和城 市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增 长趋势明显等特征。 经济环境小结 济南市总体经济向好，综合实力强，利于投资。 城镇居民消费水平不断增长，购买力强。 三产占据半壁江山成为主要产业，吸引力不断增强。 ④济南整体经济受内部影响大，不同于其他线二线城市，宏观虽紧，中观较松。 二章丘市经济环境分析 近几年济南各区域情况览表 面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站 章丘经济环境小结 章丘在整个济南市的行政区中面积最大人口最多，其房地产市场的发间与 需求空间也较大 章丘市的逐年增长，其居民的生活水平越来越高，房地产投资的吸引力 越来越强 随着济南东拓步伐的跟进，章丘借势济南规划之利好，未来的发展前景极好， 且随着章丘经济开发区交通配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。 二城市规划发展分析 十字方针，东拓为先 自年提出东拓西进南控北跨中疏的十字规划发展战略及城市总 体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东, 整个济南亿元亿元亿元 章丘市亿元亿元亿元 历下区亿元亿元亿元 历城区亿元亿元亿元 市中区亿元 槐荫区亿元亿元 天桥区亿元亿元 长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上 年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成 了城三区的城市规划布局的概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东 部新区已经有了长足的发展，可以说在济南未来的三极城市发展格局之中，东部已经占 据了上峰。 三章丘市城市定位 根据规划，章丘定位为济南市的副中心城市，是济南东拓战略的重要承接地， 积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色的山 水园林城市，带动市域东部地区快速发展。即以先进的制造业和高新技术产业为主导， 具有历史税前利润利润率 万 万 万 备注此土地总成本已排除了交易契税，且包含了土地出让金返还的 在销售单价最乐观的情况下，若土地单价万亩，则实际收益能达到亿， 收益率能达到若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率能达 到若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率达到。 目录 城市宏观经济环境分析 整个济南的宏观经济环境分析 二章丘市经济环境分析 二城市规划发展分析 十字方针，东拓为先 二城三区，东部为上 三章丘市城市定位 四章丘市城市空间发展战略 五济南东拓章丘西进 六现在的经十大道未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接 七城市规划结论 三宏观调控政策分析 调控政策集中出台的背景 二上半年楼市主要政策 三年上半年重要的政策解读 四章丘城市环境发展分析 省辖济南市代管的县级市 二自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚 三章丘市政南迁，大学城仅在咫尺 四小结 五区域住宅市场分析 供需分析市场供需基本持平，供需结构合理 二潜在放量分析潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈 三价格分析价格持续走高 四产品分析以小高层高层为主的舒适性户型为主五目标客群分析客群呈现多样化 六章丘双山项目本体分析 项目区位 二项目指标 三地块现状 四周边配套 五项目分析 七章丘双山项目初步定位思路 市场形象定位 二目标客群定位 三物业类型定位及产品初步建议 八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算 价格论证整体思路 二项目定价 三项目经济测算城市宏观经济环境分析 整个济南的宏观经济环境分析 城市经济发展城市经济增势强劲 经济总量排名全省第三，后续发展潜力大 数据来源山东市统计局网站 年，济南突破亿，与省内城市相比，与青岛烟台领先山东经 济第梯队城市，以亿元位于全省第三，虽然目前距离青岛烟台有 定差距，但相对来看城市后续发展潜力大。 数据来源统计局网站 与同级别城市经济对比中，济南，年底城镇居民储蓄存款 达到亿元。 消费水平人均消费性支出每年增长元 数据来源济南市统计局网站 城市人均消费性支出每年增长元左右，城市居民消费能力不断提高。 年增幅比例接近，五年来最高，近两年消费性支出增速有所放缓。 恩格尔系数城镇居民农村居民生活富裕 数据来源济南市统计局网站 联合国粮农组织标准小康富裕低于最富裕 从上图可以看出，年济南市该项指标变化不大，基本徘徊在 之间，无论是城镇居民还是农村居民，都处于较富裕状态。 城市经济环境分析 经济结构济南已处于工业化后期，制造业经济向服务业经济转型时期 年，济南市完成生产总值亿元，人均约为元人，按现行汇率 折合美元为元人。根据钱纳里模型，济南已处于工业化后期，经济上将由制造业 经济转向服务业经济。 数据来源济南市统计局网站 产业结构济南产业经济进入到工业经济中后期，具备成为物资流资金流技 术流和信息流支配和控制权的头脑型城市。 近几年，济南第三产业占的比重逐年走高，年达到，产业增加值达到 亿元，增长，高于山东半岛城市圈其它城市，也就是说济南处于工业经济的 中后期，距国际服务经济的标准仍有定差距。 数据来源统计局网站 经济发展阶段与社会产品特征 经济发展阶段农业经济工业经济服务经济 社会产品特征 第产业为主导，以生产 农产品为主的社会 第二产业为主导，以生产 工业产品为主的社会 第三产业占以上， 以生产服务产品为主的社会 济南 城镇化和城市化进程济南城镇化水平全省第三，人口集聚吸纳能力全省 第二 城镇化和城市化的实质是个城市的经济发展。 全省城镇化工作会议下发的山东省城镇化发展报告透露，济南城镇化综合 发展水平较高，城镇化质量指数达，连续三年居全省第三位，城镇化发展多项指 数位居全省前列。此外报告还显示，济南虽因即将步入城镇化发展后期阶段，增速放 缓，但城市经济发展水平高，基础设施完善，就业机会较多，人口集聚吸纳能力全省前 两名。从常住人口与户籍人口的关系来看，济南和青岛同属于全省最大的人口净迁入地， 年净迁入人口达万人。同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂有比较优势 年，济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十位，远远落后于第集团 的广州深圳，与第二集团的杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省份的省 会对比中，济南的经济总量排在九个沿海省份省会中的第五位。 另外，济南经济增速明显高于的全国水平，且在自身所处的第三集团具有明显 的比较优势。 稳步增长，城市经济向好，综合实力强 数据来源济南市统计局网站 稳固增长，城市经济发展情况良好 增幅达以上，城市经济处于稳步爆发期，发展潜力较大。 数据来源济南市统计局网站 人均增长率以上，劳动生产率高，经济质量好 年底济南市人均为美元，增长率为，且近几年的增长率均 保持在以上，城市劳动生产率保持较高水平，经济发展质量好。数据来源济南市统计局网站 第三产业为主导，城市吸引力增强 数据来源济南市统计局网站 年济南市三大产业特别是第二第三产业发展迅速。 年三大产业继续增长，其中，二三产业比例关系为， 象征着城市发展水平的第三产业已经占据济南三产结构的半壁江山，成为济南市 的主要产业，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。 与全国四大城市相比，济南年三产结构中的第三产业所占比重最低，北京 上海广州深圳的第三产业分别占到和，可以看出 随着经济的不断发展，未来济南的第三产业比重有较大的提升空间。 固定资产投资近几年均保持增长态势 数据来源济南市统计局网站 济南市的固定资产投资额近几年直保持增长态势，年达到最高，完成 亿元。 城市人民生活城乡居民生活水平不断提高，购买力增强 收入水平可支配收入全省第 数据来源山东省统计局网站 年，济南人均可支配收入排名全省第。 年济南市城镇居民人均可支配收入 人均可支配收入元 数据来源济南市统计局网站 城镇居民人均可支配收入从至今逐年增长，年济南市城镇居民人均可 支配收入达到元。 年济南市城乡居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款亿元 数据来源济南市统计局网站 年和年城镇居民储蓄存款均超过亿 威胁 周边成熟的大型社区，直接分流本案的客群 未来潜在放量加大，市场竞争进步加剧 七章丘双山项目初步定位思路 市场形象定位 中铁建力作章丘品质生活居住区 中国铁建，雄厚的资金实力，良好的企业知名度和美誉度，名企缔造名盘 项目交通便利，周边生活配套设施充足 品质社区，项目形象鲜明，区别于其他在售楼盘，产品设计高于市场供应的品 质，出彩的景观规划。 二目标客群定位 客户来源 以章丘大学城教师和重汽济钢力诺等周边大型企业从业人员为主要购买客 群 以章丘本地及周边乡镇居民为主要辅助客群 济南济阳淄博为次要辅助客群。 需求特点 以首次置业及初次改善型客户为主，投资型及养老型客户为辅。 三物业类型定位及产品初步建议 总体布局 在文化路北侧布置两层沿街商业，沿地块由南向北次排布栋小高层住宅根 据调研及现有资料，初步预估建筑布局形式，最终结果以设计院图纸为准。 物业类型小高层 地块容积率，在保证小区舒适度的前提下，物业类型必然以小高层为主 章丘市区基本不再审批多