水山环水绕的生 态山水城市。按照市三区两江三岸，环三桥，五纵八横，山水环绕 的组团式城市布局，加快中心城市重点工程的建设步伐，拓展中心城市规 模是国民经济发展的需要。按吉安市国民经济和社会发展十五规划指标， 国内生产总值增长左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑 建材装饰等余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投 资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进吉安市 的经济发展，同时还可以增加就业机会。 三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设 小康社会关键的组成部分，吉安市的经济飞速发展，居民的收入随着增长， 居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境 和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之，建设花 园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。吉 安市和济春天房地产开发项目的建设可促进青原区行政区周边的建设步 伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅的品位同时，排水实行雨污分流园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体 现了人与自然的和谐发展信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人 文关怀，小区更舒适安全。 年月吉安市阳明大桥的落成贯通，将有利项目的建设项目的 实施对集聚青原区行政中心人气将起到定的促进作用，有利于周边土地 的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。 四是吉安市房地产开发行业发展上质量上水平的需要。九五十 五期间，吉安市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比， 无论在小区建设的规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大的差距， 目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当上档次的花园式住宅小 区尚且不多市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。吉安 市和济春天开发建设项目引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思 想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流的花园式住宅小区，进而带 动全市房地产行业和开发企业上质量上水平。 第三节项目建设的可行性 境。根据中华人民共和国水土保持法，国家对水土保持工作实行预防 为主，全面规划，综合防治，因地制宜，加强管理，注重效益的方针。 切单位和个人，必须根据水土保持的要求，加强管理，采取水土保持措施， 防止水土流失和生态环境恶化。在项目实施中，必须严格贯彻执行中华 人民共和国水土保持法，做好水土保持，通过绿化防护硬化等有效措 施。 第章总论 第节项目概况 项目名称吉安市和济春天房地产开发项目地块 二建设单位吉安市和济置业发展有限公司 三法人代表顾锦荣 四建设地址吉安市青原区，二桥东路与青原大道交汇处的东北角。 五建设性质新建 六建设规模期总建筑面积，其中住宅 共户商业用房宾馆暂缓建综合楼 会所幼儿园地上车库其它公建总配电 房公厕垃圾中转站。 七建设期限二年年月年月 八主要技术经济指标 总征地面积亩，其中已办证 其中期项目用地面积亩 期总建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 期项目总投资万元 销售净收入万元 利润总额万元 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,总投资利税率 所得税万元 净利润万元 总投资利润率 盈亏平衡点 财务内部收益率 财务净现值万元时 投资回收期年 贷款偿还期年 偿债备付率 第二节可行性研究范围 可行性研究依据 中华人民共和国城市规划法 建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则 吉安市国民经济和社会发展十五规划 江西省规划实施技术导则 城市道路交通规划设计规范 城市居住区规划设计规范 吉安市近期建设规划 青原区分区规划 吉安市和济春天规划方案年月 国家计委颁布的建设项目评价方法与参数 国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 建设单位提供的有关资料 建设单位可研咨询委托书二可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现 状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必实现二三的转型，中三大产业比例为。 经济运行质量不断提高。年全市财政总收入亿元，比年 增长，创历史最高水平。 近年来全市投资力度加大，投资总量增加。年全市全社会完成固 定资产投资亿元，比年增长，批基础设施建设等重点 投资项目的开工建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要因素，更 为吉安市今后发展奠定了良好的基础。吉安市通过营造良好的综合投资环 境，拓宽了开放型经济的发展空间。目前，全市城乡居民生活总体达到小 康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。年，全市城市居民年可支 配收入达元，比年增长农民年纯收入达元，比 年增长。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。作为江 西省中部的政治经济文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张， 经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开 发事业健康发展奠定了良好的基础加之近几年吉安经济的快速发展，居 民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，部分中高收入人群 已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上 升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为 他们的消费时尚，同时将购房作为种安全增值的投资方式。 第二节项目建设的必要性 是贯彻实施吉安市近期建设规划和青原区分区 规划，加快城市发展的需要。按照吉安市城市总体规划，十 五期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把 吉安市中心城区建设成拥有万人口的新型城市，形成两江三岸的城 市格局，积极融入全省中心城市群的建构和重塑，使河西河东河南在经济与社会的发展进程中互为依托平衡发展使吉安市区成为新的经济 增长点，并向外辐射促进全市总体经济的发展。 吉安市和济春天房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划 要求其建设将进步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策 应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。 二是拉动内需落实市委届十次全会提出的年个新变化，三年 迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标的需要。从吉安实际出发提出的崛 起三步曲，体现全市上下加快发展争先进位的迫切愿望。在加速城市化 进程中突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇。突出中性可行性，研究该项目 建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目 投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。 三可行性研究的结论 开发建设吉安市和济春天工程项目可以达到下述目的 落实吉安市近期建设规划和青原区分区规划 ，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展 的建设要求，整治和美化城市环境。 为吉安市民提供处良好的生活居住环境及购物场所。 盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经 济发展和有利社会稳定。 该项目财务上具有定的抗风险能力。是个既有可观的经济效益， 又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。 第二章项目建设必要性与可行性 第节项目背景 吉安市概况 吉安位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段， 扼湖南江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九 铁路赣粤高速公路国道和由东向西的国道，是连接北京西南 华南福建港澳地区的天然纽带上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖 与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。 地理上，介于北纬至，东经至之间， 全市长约公里，东西宽约公里，总面积为平方公里。以山 地丘陵为主，山地占全市面积的，平原与岗地约占，丘陵约占 ，水面约占。可概括为七山半水两分田，半分道路和庄园。它的 四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县赣县，西接湖南省的 桂东炎陵茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市萍乡市接壤。市政 府驻地吉州区距省会南昌公里，距首都北京，铁路里程为公里。 吉安市辖吉州区青原区井冈山市和吉安泰和万安遂川永 新永丰吉水峡江安福新干县，个乡镇，个行政村， 人口万人。 吉安市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨， 伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。吉安市多年平均降水量为 毫米，多年平均气温为。 二吉安市国民经济概况 年撤地设市以来，吉安市提出了做大吉安市，崛起银三角的发 展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经 济结构当火灾发生时，消控中心能自动开启与失火层相关楼层的消防广播 或消防声光报警器，引导人员安全疏散。 火灾发生时，能自动点亮应急照明灯具。 消控中心和消防泵房，专变设置消防专线电话。 消控中心共个，个设在本期工程的综合楼下，另个设在商业 区中心区域内，并有直接通往室外的大门。 第八节管线综合设计 设计原则 尽量满足各专业管线规范要求。 尽量满足各专业管线习惯做法。 管线交叉在般情况下遵守以下原则小管让大管，支管让主干管， 非重力流管让重力流管，可弯曲管让不可弯曲管。 管线平面竖向设计兼顾工程分期实施需要。 二平面布置 管线平面布置兼顾各专业管道技术要求，合理确定管道平面间距，保 证各管线从设计到施工有条不紊的进行。 期项目的市政道路下共设置雨水