由于首元尚拖欠城建集团项目期的工程款万元左右，城建集团 已向法院进行了上诉，海淀区北安河村北山庄的房屋所有权证目前尚质押在法 院。 项目进度风险 由于该项目前期转让手续比较复杂，且该项目已经取得的所有报批手续目 前已全部过期，需要重新办理并变更至我方名下。如果重新办理规划，还有可 能受的平米的户型限制，尽管本项目地理位置非常优越，调整户型也不 会对市场产生任何不良影响，但项目前期时间将会延长。基于上述原因，再考 虑到元旦春节等长假的影响，首元所承诺的六个月内协助我方取得施工许可 证的可能性不大。况且受奥运会的影响，即使在六个月内取得施工许可证以前 的全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。如此来项目将被拖延年半到两年的时间，所以进度风险是本项目必须要考 虑的重要问题。 第二部分项目区位分析 地理位置及交通状况 项目位于北三环安贞桥东南角，南邻北三环主干线，西侧为安外大街。项 目位于北京市重要的商业区，地处燕莎丽都金融街中关村亚运 村诸商圈簇拥之中，与六销售额 十六含税总成本 十七利润 十八成本利润率 结论 本地块所处区域定位高端客户认可度高发展前景好未来升值空间大 二本项目属于普通住宅用地，不受房地产新政策影响，同时在前期运作过程 中资金等风险较小 三项目二级开发，有较好的预期收益，利润率高 四项目开发可为公司贡献约个亿元的现金流，可为公司后期土地项目的 获取，提供定支持 五通过对此项目的操作，可使公司在北京市场有个标志性建筑，利于后期 公司品牌形象的树立 六建议积极获取。 第部分项目基本情况及现行状态分析 项目基本情况 项目所处区位 项目位于东城区安贞桥东北角，地块西侧紧邻北三环，交通便利，属三级 开发用地。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目指标 目前用地性质住宅年，地下车库年 建设用地面积 建筑面积，其中地上建筑面积 地下建筑面积 其中地下车库建筑面积 容积率 建筑层数层，其中地上层，地下层 项目区位图 本案 地块现状 周边情况 地块西侧 地块南侧安贞大厦 地块南侧环球贸易中心 地块北侧居民楼 地块内部情况 地块内部的成树 二项目现行状态分析 合作模式 由于除东城区北三环东路号二期座项目让合同签署之日起三日内，将第笔项目转让费人民币 万元打入双方共管账户，首元将其名下的海淀区北安河村北资产抵押给我 方该资产须事先经过评估，保证资产总值不小于其所承诺的亿元，待 抵押手续完成后，第笔项目转让费归首元所有，用于立即支付欠缴的土地出 让金及相应的滞纳金资金占用费约万元拖欠原土地方白菊洗衣机 厂的土地补偿费约万元和项目期拖欠城建集团的工程款约 万元。首元与我公司办理完国有土地使用权转让手续且我方取得国有土地使用 权证后，首元收回海淀区北安河村北资产所有权。 我方于进行建设工程规划许可证申报手续前三日内，向首元支付第二笔项 目转让费人民币万元，用于支付遮挡补偿费。 我方取得施工许可证后三日内，向首元付清剩余项目转让费人民币 万元。 项目转让风险 第笔项目转让费风险 由于首元目前没有自有资金，我方若想取得国有土地使用权证，根据相关 规定，必须先由首元用我方支付的第笔项目转让费偿还欠缴的土地出让金和 土地补偿费，以首元的名义取得国有土地使用权证后再与我方办理国有土地使 用权转让手续，所以尽管在协议中可以进行严密约定，但事实上在我方取得国 有土地使用权证前，第笔项目转让费是存在着资金风险的。基于上述考虑， 用海淀区北安河村北的山庄作为资产抵押，本意是规避我方第笔项目转让费 的资金风险，但经过深入调查得知，首元由于未缴纳该山庄的土地出让金，目 前只有该山待开发外，北京首元房地产开 发有限公司名下还有其他若干零星资产，且该公司目前的债权债务关系比较复 杂。所以此次不能以收购项目公司的方式进行项目转让，而是北京首元房地产 开发有限公司直接对我公司进行项目转让。 根据北京市国土资源局相关明文规定，符合下列条件的项目可以进行项目 转让，即国有土地使用权转让全部缴纳了土地有偿使用费并已经取得国 有土地使用权证按照有偿使用合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，完成开发投资总额的以上。从本项目现状来看，前期已经支付的土 地款及拆迁安置费用的投资已经达到了开发投资总额的以上。所以根据规 定，只需将欠缴的土地出让金和原土地方白菊洗衣机厂的土地补偿款全部缴纳完毕，即可办理与我公司办理国有土地使用权转让手续。 我公司取得国有土地使用权证后，再以我公司名义进行立项建设用地规 划许可证建设工程规划许可证消防人防绿化园林交通环保等前 期手续的修改及主体单位变更。 操作流程与付款梯度 项目转让费总额为人民币亿元，其中包括已交纳和尚欠缴的土地 出让金及相应的滞纳金资金占用费办理建设工程规划许可证及其他已由甲 方交纳的各项前期费。原土地方价款遮挡补偿费。涉及过户或重新 办理到乙方名下各项手续具体包括座土地使用权证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证，根据国家有关规定由甲方支付的相关费用。 我方于正式转资源优势，高校林立，文化味道浓厚，与北大 清华毗邻而居的感觉，是其他地区短期内难以弥补的差距。这也是中关村地 区住宅的优势之。中关村区域的房价已经在元平米以上。 需求特点需求以高档公寓为主，物业服务是项目品质的重要支撑，要求 所购买的物业品质能体现他们的层次，服务便捷，居住环境应该相对安静绿 化率高，多喜欢浓郁的人文环境和气质。 项目所处区域安贞马甸商圈 该区域已经相当成熟，均为早期项目，目前基本无项目供应，因此小范围 区域内，不存在市场竞争。 三市场分析结论 项目售价高周边竞品项目均为规模较大的高档次项目，均价已达到元以上 仍存在升值空间与周边区域相比较，该区位价值直处于较低水平其价 值在多年被低估之后，随着经济格局的变化和城市多中心发展，日益凸显出巨 大的发展潜力 通过竞争板块分析可看出项目所处区域认可度高未来上升空间巨大，适合 做成产品品质高销售均价高的标志性项目。 第四部分项目分析 项目优势分析 紧邻北三环主路，交通便捷 周边生活配套设施齐全，生活便利 地块无拆迁 土地二级开发，利润高有保障 前期投入资金相对较少，后期可贡献个亿的现金流 项所处于北三环路重要地段，易创造定的知名度。 二项目劣势分析 项目规模过小，对方地基基础建筑内结构水暖电燃气通讯 建筑外装修等开发期间其他费用包括施工图审核费图 测费实测费竣工图编制费合同预算审查费工程预 算审查费预算定额管理费及其它费用。 地上住宅万平米根据经验及同类项目估算。 地下车库万平米 配套万平米三大小配套费万平米 大市政接驳费红线内小市政费和景观绿化。具体包括 给水及消防工程雨污水工程中水工程燃气工程热 力工程电力工程弱电工程电信工程道路及停车场 绿化照明室外景观等。根据经验及同类项目估算。 四设计费万平米 按照元平米计算。包括概念方案施工图设计施 工图预算及后期配合费。根据经验及同类项目估算。 五监理费用万平米按照建安成本取。根据经验及同类项目估算。 六直接费合计至五项之和 七企业管理费直接费，根据经验及同类项目估算。 八不可预见费 直接费，根据经验及同类项目估算，由于本项目规模较 小，资金敏感度较高，故不可预见费比率较同类大规模项 目多估算左右。 九间接费合计七至八项合计 十总投资额直接费间接费 十销售收入 住宅万平米车库个 十二销售费用万元销售收入，含推广费用。根据经验及同类项目估算。 十三财务费用万元贷款期限年 十四总成本未含税 十五税费合计 营业税万元销售额 城建税万元营业税 教育费附加万元营业税 印花税万元成本等因素会较为敏感 项目规模小，难以形成规模优势 地块紧邻三环主路，噪音干扰较大，对项目有定影响。 三项目机会分析 周边区域地铁城铁的通车将再次提升本项目所处区域的的价值 项目南侧的规划面积万平方米的环球贸易中心，将带动该区域成为北三 环新的商业中心，从而给项目带来更好的发展前景 周边项目档次及品质较高，有利于本项目档次的提升 项目地处燕莎丽都金融街中关村亚运村诸商圈簇拥之中，距 各商圈距离均较近，因此可成为各商圈客户购房的选择之，客户源相对较广 泛二级开发可为公司贡献定的现金流，为公司长远发展及新项目的获取，提 供支持。 四项目威胁分析 我方支付对方的第笔转让费万元，虽然对方有抵押物进行抵押，但 由于抵押物性质的问题，双方也只能是在合同中进行约定，故事实上仍然可能 存在着法律诉讼和资金风险 由于项目转让手续复杂，且项目前期所有手续均须重新办理至我公司名下， 加之奥运召开可能对本项目开工产生影响，因此本项目存在着较大的进度风险 地块所处区域内没有其它在售项目，没有热点区域的整体烘托。第五部分项目经济测算 土地级开发经济测算 安贞桥项目投资测算 项目项目内容数量单位单价金额万元 成本单价可 售建筑