计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长 ，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。 年青岛房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项 目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。 房地产运行状况 青岛房地产持续升温 青岛市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场的发 展。至年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比年的房价整体提升在元左右， 有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。 住宅市场结构趋向合理 青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额的，比上年所占比重提高 个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动青岛市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房投资亿 元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长。住宅投资主力优势的显现，说明青岛市房地产开发投资方向 已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。 非国有投资拉动作用强劲 从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资亿元， 比上年增长，高于全市开发投资增速个百分点占总投资的，比上年提高个百分比国有单位投资亿元，比 上年下降，占比下降个百分点。 新开项目规模快速扩张 目前青岛市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出产市场发展趋势以及提升发展商品牌的需求，为提高楼盘素质，确保操作顺利推进并能够规避风险，走强强联合 之路成为必然。素质好水平高信誉好又能结合实际的规划设计营销物管企划等专业公司将是发展商做好项目开发及提高专业 运作水准的重要保证。 深圳房地产顾问机构 二四年三月九日 第章项目概况 项目位置 本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划路以西，海水浴场与村之 间的王家村地块上。 项目经济技术指标 该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。 用地单位青岛兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块 用地面积亩用地性质居住用地 使用年限年建筑层数层建筑高度米绿地率 项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 路，没有硬化地块内东侧有水池处，可覆盖或利用。 第二章青岛市房地产宏观背景分析 第节宏观经济概况 青岛概况 青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里， 其中市区平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两 侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。 青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科 研及海洋产业开发中心区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地旅游度假避暑文化娱乐中心。 年月，青岛被列为全国个经济中心城市之年月，被列为全国个对外开放的沿海港口城市之年月日， 被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限年月，被列为全国个副省级城市之。青岛城市发展目标是构 建有特色的现代化国际大城市。 青岛市宏观经济发展状况 年青岛实现国内生产总值亿元，增长其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元， 和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。沿山东路 湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主的城市主中心，并作为青岛市的中心商务区。沿中山路莱州路馆陶路 胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主的主城东部副中心。自沧口广 场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心。在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主的主城 北部副中心。在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主的城市副中心，同时作为辅城中心。 居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛 发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为， 居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地的。 至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区 城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划有重点地 进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。 从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西 部副中心所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义 上的中央生活区是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出的发展前景。 房地产与城市建设 房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数 下降。 年，青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。 推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发， 逐步改善城镇居民的居住条件。扩大增长，第三产业增加值亿元，增长。综合经济实力在全国城市中居第位。在个副省级城市中居第位，较上年前 移位。 经济和社会发展主要指标预期 国内生产总值，到年达到亿元，年均增长以上。外贸出口年均增长，年力争达到亿美元以上。高新技术 产品产值占工业总产值的比重，年达到。城镇人口占总人口的比重，年达到。地方财政收入，年均增长。城市 居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为。城区居民人均住房使用面积达到。城镇登记失业率控制在左右。 到年，高等教育毛入学率达到以上。人口自然增长率控制在‟以下，年总人口达到万。 青岛国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高消费能力较强，加上旅游度假经济的拉动，社会消 费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋 势将继续保持若干年。 经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是句空话。近几年来，作为沿海开放城市的青岛，经济 直保持了两位数的增长年均递增，从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。 第二节青岛城市规划及建设 城市总体布局结构 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环的发展态势。主城区和辅城规 划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结 构关系。 主城以市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区城阳流亭崂山区中心城区高科技工业园区和环崂山的沙子口 王哥庄惜福镇夏庄为主组成。规划建设用地面积平方公里，实际居住人口万人，人均建设用地。规划主体功能为全 市的行政文化科教旅游居住中心资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。 从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游 物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。 城市用地布局 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心接受。 投资利润率 本项目的投资利润率指项目利润与建设项目总投资额的比率，它是考查项目单位投资盈利能力的静态指标。 从静态看，项目总销售额为，万元，项目总投资为，万元。投资利润率企业所得税前。 投资利润率较低。本项目可在成本特别是地价成本上进行控制，可适当提高项目利润率。 二项目清偿能力分析 资产负债率反映项目所面临财务风险程度及偿债能力的指标，它表明项目贷款的安全程度。从债权人立场看，最关心的是贷给项目的 款项的安全程度，希望债务比率越低越好，所贷款项不会有大的风险从经营者的立场看，最关心项目的生产规模和效益，负债比率越大， 可以用有限的自有资金进行大规模的生产，而且企业的经营风险将与债权人共同负担。通常认为项目的负债应小于自有资本，这样在经济环 境恶化时仍能保持稳定。但过小的负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润的机会，所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临 的财务风险已经很低。房地产企业最高资产负债率为。 本项目由东营精公