大打击部分开 发商蓄意高价垄断土地市场的行为。项目的开发时间受到限制，必须在年内启 动，年内开发完毕，在时间上给项目的开发增加了压力，但本政策依赖实施细 则的掌控。 税收政策 国家税务总局发布通知要求各地从年月日起开展房地产开发企业 土地增值税清算，正式向企业征收不等的土地增值税。由于对房地产 开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分 销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加规范拿地的房地 产开发企业税收负担，其信号作用远大于实际效果。而对于不规范低价拿地的企 业来说，将增加定的税费成本，影响较大。 中央经济工作会议召开 月日至日，年中央经济工作会议在北京召开。中国高层明确表 示，防止经济转向过热和明显通胀将成为年中国宏观调控的首要任务，会 议适时提出，要防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为 明显通货膨胀。会议确定了明年的八项经济工作任务，其中项就是完善和落 实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头。具体表现在中国开始转变实 施了十年的稳健的货币政策，转而实施从紧的货币政策。可以预见的是国家仍将会不遗余力地解决流动性过剩的问题，这将会使得投资于房地产行业的 资金有所减少，对于给过热的中国房地产市场降温产生重要作用。 经济环境发展分析经济因素 城市经济发展状况与规划目标 观点 贵港市区位优势突出，可以接受南宁玉林等周边的辐射，在中国东盟贸 易区泛北部湾经济建设中发挥作用。 产业结构进步优化为城市经济发展奠定了坚实的经济基础，而第三产业的 持续发展，为房地产业旅游业等发展提供良好的产业支持空间。 贵港市城镇居民人均可支配收入不断增长，将极大地刺激城镇居民的购房需 求。 贵港经济未来两年将处于高速发展期，根据贵港市十五发展规划提出 的指导思想和目标任务，贵港将建设成为富裕贵港文化贵港生态贵港和平安 贵港的总体要求，为贵港市房地产发展提供了有景观飘窗 的楼盘设计有入户花园 别墅产品面积在之间，均设计有入户花园大阳台大露 台等 别墅产品主要以双拼叠加为主，量少。 建筑特征 以现代风格为主 黄色调为主要色调 外立面以涂料为主，档次不高 没有强调建筑第五立面，坡屋顶少 目录 城市宏观环境分析 城市概况 地域范围 行政区划 宏观环境分析 宏观环境分析方法的选取 宏观政策背景分析政治因素政策因素 经济环境发展分析经济因素 社会环境分析社会因素 城市规划发展分析技术要素兼自然因素 小结 总体市场分析 房地产现状分析 房产投资分析 施工面积与竣工面积比 销售面积与竣工面积比 住宅产能能差 住宅平均价格增长率走势分析 土地供应分析 城市房地产发展预测 住宅价格趋势预测 商业及商务价格预测 需求预测 区域环境分析 港北区发展分析 港北区概况 港北区与其他城区功能对比 港北区与其他城区居住价值竞争力对比 城北新区住宅板块规划发展分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,城北新区居住组团优劣势分析 优势分析 劣势分析 竞争环境分析 城市房地产发展格局 城市房地产各板块发展概况 竞争项目分析 楼盘分布概况 竞争项目的确定 主要竞争项目分析 次要竞争项目分析 潜在竞争项目分析 小结 城市代表性大盘分析 城市重点楼盘特征 城市住宅产品特征 项目市场空间与机会评价 需求客群分析 调研的基本情况 消费者调查数据分析, 消费者调查分析结论 结论与市场发展导向 宏观环境分析结论 总体市场分析结论 区域环境分析结论 竞争环境分析结论 需求客群分析结论 市场发展导向 工期及进度安排 资金筹资 财务评价 社会评价 风险评价 研究结论和建议 城市宏观环境分析 城市概况 地域范围 贵港市是座具有两千多年历史的古郡，也是座新兴内河港口城市，位于 广西东南部西江流域的中游。年月经国务院批准将原属玉林地区的贵 港市县级桂平市县级和平南县合并，成立地级贵港市，辖港北区港 南区覃塘区桂平市和平南县，融风险角度考虑的。首付款的提高 利率和准备金率的调整，对房地产的资金需求方从开发商到购房者都有影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响不大。 国家出台的系列土地政策，目的对调整土地中不规范的利益关系，保护耕 地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。 就贵港而言，土地严控措施的出台，将会对贵港土地市场有定影响，规范土地 运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀缺的资源。 年月日至日召开的中央经济工作会议全面分析了当前我国经济 形势和国际经济环境，并明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，从中 央布置的明年经济工作任务看，继续从紧的宏观调控政策将会使中国的整体经济 在定程度上降温，而货币政策由稳健转变为从紧将对房地产投资产生 些消极影响。 对本项目来说，国家系列的宏观调控政策对项目的影响主要体现在项目的 购房客群上。从国家大环境上看，各大城市房地产市场的投资客开始撤退，而由 于贵港市属于广西区内二线城市，投资客户的影响比较微小，并且国家对第二套 房界定的同时，各主要银行，如建设银行中国银行等也陆续出台了对第三套房 贷的细则，加上贵港市目前人均收入稍低于全区平均水平这实际，对贵港市二 次置业客户有着巨大的影响。 年主要宏观调控政策与明年经济动向解读 金融政策 央行年内次加息次上调存款准备金率。对于普通消费者来说，加息 使得累计增加成本开始明显，按揭贷款购房的成本有所增加。年月日， 央行宣布从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点，达到。至此，本年度中国人民银行已次上调存款准备金率。 贷款准备金提高使流动性货币减少，整体开发商能够获得开发贷款的数目减少， 在定程度上影响资金实力不够强大的开发商有可能面临被市场淘汰，对实力开 发商的影响不大。 第二套房贷首付，倍利率。提高第二套房贷款首付和利率将对投 资性购房有定的抑制作用，改善性居住的需求也受到定的影响。 月份，央行正式出台了对第二套房的定义，明确了以户为单位确定房贷次数。 土地政策 年月国土部下发通知，各地要合理控制单宗土地供应规模，每宗地 的开发建设时间原则上不得超过年。同期国土资源部发布了招标拍卖挂牌出 总面积平方公里，总人口万。 行政区划 港北区全区总面积平方公里，总人口万人。其中城区人中 万人。港北地区是贵港市中心城区，是市委市政府所在地，全市政治经济 文化中心和对外交往的窗口。 港南区全区辖乡镇，总面积平方公里，现总人口多万人。 覃塘区辖个乡镇，总人口万，其中壮族占，总面积平 方公里。 宏观环境分析 宏观环境分析方法的选取 分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称般环境，是指影响切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特 点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但般都应对政治经济 技术和社会这四大类影响企业的主要 外部环境因素进行分析。简单而言，称之为分析法。 作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类 型大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用个矩 阵的形式来表示，并且通过工具全面分析项目的宏观背景环境详细见 部分。 表分析方法组成要素 政治因素政策因素 国家地方政府宏观经济政策 国家地方政府土地政策 国家地方政府金融政策 国家地方政府税收政策 经济因素 城市经济发展状况与规划目标 城市产业结构发展状况 城市投资发展状况 社会要素 市区人口家庭数 居民社会生活与消费力 技术要素兼自然因素 规划发展的影响 宏观政策背景分析政治因素政策因素 观点 国家近年宏观调控的思路主要是规范土地市场严控整顿金融稳定房价 增加保障性住宅供应量等。从大的环境可以研判，国家调控政策方向是保持房地 产健康稳定的发展趋势，相对来说贵港并不如开发过热的其他城市严峻，因此贵 港房地产市场仍处于个健康合理的发展轨道上。 国家未来的宏观调控政策将使得房地产开发投资资金从紧，部分经营能力弱 的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势，对品牌实力开发 商更加有利。 金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，方面减缓 房地产投资的增速，另方面也是从降低金景观入户花园阳台 卧室全飘窗设计，主卧私属独立卫生间 明厨明卫，合理布局，动线流畅。 销售情况 项目在售组团共推出余套单位，销售率在以上。下期将推 出该组团剩余三栋高层共计余套单位，具体时间未定。 龙脉华庭前期开发的文化广场停工荒废，将对项目后期的销售稳定造成定 影响，但随着项目销售资金的回笼建设进度的推进，这缺点将逐步弱化。项 目定位高端，建筑规划布局楼高气派，采用新古典主义的建筑风格，主要客户群 体为市政人员及城市高端阶层，加上位于广场核心位置，总结其竞争优势为 地段浓厚商业氛围产品 阳光城 楼盘概况 项目位于贵港市新区荷城路阳光都市北侧。总用地亩。总建筑面积约 万平方米。主要以多层与小高层住宅为主。项目注重住宅的生态性，整个 小区全部采用底层架空