顺口区的使 命。 生态城系统生态平衡保护区内湿地功能和湿地生物多样性实 现资源的可持续利用为基本出发点，坚持全面保护生态优先合理 利用持续发展的方针。全面加强城区湿地山地林地保护，维 护城区生态系统的生态特性和基本功能，最大限度发挥生态城在改善 城区生态环境城市科学研究科普教育和休闲游乐等方面所具有的 生态环境效能。发挥区内湿地在城市建设中的生态经济和社会效益， 有效的遏制城区建设中对生态资源的不合理利用现象，保证资源的可 持续利用，实现人与自然的和谐发展。 通过打造专业化的生态城来真正实现大连旅顺国家级景区的 价值提升，以湿地资源为依托，以山水湖滨为背景，是自然环境与 人文景观的完美结合，是集生态产业生态旅游休闲度假生态宜 居为体的综合型绿色生态城区。 建设中瑞大连龙湖国际生态城项目是平衡区域经济社 会发展的需要。旅顺口区是我国著名的风景名胜区旅游度假胜地， 拥有得天独厚的自然景观和深厚的人文底蕴，同时也是国家重要的自 然资源湿地的分布区域。建设中瑞大连龙湖国际生态城，可在加 强旅顺口区生态资源的保护管理的基础上，维护生态平衡，营造优美 舒适的人居环境，大力拉动旅顺经济发展，平衡区域经济。 建设中瑞大连龙湖国际生态城项目是完善区域产业结 构及旅游产品结构的需要。 大连市的产业结构中旅游项目所占比重极大，但具体类型主要为 城市景观广场，复古建筑娱乐主题公园海洋旅游等，生态旅 游项目还属于起步阶段。开发本项目对于丰富大连旅游产品结构种类 有着重要意义。 旅顺南路经济带主要以软件生物制药影视媒体制作等产业为 主，旅游业相对匮乏。本项目的建设填补了这空缺，对完善区域产 业结构，填补生活区域气氛空缺有着重要意义。 小结依据国家要求和大连市发展规划，经投资人考察，在促进 环保事业及促进地区经济和社会发展的共同要求下，确定在旅顺口区 建设中瑞大连龙湖国际生态城。 项目设计 项目选址 项目位于旅顺塔河湾区域，向北为大学城，向南与亿达路等按年考虑。 考虑本项目房屋建筑投资与其他项目投资比较而言，所占比例没有超过，故折旧年限综合考虑按年计算。 基准收益率按计算。 附表还本付息表 还本付息表单位万元 序号项目年 份 本年年初借款 本年新增借款 本年应计利息 本年应还本金 本年应还利息 目录 项目概况 生态城相关概念介绍 项目建设必要性研究 项目设计 二市场分析 市场需求 项目建设的分析 本项目地块分析 项目地房地产市场分析 三工程规划与建设内容 总体规划 产业园区规划要点 居住区规划要点 旅游区规划 四配套组织实施方案分析 总体原则 开发方案 项目规划设计方案的技术经济指标工期人力资源等 五建设投资估算 投资估算编制依据 分项投资估算 项目投入总资金及分年投入计划 六融资方案分析 筹措和利用自有资金 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 用银行贷款 房屋预售 七财务分析与财务评价 财务分析与财务评价的主要内容 相关计算表格 八国民经济评价与经济影响分析 该项目建设的优势 生态效益分析 九式和消费方式。 区域协调融合在黄渤海东北区域和大连旅顺口区及 大连高新园区层面，建立完善的区域协调机制，促进资源优化配臵和 环境共建，实现区域和谐发展。 生态城内将建成生态产业园区生态宜居区生态旅游区国家 级湿地公园国家森林公园以及商业配套区。 产业园区包括清洁再生能源产业和高科技农业园两部分。 园区完全采用生态产业模式建设，引进生态型产业，解决区内所需物 资及能源内循环使用需求，同时为区外市场提供技术领先生态环保 的节能产品，并提供相关服务。园区除解决区内部分就业外，还能为 区外提供就业岗位。 生态旅游区内将建成国家级湿地公园国家森林公园温泉渡假 生态农业采摘园滑雪场生态博物馆高尔夫球场等旅游景点。其 中湿地是人类最重要的环境资本之，也是自然界富有生物多样性和 较高生产力的生态系统，与人类的生存繁衍发展息息相关，是人 类最主要的生存环境之，它不仅为人类的生产生活提供多种资源， 而且具有巨大的环境功能和效益，在抵御洪水调节径流蓄洪防旱 降解污染调节气候控制土壤侵蚀促淤造陆美化环境等方面有 其它系统不可替代的作用，是国家生态安全的重要组成部分，是国家 生态建设的重要任务。据美国湿地生态系统学家报道，每 平方米湿地平均每年生产蛋白质，是陆地生态系统平均值的 倍，有的湿地植物生产量比小麦地平均产量还高倍。但由于历史 原因和人类对于湿地的认识不足，我国乃至全球对湿地环境过度开发 造成了严重的破坏，保护和开发湿地具有很重要的公益意义。 项目建设必要性研究 建设生态城项目是顺应人类生活环境可持续发展的需要 及建设节约型社会和环境友好型社会的需要。 根据国家发改委要求，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放 和自主创新，借鉴国际先进理念方法和技术，积极应对全球气候变 化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新 发展方式，探索经济蓬勃社会和谐环境友好资源节约，能复 制能实行能推广，符合生态文明的城市发展模式。推进生态文 明建设。 依据大连市政府大连市发改委下发文件和旅顺口区第十六届人 大三次会议上的政府工作报告精神及未来的旅顺口区要围绕西北部 临港产业区旅顺产业区科技创新区源环境评价 工程建设前的环境情况 项目实施过程中环境的影响及其对策 项目完成后的环境的影响及其对策 环保部门的要求相应体系及条文 湿地环保 十征地拆迁移民安臵方案分析 征地拆迁移民安臵方案概述 建设项目的征地位臵及建设内容 拆迁移民安臵方案 十社会评价 项目对社会影响分析 项目对所在地的互适性分析 社会评价结论 十二不确定性和风险分析 风险分析概述 本项目风险因素识别 本项目风险评估及对策 十三研究结论与建议 研究结论 建议 报告编写依据 项目概况 生态城相关概念介绍 生态城的定义生态城建成后将实现低碳节能环保及 循环经济模式，建设科学发展社会和谐生态文明的示范区建设 资源节约型环境友好型社会的示范区建设体现大连地域文化特色 和时代特征的生态宜居的国际化滨海新城。 生态城的作用 经济蓬勃高效大力发展以循环经济和生态产业为主的生 态经济，构筑以高新技术产业和现代服务业为主的产业结构。经济发 展速度与质量能源消费弹性系数综合实力国际竞争力等主要经济 指标位居全市前列。 生态环境健康环境治理生态修复节能减排空气质 量水环境人均绿化面积等指标位居全国前列。 社会和谐进步提供良好的教育和充足的就业岗位，全面 建立完善的社会保障体系住房保障体系和公共服务体系，实现社会 各群体的和谐融合。 文化传承弘扬保护物质文化遗产和非物质文化遗产，历 史文化与现代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。建设生态文 明，推行绿色健康的生产方式生活 资集团，总投资亿，自有资金亿元折合亿美元，其 余亿元采取盈利投入，分期开发，滚动推进的方式，及融资和贷 款方式筹措。 签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金， 以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影 响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金 筹措和利用自有资金亿元 为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资 金的回报率适时投入部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以 及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据已完 合同的应收工程款等。具体为项目完全批复后首批进入亿元资金 启动项目，之后跟进资金亿元折合亿美元的投入和 亿元盈利投入，分期开发，项目将采用先造景观，后进社区，滚动 推进的方式，在年内完成。 用银行贷款亿元 贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经 营，借钱赚钱的种方法。本公司可以向银行证明几个方面本公司 的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益 表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该 建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富实际工作能力强及 诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为 贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵 押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比 例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率 通货膨胀和贷款风险 房屋预售 房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产 在销售过程中有两种销售方法，种是现售，指房屋在建成后在售出 另外种是预售，指房屋在还未建成的时候符合政策的前提下提前将 房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的 资金不足，由于本工程处在大学高新园区旅顺口集中地区，估计 将会有许多大学教师高新园区工作人员旅顺及大连本地人员来购 房，由于大学教师高新园区工作人员条件相对较好，预计销售情况 会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋销售 金可达亿元。 七财务分析与财务评价 财务分析与财务评价的主要内目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率