小结济南的商业经过多年沉淀，形成泉城路高档零售为主的综合业态经二路中高档百货为主的商业零售 综合业态经四路中档百货为主的商业零售综合业态花园路区域配套为主的商业零售综合业态北园路家 具建材为主的综合业态山大路数码产品为主的综合业态济泺路百货批发为主的商业零售综合业态七大 商圈，满足全市甚至辐射山东全省居民的衣食住行。 二区域市场分析 本项目与华联商业中心区仅有路之隔，其商业氛围已经相当成熟。主要业态包括衣着类文体类五金类以及 日常生活用品等。中高低档均有。而与本项目商业形成比较和竞争的商业主要有华联商厦嘉华购物广场西市场和 时代商业广场。 华联商厦 华联商厦座落于济南市西部最繁华的商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面积万平方米，其中购物部分营业 面积万平方米，下设十三个商场，经营个大类，万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施万平方米。主体建筑高 层，是个集购物娱乐食宿为体的大型现代化商业中心。。是泉城西部最大的集购物食宿娱乐生产加工于体的国 家大型二类企业集团。 二嘉华购物广场 嘉华购物广场与同处地的姊妹店济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为万平米。 嘉华购物广场采用了当今最新的摩尔购物形态，适应了现代人购物餐饮娱乐休闲文化享受同步的需求，其休闲 时尚的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中档大型购物中心。 嘉华购物广场建筑风格雄伟宏大，并按国际最新设计概念分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅设施 先进，实行智能化管理，并设有电台直播室改衣室书店话费缴纳等配套服务项目。嘉华购物广场将进步适应现代消费 的特点，充分营造休闲时尚个性的特色。 三西市场西市场服装城总营业面积达万平方米。经营种类齐全。并在重新改造以后推出系列的营 销策划代理机构，强强联手，定会使本项目成为经路的经典社区。 而对于上述的项目建议，我们认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又 能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域时尚新标物业。 预祝合作愉快, 商业篇 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 黄金有价，商铺无价。商业物业的价值，体现在它固有的价值区位价值和经营产生的附加值，商业物 业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业尤其是社区商业发展历 程及发展趋势项目周边市场现状项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行 的方向。 第部分商业市场情况 宏观市场分析 商业市场分级 市级商业区泉城路泺源大街经四路经二路北园路等商圈 零售业为龙头，配套餐饮娱乐休闲文化康体金融等综合服务，商圈营业面积超过万平米，服务面向全市消费 者。 区域级商业区花园路马鞍山路等 般营业面积在万平米以上。以家居家电日用百货等为主。满足了公里范围内消费者的日常需求。 社区型商业易初莲花世纪莲花大润发等，以超市为主在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为平米以上，以食品生活日用品等为核 心，配套餐饮等，为周边公里范围的消费者提供服务。 二商业设施功能划分 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全餐饮娱乐购物文化等，如泉城广场商业区。消费者涵 盖全市各阶层，聚集力很强。 主题性。以主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十路的中华名优小吃条街文化东路和西路的体育用 品等。 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。 三商业区分析 泉城路商业区 泉城路是泉城东西向发展的主轴，有十字金街之地位，是条具有购物交通休闲旅游文化五大功 能的准步行商业街。 泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态环境 进步改善，商业前景广阔。 泺口批发市场 洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。位于济南市的北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心泺口服装 交易大厅等多个市场，已成为闻名全国的大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之，拥有固定资产亿元人民币， 经营面积万多平方米，经营业户余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副 其实的齐鲁服装之都。 山大路科技商业街 山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业的发展，山大路商业街迅速成长。据不完全统计，山大路 商业街年销售额多亿元，利税万元，已经成为国内知名的科技条街。被誉为济南的中关村。山大路科 技市场的建成，带动了周边相关产业的迅速发展，收到了良好的经济效益和社会效益。 四济南主要商业物业比较 物业名称位置规模业态形式租售价格不含进场费经营方式档次经营范围车位 万达购物 广场 泉城路西端约万超市专业 店专卖店 售价万元 租价约元月 层自营 二四层联 营 高档生活用品家 居品牌服装 个 银座商城泺源大街与 佛山街 万百货商场扣点约作为租金联营中高 档 生活用品时 尚用品 约 个 贵和购物 中心 泉城路中段万百货商场扣点约作为租金联营高档高档用品约个 嘉华购物 广场 经二纬九万综合性商 场 扣点约作为租金统经营中高 档 精品生活用 品 约 个 百脑汇山大路 号 万专业商场租价元平方米 月 统经营中高 档 电子等科技产 品 余 个 大观园商 场 经四纬二路万百货商场扣点约作为租金联营中低 档 百货约个 国美电器 商城 花园路中段万家电连锁租价元平方米 月 连锁中档电器产品约个 五济南商业未来发展趋势 年月提交市政府批准的济南市商业网点发展规划确定济南市商业网点总体布局为三四六 结构构筑三大商圈老城市商圈主城商圈和城区商圈，将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东华北及，客户群范围广泛，以白领为主。 无可讳言的是，由于区域规划设计步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分 问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。 泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。 经二路商业区华联商业区 以华联嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域， 已有数十家服装鞋类专卖店，还有肯德基麦当劳永和豆浆等多家中西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全 省乃至国内都发生业务往来。 以百货购物中心小商品批发市场为商业核心，包括专业市场专卖店以服装鞋业为主风味小吃特色烧烤等， 基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。 本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，使 之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。 经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场大观园地下人防商城为代表，人民商场大观园均为大型百货，洋快餐肯德 基麦当劳米力乃开心汤姆风味小吃大观影院中国影院保龄球游艺厅点缀其中，人流量较大。以中 低档消费为主，服装鞋业日用品为主要消费品。 人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛围所致，其人流量较大。 花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧条街洪楼教堂 山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经路延长线道路 改造工程的完工，联动济南东西两大传统商业区大润发超市国美电器及其它品牌店的成功进驻，迅速带动该区 域商业的快速发展。 花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 北园大街商业带 北园大街商业带是家居建材类专业市场的聚集地，餐饮娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店 国美电器北园店新佳超市的聚集，使得这区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交环境艺术的预先透视。其他背景音乐桌椅和整洁的环境。 战术二工地形象诱导 目的 工地作为买家最为切身关注的地方，是最经济和有效的宣传媒体，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且 还能够营造销售气氛。由于本项目紧邻经路，工地形象的个性体现必定会引起路人的强烈关注，扩大项目影响。 手段 工地路牌表明项目的名称和用途。直接与工程形象相关联。 工地围板体现楼盘的特点，明确发展商和地产建造的专业性。 工地气氛利用彩旗气球灯光和形象装饰物等宣传物品，吸引注意力营造人气。 施工现场整洁有序的工地管理，施工队服装和文明度，是客户预见项目质量和发展商实力的重要渠道。 战术三楼盘视觉形象 目的 使楼盘概念具像化专业化建立本项目独有的识别系统和视觉形象，以便于其在后续推广中给买家留下深刻明确的印 象。 内容 项目标志 项目的标识组合系统项目的导示系统 重要提示 规范化应用管理和高品质的形象物品制作，是其能否有效形成独特视觉形象的重要保证。 战术四活动营销 目的 在适当的时机和地点，有计划地与销售目标结合开展影销活动，针对性和互动性强，能够有效地制造销售热点，是维系和 加强客户认