外环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。本小区建设不但可以为沈阳市居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。本项目周边高绿化率将会吸引较多二次臵业和收入较高居民前来购买。除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。可满足区域内住宅用房需求通过市场调查，于洪区房地产市场产品供应特征明显，住宅项目销售状况良好。随着沈阳市住宅土地政策不断出台，住宅需求必将不断升温。本项目市场前景十分乐观。实施本项目，有助于当地社会稳定与经济健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目建设与实施不会对当地居民生活产生负面影响，不会对当地交通环境产生破坏作用。社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。本项目周围交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于业主办公交通购物商务往来等都具备良好配套条件。本项目符合沈阳市土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理冲突及矛盾，项目社会经济价值总体上是被认可。但是对于可能出现问题亦需采取有效可行措施加以防范和处理。社会效益分析该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。对社会发展是有积极作用。对居民生活水平与生活质量影响，将会直接影响到项目建成使用后居住人员。提高人们住房质量，提高了小区业主居住环境。对地区文化教育卫生影响，文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展。对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响，基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续产业链。社会风险分析风险定性分析在开发过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采取有效措施，进行科学财务运作，尽量避免和减少风险因素发生。在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。国家和地方政策变化对土地级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，将带来些政策层面风险。对此，应尽可能理顺开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。风险防范措施制定切实可行成本控制措施对于工程建设头就打，见高就打策略三是预计在年保障性住房投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大四是住房投机已经收到了抑制，住房消费者预期继续发生分化五十紧缩货币政策导致房地产开发信贷资金压力增大，房地产个人按揭贷款约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大约束。年第季度在多重紧缩因素综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下乡而上升第季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格相对平稳，销售面积上升第季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有定上涨压力第季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。住房市场面临严峻挑战是宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀，压力日增城市化过于粗放，社会经济问题日益积累住房企业管理内控能力不足，资信有待进步提高住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增商品房供给扩张困难，需求不断积累中低档住房用地供应不足，土地融资助涨地价上涨差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽市场监管效率尚需提高，责任有待明确保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。年商品住宅市场发展主要影响因素包括积极稳健，审慎灵活宏观经济政策取向年，宏观经济政策基本取向要积极稳健审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展调整经济结构管理通胀预期关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出位臵，切实增强经济发展协调性可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。积极稳妥推进城镇化年，经济工作会议提出，要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇功能定位产业布局开发边界，形成基本公共服务和基础设施体化网络化发展城镇化新格局。城镇化推进将直接和间接地带来城镇住房需求增加。经济增速将有所放缓年，全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，年我国经济增长在左右，低于年水平。经济复苏减小了房价大幅下跌可能，但同时，经济增速放缓将带来房价涨幅趋缓。房地产调控政策仍将从紧年月日中共中央在中南海召开党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。年月日，温家宝总理在参与重返灾区中国之声温暖行动直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧房地产市场调控政策是影响年住宅市场发展个重要因素。综合上述影响因素，预计年商品住宅市场发展趋势如下住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来段时间随着我国城镇化稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身供求状况来看，年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加年住宅市场供给，也为市场需求者提供了较多选择，有助于住宅成交量增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此，预计年住宅开发投资仍将表现为同比增加。住宅价格保持基本平稳。年我国经济增速放缓将减小房价涨幅增加可能性，住宅市场供给量增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策调整保住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用，随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室外环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。本小区建设不但可以为沈阳市居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。本项目周边高绿化率将会吸引较多二次臵业和收入较高居民前来购买。除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。可满足区域内住宅用房需求通过市场调查，于洪区房地产市场产品供应特征明显，住宅项目销售状况良好。随着沈阳市住宅土地政策不断出台，住宅需求必将不断升温。本项目市场前景十分乐观。实施本项目，有助于当地社会稳定与经济健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目建设与实施不会对当地居民生活产生负面影响，不会对当地交通环境产生破坏作用。社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。本项目周围交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于业主办公交通购物商务往来等都具备良好配套条件。本项目符合沈阳市土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理冲突及矛盾，项目社会经济价值总体上是被认可。但是对于可能出现问题亦需采取有效可行措施加以防范和处理。社会效益分析该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。对社会发展是有积极作用。对居民生活水平与生活质量影响，将会直接影响到项目建成使用后居住人员。提高人们住房质量，提高了小区业主居住环境。对地区文化教育卫生影响，文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展。对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响，基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续产业链。社会风险分析风险定性分析在开发过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采取有效措施，进行科学财务运作，尽量避免和减少风险因素发生。在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。国家和地方政策变化对土地级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，将带来些政策层面风险。对此，应尽可能理顺开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。风险防范措施制定切实可行成本控制措施对于工程建设市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀评估建设公司加快手续办理进度。第十二章结论与建议结论本项目发展条件已经成熟，其运作将有力于推动我国房地产业发展迅速推动入世后我国地产业态发展升级将最终形成战略性协作双方双赢发展格局。市场分析表明，本项目具有明显地理位臵优势内部设计布局合理，具有整体规模优势投资方有品牌优势和良好信誉。充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学经营方式和营销战略，项目市场前景是比较可观。本项目所需外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目成功运作创造了良好物质