旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐 射功能，提高该镇城市竞争力。 同时，大淮海国际城•商业开发项目通过科学的规划 和建设，房地产开发有限公司的开发经营实力，采取整 体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的镇新 商业中心，成为镇乃至区东南部地区商贸发展的创新 制高点。 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，镇经济社会发展还存在较多困难和 问题，其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量 有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多加之 遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会 发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全区负重自强干事创业 的氛围还不浓厚。 大淮海国际城•商业开发项目的建设，可以提供至少几 百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动 社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文 化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民 俗风情街，具有很大的推动和促进作用。 解决现有存量商业的空臵，发挥物业的商业价值和社会 意义 消化现有存量空臵物业是项重要的举措。目前看，镇 的存量空臵商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项 目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不 仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化 了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空臵商业，可实现较大 的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。 依据城镇升级改造政策，深化提高镇商贸业的升级 发展 商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远 的积极意义。目前镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象 和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体 战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代 快薄处厚 厚防水涂膜 钢筋混凝土屋面板，网架结构 外墙粉刷层中掺适量防渗防裂剂，分层粉刷。 外墙实体二层裙房部分外干挂大规格优质 细磨花岗岩，内贴聚苯保温板具体厚度待节能计算后确定 主楼立面二层优质真石漆，内贴聚苯保温板 内墙面墙体材料为厚煤矸石空心砖和厚第章总论 项目概述 项目名称大淮海国际城•商业开发项目 二承办单位房地产开发有限公司 三建设地点市区镇天汇大道号 四项目性质新建 五项目法人代表 联系电话 联系电话 六项目建设规模项目总投资万元。总占地面 积平方米亩。总建筑面积平方米，其 中创智商务楼建筑面积平方米，创智商业街区建筑面 积平方米。预计实现招商经营收入亿元新增税收 亿元预计新增就业人口人。 七大淮海国际城•开发投资计划 八项目建设期个月。 九可研编制单位区工程咨询研究所 二可行性研究报告编制依据及范围 编制依据 国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指 南。 国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方 法与参数。 国家和地方有关规程规范政策及条例等。 徐州市城市总体规划市城市总体规划。 国家计委建设部关于印发建设项目经济评价方法 与参数的通知和关于发布房地产开发项目经济评价的通知。 市人民政府关于加快主城区危旧房改造实施的意 见。 市国民经济和社会发展第十二个五年规划 安徽省关于国民经济和社会发展十二五规划和 年远景目标纲要 区城乡开发总体规划 区土地利用总体规划 民用建筑设计规范 国家及地方有关建筑工程设计规范和标准委托方提供的其他资料 编制范围 本项目可研报告的研究范围包括 项目提出的背景及建设的必要性 项目选址与建设环境条件 项目建设规模与主要建设内容 项目总体布局方案 工程技术方案 环境保护安全卫生消防和节能 项目运营和实施计划 投资估算与资金筹措 效益分析 复合型高端商业地产，为徐淮两地规模最大配 套最先进，资源配臵最齐备的商业巨构，不仅将推动徐淮城市 建设水平，更汇同整个大淮海国际城，成为整个大淮海地区最 具国际品质的新兴有机城镇蓝本。 大淮海经济圈中心区域，徐淮两地地产市场发展必然趋 势 城际生态卫星城镇建设条件成熟 徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市 人口已突破万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约 城市发展，新兴产业化生态化城市功能导向和多中心城市扩 张，已然确立。 同样，市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心， 依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭电力机械轻纺 化工建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达万。铁路公路内河航运为主体的综合交通运输网络，北 接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。 大淮海国际城，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省 交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已 然成熟。 提升城际中心功能，增强城市价值。 徐州城市化率达到，业已进入调整发展期，第 三产业发展提速，三产比重城市经济进入快速发展阶 段。房地产市场发展业已进入以改善性需求为主，注重质量为 主的稳健发展阶段。 大淮海国际城，更以高度智慧和远见生态和环保超高 低密度为主导的，可持续发展和极具智慧的高品质产品和空间 营造，无缝对接徐州西北高值生态板块，使城市地产最具价值 的板块突破地域界限扩展和延伸，弥补和增强了城市宜居功能， 也为萧区等周边区域提供了更为高级，层次更丰富的城镇 发展和产城居住融合新标准。 接轨国际的新兴复合型，可持续高价值公园式商业地 产。 大淮海国际城•及国际生态总部基地，优化大淮海中 心产业总部资源，定制城际高端商业配套，以生态有机复 合整体规划统营运的现代化公园式商业地产，成就大淮海经济圈区域中心价值整合梦想。 提高城镇商业竞争力，助推镇商贸中心的形成与发 展 镇位于区东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新 农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业住宅规划任务，安 稳致富工程切实推进。项目的开发对于镇商业中心的形成 与发展具有极大的助推意义。 大淮海国际城•商业开项目结论与建议 三项目单位简介 房地产开发有限公司公司现有开发综合部工程管理 部合同预算部行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力 量强大。公司宗旨服务诚信创新。 房地产开发有限公司注册资本万元，主营工业 地产房地产开发等。注册时间年月。公司地址 市区工业集中区天汇大道号。四项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序 号指标名称单位数量 建设规模 建筑面积平方米 其中创智商务楼平方米 创智商业街区平方米 总占地面积平方米 可规划用地面积平方米 绿地面积平方米 建筑容积率 停车位个 绿化率 建筑密度 二项目总投资万元 三投资利润率 四投资利税率 第二章项目的背景可行性及必要性 项目提出的背景 大淮海国际城所处区镇，位居大淮海经济圈腹地， 历来是四省交界五省通衢焦点。今日更承南起北东临渤海， 西接中原，交集天下。作为万平方公里自然交集与省际城 际临界焦点，与徐州高价值生态板块无缝对接，与萧区近 距离呼应城市化进程，亟待整合新兴产业资源优势，同步国际 先进开发理念，引进国际先进有机产业城镇建设模式，通过整 体规划整体开发，成就大淮海新经济增长极的宏伟梦想。 大淮海国际城亩智慧之城生态之城，正是 在这宏大背景下，应运而生。可持续发展观，生态 产业商居体复合型有机城镇，大淮海经济圈新兴经济增长 极，担负起融通淮海聚合价值，跨地域城域功能互补，推动 区域城际经济结构调整，对实现大淮海经济圈中心，徐淮区域 中心化价值增长极具价值。 二项目建设的必要性 符合徐淮两地总体发展需要。 大淮海国际城无缝对接与徐州市泉山区云龙湖自然生态景 区，近距离辐射萧区，其智慧之城生态之城的高规格高起点规划规划，不仅将极大增强大淮海中心区域的资本信 息人才吸附力，更以国际品质，完善区域城市功能，促进城 际价值聚合融通，提升大淮海中心的城际竞争力。 国际有机城镇大淮海经济圈蓝本推动徐淮两地城市 进步。 大淮海国际城•和国际生态总部基地，以集产业总 部高端商务商业休闲商住为体的，生态的可持续 发展的公园区主要工程项 目包括土建工程给排水工程普通消防系统变配电工 程照明工程通讯工程安全监视闭路电视室外绿 化工程休闲广场。第七章建筑方案 规划设计方案的指导思想原则及依据 规划设计方案的指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及市总体规划区域规 划设计旨在创造个舒适方便安全优美的环境，并按照 统规划配套建设充分利用土地的原则，综合提高经 济效益和社会效益。遵循智慧生态环保有机舒适 灵活可持续的设计理念，同步国际先进的设计和建筑技术， 科学技术与人文艺术相结合，建造功能布局合理环境优美 舒适宜人的公园式复合商业地产。本案的定位于大淮海经济 圈中心创智与国际生态产业总部。并严格执行国家现行有关设 计规范规程，及有关消防环保卫生方针政策。 二规划设计方案的原则 在设计过程中必须坚持以人为本的原则，注重和树 立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨亲和的商 业居住环境。 本着以人为本从实际情况出发兼具定超前意识的 原则，综合考虑节能日照采光通风消防抗震管线埋 设避免视线干扰管线埋设保护私秘性等各项因素及管理 的要求，力求创造个方便舒适安全优美的商业及