1、“.....和客房送餐服 务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场图书馆阅 览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势 下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较 高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表 酒店式公寓星级酒店 房价 日 平均面积 单价 日 房价 日 平均面积 单价 日 上海 北京 从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。这样，顾 客可以付较少的钱却能住得更加宽敞舒适。而且不少酒店式公寓的设备更加 家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定的 价格竞争优势。 由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有定的居家生活氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此......”。

2、“..... 然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。 酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居 住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。 高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。 它们号称星级酒店公寓......”。

3、“.....住客绝大部分是沪上跨 国公司的是基础再次，营运上要选择 管理经验成熟管理水平高客源多营销能力强的专业酒店管理机构担纲， 提供酒店化专业服务，这是保障。 作为酒店式公寓，只有对选址产品和营运管理三个要素实行最优组合，才能具有强大的生命力。 本文在前面已经对区域分布进行了探讨，下面就从产品和营运管理两个方面对现有酒店式公寓进 行分析。 前言 研究背景 酒店式公寓自九十年代初从港台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备酒店式 服务公寓化管理的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍 来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现， 可观的回报，成为广大投资者的新宠。 尽管酒店式公寓是种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段......”。

4、“.....它至 少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。 本文旨对酒店式公寓这物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不 同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒 店式公寓的定位开发。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二主要研究内容 本报告主要就酒店式公寓的地段供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源 设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容 第章，概论。主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。 第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类区域分布特点供需状况以及价格走势。 第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况产品特色和经营管理三方面进行研究。 第四章，前景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前 景......”。

5、“.....当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司 统上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住宅，这种物业就 是酒店式公寓的雏形 在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年，上 海最早的酒店式公寓上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到 年，上海东方时空蓝朝部落骏豪国际等。 另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易的增多，以上海商城酒店式公寓为代表 的物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居 家服务设施。从最初的上海商城，到目前以品牌优势取胜的雅诗阁， 形成了上海房地产市场独具特色的物业类型。 以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售 后，并不是由高水准的物业管理公司提供统管理......”。

6、“.....承 诺的服务兑现状况未知。三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析 主要特点 酒店式公寓具有如下鲜明的特点 提供完善的服务和管理 现时的酒店式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务包括室内清 洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务 机场接送出租车预定停车设施等等。比酒店更进步的是，酒店式公 寓由于长租客比较多，更体现种家庭式服务，例如小时送餐社区聚会 幼儿看护等等。酒店式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服 务，较般公寓更完善，服务内容更多。 家庭式的居住布局 与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要的是它在定程度上提供了家庭式的 居住布局。与酒店的标房不同，酒店式公寓的功能空间比较齐备，般客厅 卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分 离等设计理念......”。

7、“.....使酒店式公寓增添了家的味道。竞争性分析 目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。 而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣 势表现如下表。 酒店式公寓及竞争物业比较表 高档公寓别墅酒店酒店式公寓 商务性 娱乐性 居住性 经济性 上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表 示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而 表示基本不具备该项功能或最昂贵。 竞争优势 酒店式公寓具有服务优势 对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜 筹。它精心考虑常住客的需求，共有酒店式公寓家本报告选取有代表性的家进行分析， 预计到年底，其总面积可达到万平方米。 其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了波三折 探索阶段年 年......”。

8、“.....它是种介于公寓 和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒 店式公寓是个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要个较长 的过程，在年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量, 发展阶段年 年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。为此，许多外资房 地产开发公司开展了空臵房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的 外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓 的供应量逐年增加，到年，供应量达到了顶峰。 调整阶段年由于东南亚金融危机的波及，以及前两年的过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或 改建酒店，或改建高级公寓，开始供应量剧减。其后年，继续着这趋 势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。直到年......”。

9、“.....酒店式公寓市场也开始走出低谷。 年，上海金融中心地位的进步确立，众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往 上海，同年，上海取得年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓 市场的稳步发展。 年内并轨等系列政策出台，更激发了海内外投资性臵业的热潮。为了适应这种投资的需求， 近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。该新兴投资 品种经面世即引起良好的市场反响。 产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区的种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接的发端， 也是对上海房地产物业形态的丰富。未来随着上海经济的发展，沪人对酒店式 公寓的投资热情将会持续高涨。 二酒店式公寓概念界定 根据目标客户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓， 此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其代单身公寓于 年末大量上市......”。