业用房销售面积万平方米，增长。商品房销售额亿元，增长。 商品房空置面积万平方米，下降，其中住宅空置面积万平方米，下降天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 商业营业用房空置面积万平方米，下降。 截止到年月底，统计数据显示天津市在西青区房地产市场中，不论是投资 还是经营都占据六成多。年前个月，西青区房地产完成投资亿元，房屋施工面 积平方米，房屋竣工面积万平方米，商品房销售面积万平方米。 另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大 提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 价格预测 据调查，今年天津市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与年项 目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动天津 市价继续走高。 另外据了解，天津市是海滨城市，且与首都北京近在咫尺，房价仍然有上升的空间。 近年天津市基础建设将要快速发展，为天津市商品房的销售提供了契机，这将导致天津市 商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发 项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷 款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷 款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期 内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购 买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅 的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择 与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，对住宅的品质以及物 业管理 序号项目合计 计算期 借款 年初本息余额 本年借款 本年应计利息 本年还本付息 其中还本 付息 年末本息余额 还本资金来源 当年可用于还本的折旧和摊销 以前年度结余可用于还本资金 可用于还款的其他资金 项目概况与市场分析 项目概况综述 项目名称与承办单位概况 项目名称天津首创西青大寺镇王村福特纳湾楼工程 承办单位概况 单位名称首创置业股份有限公司天津分公司天津首创新青职业有限公司 单位性质股份有限公司 注册资金人民币亿元 单位住所北京市西城区广宁伯街号金泽大厦东区层 业务范围房地产开发销售 已发行股本，股 主要股东北京首都创业集团，新加坡政府投资公司 董事刘晓光先生董事长唐军先生执行董事兼总裁张巨兴先生执行董事 冯春勤先生非执行董事曹桂杰女士非执行董事张胜利先生非执行董事 李兆杰先生独立非执行董事吴育强先生独立非执行董事 王洪先生独立非执行董事 建设单位简介首创置业是中国领先的房地产综合营运商。公司于年月日在香 港联合交易所主板上市股票代码，综合实力居国内领先地位。 首创置业以北京为基地，自成立以来在北京地区累计开发规模超过万平方米，总 投资超过亿元。年以来，公司以系列化标准化的产品线不断进行异地复制扩 张，目前已进入全国四大区域九个城市，土地储备规模超过万平方米，拥有较高的 市场知名度和品牌影响力。 首创置业以发展中高档住宅为主，高档商用物业开发为辅，多种物业类型综合营运的 优势突出。在低密度人文社区多元化复合社区和国际化高档社区三条成熟的标准化 产品线基础上首创置业凭借丰富的开发经验规模化的经营优势卓越的资源整合能力， 以差异化的竞争策略，强化公司在新型住宅产业综合体方面的开发能力，不断推动产品线 更新升级，引领行业先风。 随着中国经济的稳健发展，居民收入的日益增长，城市化进程的不断深入，中国的房 地产市场将持续向好，首创置业将抓住行业未来发展之宏机，采取稳健灵活的扩张策略， 以物业发天津西青区大寺镇，大寺镇是天津市外围八大组团之，位于市区南部， 距市政府公里，距区政府公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇 接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港 公里，天津海关公里，天津国际机场公里。津淄公路津港公路李港铁路纵贯南 北，外环线梨双路芦北路横穿东西。 本项目可行性研究的主要依据 项目建议书及其批复文件 国家及天津市颁布的相关法律法规政策 房地产项目经济评价方法 城市房地产开发经营管理条例 天津市城市总体规划大纲年 天津市的经济和社会发展规划 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 西青区基准地价天津市西青区大寺王村及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 投资项目方签定的协议书或意向书 编制报告的委托合同 其他有关依据资料。 市场调查与预测 市场调查 根据天津市统计局统计数字显示，年商品房每平方米均价为多元，年 月份每平方米均为多元，价格上涨了。些具有优势地段的房子价格涨幅明 显。老城区的部分新楼盘的价格在元平方米上下。从市场形态来看，全市各区楼 盘销售量是上升趋势。 目前天津市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面积在 以上占总量的。从以上统计结果看，以上的住宅面积目前是天津市住宅市场上 供应的主力，市场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查，天津 市购房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占，承受总价格在 万之间的占，承受总价格在万的占，承受总价格在万的 占，承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，天津市购房者所能承受的价格在万之间，比例占到总量的 以上，可见是主要购买力的承受范围。 产品需求预测 根据天津市国民经济与社会发展公报显示，目前天津市房地产开发投资规模不断扩 大，商品房销售火爆。全年房地产开发完成投资亿元，比上年增长，房 地产完成投资占全社会固定资产投资比重达，全年房屋施工面积万平方米， 增长，其中住宅施工面积万平方米，增长商业营业用房施工展的国际先进水平为标准，力争成为中国最具价值的房地产综合营运商。 秉承目标致遵从规则学习创新的企业文化，追求卓越开放透明的首创置业， 以创新生活，创造价值的开发理念，为客户营造优质生活空间，为投资者创造稳定增长 收益，为社会和谐不断贡献。 首创置业是中国领先的大型房地产综合营运商。公司控股股东首创集团是北京市国资 委所属的特大型国有企业集团，主要从事城市基础设施投资与运营房地产开发和金融服 务业。公司策略性股东为新加坡政府投资公司，自年起成为公司战略合 作伙伴，坚定看好公司发展前景，长期持有公司股份，并与公司合作开发多个项目，协助 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 公司业务快速扩张。 截至年月日，首创置业在北京天津沈阳成都重庆西安无锡 湖州佛山青岛镇江海南万宁十二个城市拥有个项目处于不同的发展阶段，土 地储备总建筑面积，万平方米，其中可售楼面面积万平方米。 投资项目提出的背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。发展房地产经 济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房 地产经济尤其住宅经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行 业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经 济。首创置业为了响应国家的安居工程，决定规划开发天津首创西青大寺镇王村福特纳 湾楼工程。 项目投资环境与必要性 首创福特纳湾项目是首创集团倾力打造的北美草原风格的高尚低密居住区。同时也是 首创置业在津成功开发的第五个项目。首创福特纳湾住宅建筑面积为万平米，规划 为层层的花园洋房和联排别墅形式的低密产品。容积率为左右。首创福特纳湾 项目地块分为南北两块，中间为现状的音乐主题广场公园。形成了个中心开敞式 的休闲广场配套。其中南侧地块整体环湖而建，可以享受惬意的湖边散步的休闲生活。湖 畔旁设计了联排别墅产品。北侧地块全部规划设计为洋房产品，同时还规划了平米 的商业配套。首创福特纳湾地处友谊南路延长线，交通便利周边生活配套齐全。 首创特纳湾地处优越的住宅环境，积极有效的响应了王村的安居工程，使王村人民能够更 好的生活和工作，同时也使王村人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处。 因此社会效益极为可观。 从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该 工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景 观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成个全新的修养 圣地，对于美化西青区的市容，改善环境带来较大的影响。 纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的， 具有投资价值。 建议 强化项目进程中的投资质量进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的 预测与防范对策，以保证项目按期完成。 实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。 公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式