撑，加大基础设 施建设力度，全市固定资产投资规模迅速扩大，固定资产投资强劲增 长。全年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长， 其中房地产开发投资完成亿元，增长。受固定资产投资 规模迅速扩大到拉动，全市建筑行业也呈现出快速发展。 招商引资力度不断加大 席卷全球的金融危机对昆明实体经济和进出口贸易冲击最大， 年全市进出口总额比上年有所下降，在此情况下，全市实际利用外资达亿美元，比上年增长引进市外到位资金亿 元，比上年增长。 城乡居民收入快速增加 年全市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年 增加元，扣除物价因素，实际增长人均消费支出 元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。 全市农民人均纯收入元，比上年增加元，扣除物价因素实 际增长。 昆明市年国民经济和社会发展计划草案提出固定资产投 资力争达亿元。 在日开幕的昆明市十二届人大六次会议上，昆明市年 国民经济和社会发展计划执行情况与年国民经济和社会发展计 划草案的报告中计划昆明将力争全社会固定资产投资规模达 到亿元，其中重点基础设施完成投资亿元，重点产业项目完 成投资亿元。 在年昆明主城建筑高度控制规划方案中昆明主城第次 提出规划建设主三次区域主城主中心区西市副 中心区次北市副中心区次南市副中心区次。 明确规划出三山水的城市轮廊。这对昆明的城市价值和城市竞 争力也将是次提升和飞跃。昆明市年城中村改造工作提出， 今年全面完成主城建成区个城中村改造专项规划的编制和审批 再实施个城中村的改造。 年月日，昆明东南北二环路主线全线贯通，与先期完 工的西二环路无缝对接，绕城圈只需半个小时，昆明分钟主城 生活圈即刻形成，并联动圈内和圈外。二环沿线楼盘的居住 品质将得以再次升级，二环沿线的商业布局也将被瞬间连通。年月日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划，标志着 昆明城市轨道交通建设的大幕已经拉开。地铁给个城市带来的，不金链出现断裂或危险，这 将会导致项目的开发风险。 三社会效益分析 如此盘开发成功，可为公司积累可观的资金实力，锻造支队企 业认同感强具有很强战斗力的经营团队。并极大的树立公司的品牌 形象，在昆明云南甚至全国营造良好的社会知名度和美誉度。为 公司的可持续发展奠定坚实的基础。 时间年月日 目录 第部分项目总论 本报告编制时的国家房地产业相关政策法规 二项目地块概况 第二部分昆明市宏观投资环境和市场研究 昆明市的宏观投资背景 城市基本背景 二城市宏观经济概况 二昆明市房地产市场概况 房地产投资情况 二商品房市场价格 三市场供需分析 四市场特征分析 三项目周边市场状况 第三部分项目的市场定位 主力消费群定位 二产品定位 三户型定位 第四部分项目的经济分析 项目总体经济技术指标 核准家宝 在与网友在线交流时称本届政府有信心使房价保持在合理价位。预 计今年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策增 加土地供给打击囤地等细则的出台可能性比较大。因此可以判断， 从两会反馈的信息情况来看，年房地产业还将稳中略升或 平稳运行，大起大落的可能性不大。 二项目地块概况 地块地理位置 该地块位于昆明市滇池湖畔，距省市政府办公新址约公里，距 大学城约公里。左边有高尔夫球场，右边有影视城，周边规划建设 有五星级酒店商业游船码头等休闲娱乐配套设施及高档住宅区。 地理位置十分优越。 二地块规划指标 土地出让面积亩平方米 用地性质住宅商业平均容积率 各类物业建筑规模要求商业亩，住宅亩 总建筑面积平方米其中商业平方米住宅 平方米 建筑密度 控高 绿地率 第二部分昆明市宏观投资环境市场研究 宏观投资环境 城市基本背景 昆明是云南省省会，我国首批历史文化名城，国家级口岸， 是面向东南亚南亚的国际性商贸旅游城市，是我国通向东南亚南 亚的重要交通枢纽。昆明具有悠久的历史文化得天独厚的气候条件 丰富的物产资源和绚丽多采的风土人情，是世界上少有的全天候的旅 游城市。昆明市目前为总人口万，市区人口万，五华区 万，西山区万，常住人口连续年进大于出。 昆明是云南省规模最大，工业技术资金人才最集中的综合 性工业基地。工业基本形成了以机械冶金烟草加工化工纺织 食品电子建材工业为主的工业体系。昆明是全省的教育和科研中 心。在昆明有高等院校所，各级科研院所及技术开发机构多 个，技贸机构达多家，科研人员占全省的以上。经过长期建设，昆明市的城市基础设施逐步配套完善。由铁路 公路和航空组成的交通网络四通八达。昆河成昆南昆，即将通车 的内昆五条铁路纵横交错，与全国各地相连接。国道干线公路与越南 老挝缅甸三国的交通网络相连接。昆明机场成为我国第五大国际航 空港之，年进出港人员共逾万人次，居全国第四，目前 已开通条国内航线和条国际及地区航线。在中国东盟 施行后更成为中国连接东南亚南亚的国际大通道中发挥着龙头城市 的作用。 二城市宏观经济概况 昆明市年过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二项目开发建设的组织与实施计划 建设方式 二开发方案设想与分析 三开发时间进度 三项目成本明细 四项目销售收入预估 销售价格预估 二销售收入预估 五项目利润 六敏感性分析 第五部分可行性研究的结论 经济效益分析 二拟投资理由及潜在风险 拟投资理由 二潜在风险 三社会效益分析 第部分项目总论 本报告编制时的国家房地产业相关政策法规 年全球金融危机尚未完全解除，中国经济逆势上涨，完成 年度保八任务。年中央工作会议明确从年保增长 转为促转变方向，可见政府对于进步推进经济发展的决心。 房地产业作为国民经济的主要组成部分，在调控过程中会以稳定 为原则，而不是大力打压，从而避免影响到整体经济大势发展。在去 年底国家宏观调控持续收紧之后，今年月份包括国十条上 调存款准备金率在内的调控措施继续出台。近日，国务院总理的市中心，政治经济核心区。在年，世 博板块将略显疲态，而滇池板块起到标杆性作用。此外，还吸引了万 科中国五矿等等大型开发商，在这里，豪宅就是资源优势，有豪宅 情结的客户会毫不犹豫选择滇池板块。 昆明发展重心会往南移动，滇池北岸，环湖整个布局，以整个滇 池水岸线为生命线，以大滇池为出发点，延展到整个大滇池片区。使 得滇池板块真正宜居完美完善配套商业公共配套都很成系统，使得整个片区区域合理，更加适合未来快速发展趋势。 二环滇池楼盘有 滇池卫城水岸公馆列侬溪谷水天舍滇池康城海悦花园 听涛雅苑滇池南郡金家大院海韵枫丹黄金海岸极少墅长 城滇池花苑德瀛华府等。 这些楼盘都是以高品质高价值高价格的别墅为主的住宅小区。这 些别墅均价都在万元以上。例如 住宅单价滇池卫城元平方米已售罄 滇池康城元平方米已售罄 海悦花园元平方米已售罄 列侬溪谷元平方米已售罄 南亚风情第城元平方米均价在售 水岸公馆元平方米均价在售 商业单价滇池卫城元平方米已售罄 水岸公馆元平方米均价在售 南亚风情第城元平方米 别墅单价极少墅独栋元平方米，联排元平方米在 售， 水岸公馆联排元平方米在售 南亚风情第城元均价平方米另外，昆明最大的城市综合体南亚风情•第壹城项目位于昆明滇池 路中段，总用地面积亩，总建筑面积万平米。其中包括 万平米的商业物业，万平米的白金五星级酒店，万平米 的级智能写字楼，万平米的国际，万平米的高端住 宅，万平米的地下空间。百万平米巨型城市综合体实施整体规 划整体开挖整体建成和整体运营，到年整体呈现建成。 南亚风情第城的出现，以城市商业副中心为项目商业定位。在定 程度上弥补了滇池板块大型商业业态的空白。 第三部分项目的市场定位 主力消费群定位 市政府省政府省政协等门国家机关的富有人员。 二银行金融证劵投资界的成功人士。 三城中村改造工程过程中由于拆迁补偿，出现的大量的准富豪 的刚性需求。 四社会精英人士商务成功人士 五大学城里的教授 六外来投资者部分分时度假人士收入的亿平方 米 以上数据仅为参考，因地点时间不样，以及每个公司的财务 要求不同，费用提取标准将会不同。 四项目销售收入预估 销售价格预估以年入市以在售楼盘价格为参考，以 市场估价法保守价格估计别墅元平方米 住宅元平方米 商业元平方米 二销售收入预估 别墅和住宅综合均价元平方米 别墅和住宅综合销售收入预估元平方米 元亿元 商业销售收入预估元平方米元 亿元 总销售收入亿元亿元亿元 五项目利润 总成本元平方米平方米亿元 二毛利润亿元亿元亿元 三毛利润率亿元亿元 由于企业所得税营业税城建税教育费附加地方教育费附加 土地增值税土地使用税等不在此处计算，故 净利润略 六敏感性分析 在规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的因素主要是开发 成本及销售价格的变动，按目前昆明房地产市场的情况看，销售价格 大幅下降的可能性不大。那么影响项目利润的因素主要是开发成本，包括拆迁成本融资成本开发周期延长的时间成本等。该部分通常 能影响到利润的变动幅度。 第五部分可行性研究的结论 经济效益分析 由以上研究分析可知，本项目具良好的市场前景及投资价值。 二拟投资理由及潜在风险 拟投资理由 昆明房地产市场发展前景良好。 项目所处位置优越。 地价便宜，付款压力小。 利润空间大，收益好