点加大基础设施 建设力度，进步优化产业结构，培育批高新技术企业，创造批走向全国乃至世界的名牌产品，使 人民生活达到宽裕型小康。 保定房地产市场分析 保定房地产市场发展状况 保定目前楼盘主要分布在新市区北市区南市区高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区 规划档次般。 年以前，由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房，尤其以秀兰为首的保定本地开 发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定的房价直在元左右徘徊。商品房供给 基本集中在元的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。相当部分消费者的居住需求并没 有得到充分的满足。 年以后，随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设，开发商逐渐意识 到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中高档发展，产品品质 也在逐渐提高，价格也随之增长。 从价格角度来看 保定年底价格开始上扬，到年年底均价已涨到元，年内均价增幅至 年底，均价为元，多层均价甚至到达元增幅为，在经历了至年的 房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。 从区域分布来看 北市区是开发热点，据不完全统计，年保定市土地供应量为亩，其中近亩就集中在北 市区。另外，老城区改造的土地资源已经逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。开发商逐渐 把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。 商业地产方面，保定商业地产仍不成气候，大部分已交房的项目商业二层价格为元，大部分 楼盘商业部分价格未定。观望市场整体的发展，目前保定商业地产市场尤其是项目周边的市场氛围仍有待培 育。预售制度方面，保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设， 边盖房边收钱，市场相对不规范。保定市外地开发企业少，当地保避 在房地产具体营销过程中，建议在销售价格制定的过程中其实可以对架空层的造价进行分摊，而不要对 面积进行分摊而对面积低于米的架空层车位实行使用权出让，最好以赠送的方式处理，以提高特定区 域的房屋售价对高于米的架空层车位报请规划进行改造审批进行产权车位销售或作为商业出售。如果 卷首语 感谢贵方为我们所提供的本次可行性研究与策划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另 类研究与策划的创新价值与思维方式。从种意义上而言，我们的可行性研究是城市开发性质的，同时也是 项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造无限可能。 本报告将在前期市场调研分析的基础上，结合我司多年地产经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过 对项目可行性分析所涉及的项目自身剖析优劣势分析地域市场分析目标客群分析等细节，初步确定本 项目之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业的阐述和论证。 在经济估算及财务评价方面，我司将严格按照贵方提供的各项经济指标下进行估算及测算，这将有助于 本项目的可行性研究分析更加真实可靠，更加有效的指导于项目后期的开发建设。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的可行 性发展建议，最大限度挖掘项目的特有优势和现存劣势，尽量规避客观威胁，从而为贵方针对本物业之决策 提供指导依据。 目录 宏观市场经济概述 保定城市概况 保定市新市区简介 保定房地产市场分析 保定房地产市场发展状况 在售项目分析 市场分析结论 典型项目例举 诚信丽景蓝湾 仁和公寓 中央峰景 项目分析 地理位置 地块情况 周边环境 经济参数 分析 分析结论 市场定位 市场定位的支撑点 市场定位的风险 价格定位 客户定位 规划设计建议 总体布局建议 设计建议 绿化率的考虑 商业裙房的设计 可行性分析 投资估算 财务分析 项目敏感性分析 项目盈亏平衡分析 财务分析结论 项目风险预测与防范 工期风险及防范 工程质量风险及防范 经营风险及防范 可行性分度进步加大，市县数字房管基本成雏形。 保定市新市区简介 新市区地处历史文化古城保定市市区的西半部，是座城乡结合的新型城区，辖个乡，个街道办事 处，个行政村，个居民委员会，面积平方公里，人口万。作为保定市新兴的工业区，建区 近年来，特别是在改革开放的大潮中，新市区乘风破浪，经济发展取得了辉煌成绩，精神文明和物质文 明取得了长足进步，如颗新星耀古城。 保定市区划示意图 南市区 新市区北市区 优越的地理位置 新市区位于保定市区的西半部，面积占整个保定市区的近，是保定市的政治经济文化科技 中心。全国著名的乐凯胶片公司天鹅化纤集团风帆集团天威集团等十余家大企业及新兴的国家级 高新技术产业开发区均座落在我区，为全区的经济发展在人才技术信息等方面提供了优越的智力条 件天然气管道纵贯我区，为全区经济发展提供了能源保障新市区交通发达，京广铁路京深高速公 路保涞公路保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达的交通网络。 雄厚的经济基础 近年来，新市区大力调整产业结构，使经济发展驶入了快车道，座座规模大档次高集餐饮和 娱乐为体的宾馆饭店拔地而起，第三产业的日益崛起成为全区新的经济增长点。二产向高精尖 方向发展，以高新技术嫁接改造老企业，开发研制新产品，普遍提高产品科技含量，形成了批龙头企业 高科技拳头产品。 理想的投资环境 为改善全区的投资环境，鼓励国内外客商前来投资兴业，并切实保护投资者的合法利益，软件上，区 委区政府在认真执行国家有关外商投资的法律法规和政策的同时，制定出台了该区关于优化环境 加快发展的若干规定等系列优惠政策，并相继成立了优化环境工作领导小组投资环境投诉中心 涉法案件投诉中心，项目服务审批大厅等，为投资者提供了多种方便条件和服务硬件上，全区主要道 路已进行了扩宽和改造，基本形成了纵横相贯的交通网络。保定市电信局供水公司电业局煤气公 司均座落在该区，为该区发展提供了充裕的水电汽和先进便捷的通讯服务。结合旧村改造，全区 的城区建设方兴未艾，个个小区相继建立，为居民提供了舒结论 宏观市场经济概述 保定城市概况 城市定位 保定市致力于发展成集工业商业服务业房地产业和旅游业为体的开放型市区。是中国首都北京 的南大门卫星城，国务院公布的历史文化名城和对外开放城市。其意在建设中国北方独具文化特色的园林 式生态型现代化宜居城市。 保定市城市总体规划于年月日经国务院批准正式实施，城市性质 国家历史文化名城，冀中地区中心城市 保定优势独特，在环渤海经济区域中居重要地位。保定有全国最为繁忙的京广铁路京深津保高速公 路国道纵贯辖区南北，与首都国际机场正定机场天津大港不过小时车程。使保定形成四通八达 极为便利的海陆空立体交通格局。 行政区划及人口 保定市下辖新市区北市区南市区高开区区即市区部分市个县，总面积万平方 公里，总人口万，保定市区万左右。 经济发展状况 年保定市生产总值完成亿元，增长全社会固定资产投资亿元，增长 全部财政收入亿元，增长地方般预算收入亿元，增长社会消费品零售总额 亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，分别增长和。 保定市把产业发展放在城市发展的首位，以做大产业来做大城市，以产业兴旺带动城市繁荣。尽年来， 保定市的经济发展主要沿用以下思路 城市规划 保定市总体规划期限为年至年。总体规划范围分为三个层次是市域，即保定市行政区域， 总面积平方公里二是市区，即市区行政区范围，面积平方公里三是主城区，即规划城市建 设用地范围。 预计到年，全市城镇化水平达到，全市总人口控制在万人左右，主城区人口达到万 人。 主城区规划居住人口和用地规模 年万人平方公里 年万人平方公里 年城建工作重点 年市区开工建设的万平方米经济适用住房主体竣工 年市区新开工建设万平方米经济适用住房 为人均建筑面积平方米以下的城镇最低收入家庭提供住房保障 住宅小区物业管理覆盖面进步扩大，市区物业管理覆盖面达到 房地产市场秩序明显好转，违法违规行为明显减少 的县市达到国家房地产交易与权属登记规范化管理标准 房地产信息化建设力导致地价上涨，从而增加了开发成本，增大了开发风险 目前保定市政府严格执行的规定，致使产品设计难度加大。 机会 当地市场大部分已出现项目的规划水平均比较落后，本项目将有很大的引领市场的机会 当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，对于本项目是潜在的客户近期还出现大型企业事业 单位团购现象，如保定市国税局团购鑫和•奥林匹亚花园项目，中国银行也在寻找合适项目 保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与 石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京津石三角腹地，市中心北距北京公里，东距 天津公里，西南距河北省石家庄公里。交通四通八达，可辐射到周边地区的客户群体。如规划 中京石高速铁路线的修建可以带动北京客户群体来保定置业。 分析结论 经过以上分析不难看出，本案的土地成本高，规模小，开发风险较大。为保证开发利润，必须拔高产品 品质，这就要求本案必