号 ④市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山 片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号 市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区 旧村改造项目初审意见的函青建函字号 市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的崂山区午山社区旧村改造实施方案 可行性研究的范围 本报告主要研究范围包括以下几方面 通过对市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的 平来看， 市南崂山和市北区位居前三位，分别为元平方米元平方米和元 平方米平度市和莱西市位居最后两位，分别为元平方米和元平方米。 中国指数研究院中国房地产指数系统显示，市住宅价格指数自年 月以来呈上升趋势，涨幅较为明显。 住宅价格指数年月以来呈上升趋势，涨幅较为显著 目录 第部分总论 项目名称及项目承建单位 二项目概况 三可行性研究的范围和依据 第二部分项目建设的背景和必要性 第三部分市场分析 市场现状及发展趋势分析 二年市房地产市场形势展望 三项目所在区域的市场调查与分析 四项目定价 第四部分项目建设地点及外部条件 项目建设地点 二地质条件 三抗震设计 四外部配套条件 第五章建设规模与内容 建设规模 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二建设内容 第六部分总体规划 总体规划的原则 二总体规划 名称市崂山区午山社区改造项目。 项目承建单位置业开发有限公司 项目承建单位概况 公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经 营管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资 本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务的高素质员工队 伍。公司先后开发的澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居 环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。 二项目概况 项目建设地点 本项目位于市崂山区午山西麓，西临松岭路南至二中北至翠岭路，项目占 地面积公顷。 建设规模与内容 本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米，其中商品住宅建筑面积 平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共 建筑面积平方米。 投资规模及资金筹措 本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元，其余部分由建设单位自筹。 建设期 本项目建设期为年。 三可行性研究的范围和依 三绿化工程 四竖向及场地整治 第七部分单体建筑建设方案 单体建筑内容 二土建工程 三建筑装饰 四竖向交通 第八部分公用工程 给水工程 二排水 三电气工程 四弱电工程 五采暖工程 六燃气工程 第九部分消防环境保护 消防 二环境保护 第十部分能源消耗及节能措施 能源消耗 二主要节能措施 第十部分组织机构与管理 组织机构 二项目管理 第十二部分招标投标 项目概况 二项目招标内容 第十三部分建设进度计划 第十四部分投资估算及资金筹措 投资估算 二资金筹措 第十五部分项目财务评价 财务评价的依据和范围 二销售收入及税金测算 三利润计算 四敏感性分析 第十六部分可行性研究结论 附件 第部分总论 项目名称及项目承建单位 项目面超过了年亿平方米的历史高点。其中，商品住宅销售面积增长。 不过与此同时，年商品房销售额达到亿元，比上年增长，其中商品住宅销售 额增长。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨的幅度几乎高 出销售面积涨幅的倍，房价大幅走高成为年中国房地产市场运行情况的主要特征。 另外，年房地产开发企业资金来源也显示出不样的变化。根据公布的数据， 年房地产开发企业本年资金来源达到亿元，比上年增长了。其中，国内贷款达到 亿元，增长了。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，定金及预收款达到 亿元，增长幅度高达个人按揭贷款达到亿元，大幅增长了。贷款比 例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域，适度 宽松的货币政策对年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。 根据数据，年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长， 但住宅竣工面积仅增长。从未来供应规模来看，年全国完成商品住宅投资增长 ，房屋新开工面积增长，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了 。这预示保持在月均万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面 积达万平方米，达到历史最高水平，较年增长。 市场供给出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充 足出清周期由年初的历史高位个月大幅下降至年末的个月 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系 在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在年住宅销售面积同比 增长的市场环境下，住宅可售面积由年月的历史高位万平方米下降到 月的万平方米，降幅为。不过住宅出清周期仍由月的最高位个月锐减到 年末的个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到年上半年。 价格表现房价显著上升，中心城区涨幅高于个县级市 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注销售均价数据为 住宅项目报价 随着房地产市场快速回暖，年供过于求的市场关系在年上半年得到缓解，在 下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。年月住 宅价格较去年同期上涨，其中中心城区涨幅高于个县级市。从区域价格水着年商品住宅供应量将比年增大些，但增量不会过多。只有在 需求出现明显萎缩的情况下，才会出现供需平衡或供大于求的局面。就全国而言，年新 建商品住宅供应依然会偏少，这将影响房价的回调。因此，国条当中第项措施增 加保障性住房和普通商品住房有效供给对于遏制房价的进步上涨将会起重要的作用。 房地产市场行业现状及发展趋势分析 市场成交全年住宅销售面积同比增幅超过，月中高端住宅占比超过。 年月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过 数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统注年统计口径不 包括胶州市，年统计口径不包括胶州市和即墨市 为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，年月，市政府 出台关于支持居民购买住房的意见，从公积金贷款个人购房税费子女购房等五个方 面支持市民购房。年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，市房 地产市场快速回暖，住宅销售面积从月份开始环比大幅增长，月单月销售面积达到 万平方米下半年销售面积依的调查研究和分析，以及对周边地区的 消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。 通过对工程的经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。 在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工 程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。 根据项目经营特点提出本项目管理体制机构设置和人员编制方案。 根据工程建设方案提出消防环保节能等专业设计方案。 根据本项目的建设标准，对项目的土建工程公用工程等进行详细测算，提出项目 的总投资额。 依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点， 对项目进行财务评价。 可行性研究结论 项目的建设符合市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善午山 社区居民居住条件及解决海关职工的住房条件有着积极的推动作用。 通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。 该项目外部配套条件好，方案可行。 项目建设资金已基本落实，社会效益经济效益良好。项目主要技术经济指标如表 。 表项目主要经济技术指标表 指标名称单位数量备注 总用地面积公顷 总户数户 总居住人口人按每户人计 总建筑面积地上平方米 其中住宅平方米 公建平方米 容积率 最大建筑高度层 项目总投资万元 投资利润率 税前 税后 项目建设期年 第二部分项目建设的背景和必要性 改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发 生了翻天覆地的变化，人民群众的居住条件日益改善。市的城市建设也有了迅速发展， 城市面貌日新月异，城市的基础设施建设和居民生活水平稳步提高。 年，随着 第三部分市场分析 市场现状及发展