据 湖北清江天堂岛旅游度假区控制性详细规划 湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划编制协议 项目初步设计方案 初步可行性研究报告 天堂岛社会主义新农村规划编制协议 二研究范围 项目规划设计 项目建设计划 项目经济效益分析 项目开发风险分析 第二章项目建设必要性分析 天堂岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求 宜昌位于长江北岸三峡东口，古称夷陵，有多年的历史，因水至此而 夷，山至此而陵得名，是楚文化的发祥地。宜昌西接长江三峡，溯流直达巴蜀，东 连两湖鱼米之乡，顺江畅达宁沪，自古便是鄂西川东的物资集散地和交通枢纽，上 控巴蜀，下引荆襄，素有三峡门户峡口明珠之美誉。随着三峡大坝的全 部竣工，宜昌打造国际水电名城战略目标的逐步实现，宜昌作为个国际性旅游目的 地日渐成熟。宜昌作为鄂西生态文化旅游圈的两大引擎之，其旅游业的发展对于鄂 西生态文化旅游圈，乃至整个湖北省旅游业的发展都有积极的推动作用。 然而，宜昌旅游产品却存在旅游产品种类单产品开发深度不够各种产品 缺乏有效整合等问题，以致于对客流的吸引力不足，产业效益低下，严重影响地区旅 游业发展水平。同时，清江作为长江在湖北境内的第二大支流，具有富集的人文旅游 资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位。在清江天 堂岛发展现代生态旅游，方面顺应了旅游的发展趋势，改变宜昌旅游结构，推进鄂 西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另方面保护清江生态环境， 实现清江旅游业的可持续发展，为清江旅游业今后的发展开辟了新的页。 二天堂岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业的可持续发展 天堂岛的旅游开发对于做强做大清江旅游板块对于推进鄂西生态文化旅游圈 发展对于改善宜昌旅游产品结构对于配合三峡大坝的观光旅游对于提升湖北度 假旅游产品的国内外知名度都具有重要的意义。主要体现在 根据宜昌市旅游业发展项目合计 单位售价降低 单位建筑成本提 高 销售量下降 别墅 单位售价元 建筑面积 二年预售房屋 出售面积 销售收入万元 三建筑成本 四销售税金及附加 五税前利润 万元 六所得税万 元 七税后利润 第章概述 项目实施的背景 生态旅游已经成为当今世界最具前景的旅游精品 生态旅游是在旅游业和生态环境可持续发展的大背景下产生的种新的旅游发 展模式，主要以欣赏和研究生态区的自然景观自然环境野生动植物及文化特征为 目的的旅游形式，旨在突出旅游区的生态环境。生态旅游使都市人得以回归自然认 识自然亲近自然享受自然，暂时摆脱都市喧闹和尘俗的环境，达到彻底放松休 闲健身益智的目的，正逐步成为都市人生活的时尚。 据世界生态旅游大会介绍，国际生态旅游市场潜力巨大，年增长率为， 高于其它旅游项目和旅游产品的发展速度。另有资料显示，近几年世界旅游业的构成， 生态休闲旅游占，而宗教健身旅游和文化商务旅游只分别占和。鉴于 生态旅游的发展前景及其巨大的环境效益和社会效益，联合国专门推出了生态旅游年 活动，以鼓励世界各国通过开展可持续的旅游活动来促进环境保护和经济发展。 二湖北宜昌生态旅游业迅猛发展 近年来，湖北省旅游业处于迅猛发展的阶段。目前，湖北旅游业基本形成了以武 汉宜昌为中心向四周辐射的旅游布局，形成了以江两山为重点的空间格局 和全方位开放型的旅游网络格局。十五时期，全省累计接待海内外旅游者 亿人次，年均增长实现旅游业总收入亿元，年均增长。我省旅 游业正逐步成长为发展较快的新兴产业和新的经济增长点。 宜昌市位于长江中游和上游的结合部湖北省的西部，地处秦巴山脉和武陵山脉 向江汉平原过渡的地带，旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文 景观，还有宏伟的现代建筑工程，集自然景观人文景观和现代建筑于体。全市拥 有各类旅游资源处，其中世界级处国家级处省级处，年接待万人以 上的景点处。长江三峡是我国最大的国家地质公园全国旅游景点佳三峡 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,大坝旅游区三峡人家风景区发 滚动发展，其资金压力是任何家民营企业都无法承受的。因此，天堂岛生态休闲旅游度假区开发宜走滚动开发循环利用的道路首先开发资金回笼快的别墅群项目， 通过别墅群项目的开发快速回笼资金，以此支撑天堂岛生态休闲旅游度假区的长远发 展。 二项目概况 项目名称生态休闲旅游度假区别墅群项目 承办单位 项目建设地点 清江天堂岛生态休闲旅游度假区以下简称天堂岛位于湖北省宜昌市长阳 土家族自治县东部的清江高坝洲库区，地理坐标为东经，北纬， 位于磨市镇龙舟坪镇，县政治经济文化的中心和旅游发达区域在龙舟坪镇，由 位于磨市镇龙舟坪镇境内的清江水域及其附近低山丘陵组成，规划总面积 平方千米。 项目规划 用地面积 总建筑面积 建筑占地面积 建设内容清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群选址于樟树垴皮家包 尹家山和花桥群岛，规划别墅栋，总建筑面积，其中单体别墅栋， 建筑面积联排别墅栋，建筑面积。 投资规模项目总投资为万元，其中第期投资为万元，第 二期投资为万元。单位建筑面积投资额为元。 项目建设进度本项目分两期开发，累计年完成。第期重点开发皮家 包樟树垴尹家山套别墅和基础设施建设，自年月日至年月 日竣工验收，年月日销售完毕，历时年第二期重点开发花桥群岛 套别墅，自年月日至年月竣工验收，年月日销 售完毕，历时年半。 三项目投资者概况 基本情况湖北天堂岛实业有限公司成立于年月，注册资本亿元人民币，其全资 子公司湖北清江天堂岛生态林业有限公司成立于年月。公司经营场所位于长 阳土家族自治县磨市镇黄荆庄村五组，经营期限为年月日至年月 日，经营范围包括旅游房地产农业林业水电开发与投资文化教育 体育投资计算机网络工程服务工艺美术品针纺织品日用百货塑料制品销售 接受委托对酒店餐饮单位进行管理企业形象策划会展服务等。现有职工人， 其中管理人员人，占比。公司作为长阳县目前规模最大服务功能最齐全 的旅游龙头企业，致力于天堂岛生态休闲旅游度假区的开发。 公司治理 公司实行董事会领导下的总裁负责制。自成立以来，公司建立了套完善的科 学的管理制度，成立了董事会监督班子和经理班子，权力机构车溪风景区西陵峡口风景区家风景区是国家 级景区，玉泉寺风景区中华鲟园昭君村百宝寨泗溪风景区屈原祠紫阳龙 洞风景区奥陶纪石林宋山古潮音洞风景区情人泉风景区家风景区是国家 级景区。三峡大坝旅游区车溪风景区三峡人家风景区被评选为湖北首届十佳 旅游景区。以长江三峡为代表的自然风光和以三峡水利枢纽工程为代表的人文景观奠 定了宜昌旅游在全国和国际旅游中的重要地位。诗人屈原美人王昭君圣人关羽 学者杨守敬为代表的古代名人文化，巴人遗风土家风情为代表的民俗文化，三国古 战场三游洞为代表的历史遗迹以及神农架大老岭柴埠溪国家森林公园后河国 家级自然保护区为代表的生态休闲度假胜地共同构成了宜昌三峡旅游神奇浪漫的画 卷。 三天堂岛生态旅游资源十分丰富，亟待开发 清江作为长江在湖北境内的第二大支流，具有富集的人文旅游资源和自然旅游资 源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位。天堂岛位于湖北省宜昌市长 阳土家族自治县清江流域高坝洲库区内，处在中西部交接枢纽，依托三峡，地控鄂渝， 辐射全国。天堂岛库汊密布半岛群落山水参半，是清江下游库汊形状最复杂水 质最佳人口密集度最小的半岛群。山水清幽宁静，植被葱郁，景观优美，生态环境 优异。天堂岛所处区域是巴人文化和荆楚文化的发源地交融地之，流传于民间的 各种谜语神话传说山歌舞蹈宅居饮食风俗习惯都透着巴楚文化的风韵， 具有极高的旅游文化价值和欣赏价值。天堂岛与早期人类活动长阳人遗址仅隔 公里。该岛紧邻的红花套城背溪新石器时代遗址，距今已有万年历史，农耕文 化源远流长，天堂岛周边作物耕作方式劳作工具农居建筑风格生活习惯和风俗 既有巴人土家风情又有荆楚文化民风的特点。天堂岛的资源环境具有较好的舒适性 康益性和安全性，为承载度假旅游的开发提供了根本保证。 四天堂岛别墅群项目开发有利于生态旅游资源综合利用 根据湖北省清江天堂岛生态休闲旅游度假区策略研究报告核心区项目策划及 概念性总体规划以下简称天堂岛规划和湖北省清江天堂岛生态休闲旅游度假 区控制性详细规划以下简称控规，天堂岛生态休闲旅游度假区项目投资金额 大总投资亿元人民币建设周期长建设期年，如果不通过分期宣传，通过举办国际滑翔伞大赛摄影大赛清江画廊挑战赛等国际国内 重大赛事促进销售进度第三，针对建筑市场上的价格变动，方面，公司将开发稳 定的供货渠道，确保进货价格的稳定，另方面，公司将加强项目管理和成本控制， 降低材料消耗。 三管理风险对策 针对项目开发过程中存在的管理风险，首先，公司成立项目开发建设领导小组， 选调相关技术管理人员成立筹建办公室其次，严格实行工程招标投标制和工程监 理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度， 确保工程进度和工程质量最后，针对生态环境的破坏应引起项目建设单位和承建商 高度重视，并按本报告所提出的各项环保控制措施贯彻落实，严格实行谁开发谁 保护谁建设谁负责的制度，坚决避免建设性破坏和破坏性建设现象发生。 四生态保护风险对策 针对天堂岛别墅群项目开